土地活用でアパートを検討しています

質問

都内に90坪の土地を所有しておりまして相続税対策に土地活用できないか？
と大和ハウスに相談しました。するとD-Roomのアパートを7000万で建てれば
相続税が半分になり、利回りも8.7%で回せますよとのプランを提示されました。
都内と言っても田舎っぽいところなので(地下鉄の終着駅から徒歩6分)、新築時はよくても
10～20年後は古びて賃貸がつかないのではないか？と心配です。
20～30年一括借上げしますと言われましたが、それって地主の背中を押す
ための営業トークなんですよね？ 今は人口減少でアパートは供給過多の状態
ですからやはり相続税対策といえどもアパートは建てないほうが良いでしょうか。

回答No.3

rabbit_cat · ベストアンサー

もし利回り8.7%の分母が建築費のみ（土地代は考慮せず）としたら、あまりに想定利回りが低すぎます。
もし、それが満室想定の計算だとしたら論外とだと思います。
土地の条件が悪い（そもそもアパート経営に向いてない土地）か、建築費が高すぎるか。

単純に事業として言えば、それなりに条件が良い土地を持っていて、建築費のみが投資額なら、想定利回り15%くらいは普通ですし、20%超えるのも、そこまで珍しくはないと思う。というか、それくらいの想定利回りがないならやらないほうが良いと思う。

相続対策ということで、本気で儲けるつもりはない、と足元見られてるのでは。。
相続対策として、相続税とセットで考えると、事業性は多少低くても構わない、という計算も成り立つのかもしれませんが。。

お礼

分母は建築費のみです。ということは、ぼったくりに近いということですね。
なるほど、ありがとうございました。

回答No.5

titelist1

私の親戚の者が相続税対策も兼ねて、10年前に市の要請と支援を受けて介護老人ホームを建てました。母親の痴呆症のためでもありました。介護費用も安いので、近隣の住民から感謝されています。20年前にはその父親が市の要請と支援を受けて神戸地震の被災者のために8階建ての賃貸マンションを建てました。
大和ハウスのアパート経営ような損得の貧弱な発想ではなく、社会的な賞賛を受けるように資産を使ってください。

回答No.4

satoshino

＞利回りも8.7%で回せますよとのプランを提示されました。

低いです。
１０年以降でも低いです。
例えば１０戸ですと１年で１００％入居で１２０部屋です。
しかし退去や入居で５部屋から１０部屋は空くと考えなければなりません。
また、３０年から３５年後に解体する費用も考えなかればなりません。

また、自己資金はいくらありますか？
単純に考えてください。
例えば
7,000万円を２５年で返済すれば3,000万円の利息です（例えば３％）
これが銀行の儲けです。
質問者さんは、２５年でいくら儲かりますか？
計算してみてください
儲かるのは建設会社と銀行だけです。

その土地の評価で本当に相続税が課税される可能性があるか？
確認する事をアドバイスします。

お礼

ありがとうございました。

回答No.2

chigaitakanoha

不動産業者の薦めでアパート経営されるのはオススメしません。

おっしゃる通り、全て営業マンのセールストークです。
建物を建ててもらって利益を出し、一括借り上げで利益を出します。ビジネスですから損の出るような事に手を出しませんよね。

借り入れをして利回り8．7パーセントという数字ではそのうち持ち出しになるでしょう。10パーセントでも余程うまく回さないと利益は出ませんよ。

立地としては全然問題ないと思います。
駅に近いのは魅力的ですし、都心から離れていても、古い物件でも借り手はいます。
問題は維持管理や近隣物件との差別化（賃料含め）、そしてなによりも良い仲介業者を見つけて長く良い信頼関係を続けることです。

一括借り上げは、一見手間がかからず安心なように思えますが、その分想定賃料は低くなりますし、空室率が上がれば賃料を下げられ、経年劣化などの修繕も業者のいいなりのような形でどんどん進められ経費がかさんできます。
そのような状況で利益を出すのは至難の業でしょう。利益が出るのは業者だけ。

まずはご自身でアパート経営のノウハウをきちんと勉強し、関わってくる業者と対等に話しを進めていけるように頑張ってください。
経験値も必要ですが、いち経営者としてそれなりの努力が必要です。

お礼

ありがとうございます。

そうですか。立地はよいですか。
実は借金はするつもりはなく建築できるだけの現金を持っているので
持ち出しのリスクは低いのですが、勉強して参考にさせていただきます。

回答No.1

aahanako

知人が相続税対策でアパートを建てて最初は満室となりましたが５年で空室が目立ち始め借入金が返済できなくなって自己破産しました。　
　長期の一括借り上げの契約をしても５年以降は一方的に賃料の値下げをして借入金の返済に詰まることもたくさんあります。
　裁判で争われることも多いようですが、地主側が勝った例を私は知りません。
　契約に賃料の変更特例があってそれが認められるようです。

お礼

ありがとうございます。

そのハウスメーカーは大手ですか？ 立地は地方ですか？都内ですか？どのくらい賃料を下げられましたか？
補足で教えていただければ幸いです。