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マンション管理会社の対応について
- マンション管理会社の対応について質問です。重要事項説明書送付や管理事務の管轄先変更に関しての問題があります。
- マンション管理会社から送付される重要事項説明書について、法解釈に関する問い合わせに対して不快な対応があり、管轄先の変更についても不明瞭です。
- 周囲の方々や管理会社に相談できずに困っています。マンション管理会社の対応についてアドバイスをいただきたいです。
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マンション管理の重要事項説明書とは、管理会社が管理組合に対して総会などの場で交付し説明を義務付けられた書類のことです。 管理組合と管理会社が契約を締結するにあたって注意事項を管理組合が確認するための書類です。 すべては契約書に記載されている事柄ですから、重要事項説明書は「説明したかどうか」が重要であり、 説明されたら不要な書類でもあります。http://www.h-mansion-net.npo-jp.net/date/zyuuyoujikou.html つまり、契約時点で重要なことを説明しましたという書類で、その後支店が変わったなどという 些細な話は、サービス内容に変更がなければ普通は理事会で担当者が口頭で告げるだけです。 実際、マンション管理会社は組織再編が活発で、担当支店の名称や組織や担当支店そのものが かわることは頻繁です。 でも、フロントが変わってもべつに組合員全員にお知らせしないように、支店変更などお知らせしない。 契約上、契約者の自由裁量で行える範囲だからです。 それと、管理会社は質問者さま個人と契約していない 契約はあくまで管理組合（理事会）です。直接マンション会社に苦情をいうこと自体勘違いです。
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大変参考になるご回答ありがとうございました。 それぞれのご見解、大変貴重なもので感謝申し上げます。 貴重なご意見ありがとうございます。
補足
規約集で 「理事会に届出」、「管理組合に届出」 などと理事会が別個のものとして扱われている個所は、 管理組合＝委託管理会社 理事会＝文字通り業務執行機関である理事会と 解釈していいのでしょうか？ 委託管理会社は補助業務と称して総会及び理事会の 補助業務に携わっていますが、 実質、委託管理会社がメインで理事会は委託管理会社の犬に 成り下がっています。 私も含めてど素人ですから、仕方ありませんが。 理事会が機能していれば、管理会社に苦情など言いません。 理事会役員との交流を管理会社は阻止しようとする。 理事はすぐにフロント管理会社に言いつける。 マンション買ってローン完済しても、管理会社が実質大家で 管理費等を搾取し、個人情報弄んでいます。 税理士等士業と同じで守秘義務などあってないようなもの。 （罰則規定なし） サラリーマンがマイホーム政策でいつまでも虐げられるいかがわしい 社会だったということに ローン完済後に気付かされました。
- tk-kubota
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１）「法解釈について問い合わせた」と言うことですから、「重要事項説明書」について説明しますと、これは、管理組合が管理会社に管理を委託している契約が1年と定められているので(マンション管理適正化規則82条)重要事項を説明するために、あらかじめ送付されたのだと思います。 また、同規則84条1項で、管理会社はその称号(名称)、住所、登録番号、登録年月日等記載が義務づけられていますが、その管理会社の支社や支店等担当区域がどこかと言うことの記載義務は法定さけていないです。 ２）管理会社は、管理する対象のマンションの住所は明らかにする必要がありますが(同84条2項)、管理会社の住所は前記のとおりです。
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- ゆのじ（@u-jk49）
- ベストアンサー率30% (1233/4073)
重要事項説明書が送られてくるのと同時に、通常総会案内と「上程議案書」「出欠票」などが届いたはずです。重要事項説明書は、総会の事前に各組合員に届けることが、厳重な管理会社の義務となっています。管理会社がこれを怠ると厳しい処分を受けます。 そして、管理委託契約と管理仕様書からなる重要事項説明書は、総会前に管理業務主任者の資格を持った人物が、管理組合理事長に提示し、説明しなくてはならないというのがルールです。同一内容の契約更新ならば、総会での説明は必要ありませんが、同一であっでも、最低限、理事長に対しては総会直前に説明があります。で、その際、「業務に従事する事務所」が冒頭に明記されていて、そこで支店名も分かるはずです。支店が変わっているのに、それが記されていなければ、それは、記載間違いとして、説明を受けた理事長が修正を求めなくてはなりません。支店変更を理事長に告げていなければ、明らかなルール違反ですし、それでは重要事項説明になっていません。理事長も大変ですが、説明のやり直しを求めなくてはなりません。 総会議案の中に、管理会社との管理委託更新の案件があるはずですから、総会に出席して、訂正を求めれば良いのです。総会前に送られてきた重要事項説明書は、未だ、決定文書ではありません。管理委託契約更新が総会承認されて、はじめて、理事長は「管理委託契約書」に署名捺印が出来るわけですので、まだ、間に合うのですね。 今期の総会案内に同封された説明書ではなく、以前のものであるなら、まあ、あるいは、支店名が違っていましょうから、何時のものかの確認が必要ですし、今期の総会前のものなら、未だ、理事長の署名捺印がないはずですので、それを確認してみてください。事前交付文書ですから、署名捺印があっては、なりませんよね。最新で、しかも、署名捺印があれば、それは、総会承認後の、正式文書の再交付ということになります。しかし、通常は、総会前後に同じ説明書を二度も送るなどということはしません。丁寧にやるとしても、署名捺印の無い事前文書をまず送付し、特に総会で要請された修正が無ければ、総会承認後に、理事長、管理会社代表、管理業務主任者が署名捺印したページのみを「総会議事録」とともに届けるというのが普通です。 で、この種の案件のポイントですが、一般組合員が管理会社に直接クレームをつけるのはご法度なんですね。 管理会社は、一般組合員個別の意見を聞き入れることは決してしません。管理会社は、あくまでも、管理組合理事会(理事長)と契約しているのです。理事会役員ならお客様ですが、一般組合員は、お客様ではないんです。しかも、個別に各組合員の意向を聞いていては、管理組合全体が大混乱してしまいます。ですから、支店変更の件は、それを知り得た時点で、まず、管理組合理事長に申し入れるのがベストです。総会で異議申し立てを行なっても宜しいでしょうが、その前に、できましたら、理事長から管理会社に連絡し、修正してもらいましょう。 以上、法解釈の問い合わせも、一般組合員としては不穏当な気がします。お客様でない人物からのクレームと受け取られたものと思われます。 支店変更も、同一更新と看做されますから、各組合員に説明する必要はない事になっています。理事長だけに説明すれば良い事柄ということになります。
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補足
参考になりました。 一組合員が管理会社にクレーム電話をしたと思われたのでしょう。 しかし私たちは素人集団。 管理費等も支払っていることですので、 「理事会のほうにお問い合わせください」と 一言いえばいいのに、何でグダグダごねて電話をガチャンと 切るのかと疑問に思います。 管理会社はプロ集団のはず。 素人が多少の間違いをしても、プロなら、寛大な気持ちで接することができるはずだと思います。 半官半民の管理会社ですから、プロ集団にも関わらずあまり知識のない職員が多いんでしょうね。 とにかくマンション生活における、ご法度をご教示頂きありがとうございます。 今後気をつけたいです。
お礼
丁寧な回答ありがとうございます。 こちらの表現不足な質問に的確な回答ありがとうございます。 補足でさらに回答させていただきました。（表現力が未熟で申し訳ありません） こちらの言わんとすることを洞察され、当意即妙で的確なお答え、 本当にありがとうございます。 感謝です。
補足
＞そちらのマンションの管理委託会社が、 これまでのO支店からH支店に変わったと言うことでしょうか。// ＝その通りです。（厳密にはO支社、H支店。支社のほうがやや格上ですね） ＞別件で「法解釈について問い合わせた」時「H支店に変わった」 ということを知ったが、 重要事項説明書にはH支店の記載がないということでしょうか。// ＝その通りです。1月契約ですから、5月変更の記載のしようがない、 と言われればそれまでですが…ちなみに 「別件」とは、管理組合平成24年度5月総会で 「自転車置き場運営細則において自治会がなぜ侵入してきているのか？ 平成23年度の自治会役員の担当時に迷惑を被った。 自治会と管理組合の明確な線引きをしてくれ」 という旨の質問及び要望を総会の場で発言。 この私の発言に対して、7月下旬に理事会から回答。 曰く「規約集に掲載されている「様式」（筆者注：自転車に張り付ける 防犯票などの「ひな形様式」）に 「班長」（筆者注：自治会役職）「棟長」（筆者注：これも自治会役職） と記載されている又 長年、管理組合から自治会に「依頼」されてきた。よって 自転車置き場運営細則の改訂は必要ないとの結論に至る」という 「こじつけ的」な答えが返ってきました。自転車置き場運営細則に関し 管理組合から自治会に委託された総会決議は無く、 （本年度5月総会出席で質問して確認） 明らかにおかしいので、このような理事会やフロント窓口に 抗議するのではなく、管理会社O支社に直接電話をしたという経緯です。 O支社に問い合わせようとした質問は、 「管理規約細則に明らかに自転車置き場は管理対象物件の 附属設備で管理組合の領域はないか？ 理事会に対してどういう補助業務を行っているんだ？」 と質問しようとしたところ、質問を門前払いされた挙句、 「O支社からH支店に変わった」「こちらから答えられない」などと 挙動不審な反応。 仕方なくO支社に言われるままの電話番号で H支店に問い合わせましたが、のらりくらりと、わけの わからない答えをされました。 こちらが管理会社を変更できない弱み＝管理会社の親会社が 政府系地主なのをいいことに、 管理会社及びフロントに弄ばれているようで複雑な気分です。 ＞理事会がこの事実を知っているのかどうかを確認してください。// ＝理事会はフロント、管理会社とつながっており （というより言いなりになっている） 細心の注意をはかりながら聞いてみたいです。 また任意団体である自治会ともつながっており、 自治会を使って嫌がらせをされる危険性があります） ＞５月というのは通常総会の前でしょうか後でしょうか。// ＝5月下旬が通常総会ですから 通常総会の前になります。 ちなみに重要事項説明書は1月締結。毎年2月に組合員全員に 送付されてきます。 契約期間は「平成24年4月1日から平成25年3月31日」とあります。 O支社長とW理事長の契約署名押印もあります。 （ただ、W理事長が半数改選の規定で任期2年のところを1年で本年度5月に辞任。N理事長に変わっているので、 もしかすると、これで、差し替え配布の必要なしなのかもしれません） ＞通常、管理委託契約は１年ですので、そちらのマンションの通常総会時に 「管理会社との管理委託契約について」というような議案があったはずです。// 議案書を確認しましたがそおような「議案」はありません。 ＞理事会あるいは管理会社に変更の事実を区分所有者全員に 通知するよう求めた方が良いと思います。// ありがとうございます。ただし、あまり意見を述べると睨まれるので 「怖い」というのが正直なところです。