家を売りたいのですが

質問

現在、不動産屋を介して一軒家を貸していますが、そろそろ売りたいと思います。今借りている方がおられる状態で売りに出せるものでしょうか？当然　借家人にはお話する必要があると思いますが、その順番など段取りがわかりませんので教えていただければと思います。自分としては、契約書に記載されている３カ月程度の退去期間を設定し借家人にお話しし、売り家の広告を出すことができないものかかと考えております。

回答No.5

noname#162034 · ベストアンサー

＞当然　借家人にはお話する必要があると思いますが、その順番など段取りがわかりませんので教えていただければと思います。

借家であれ所有権は自由に転売できます。賃貸借契約は貸主が変わっても、借家人からみた権利は承継されます。一般的に大家が誰であるかは、店子がだれであるかという問題より小さな話です。
大家がＡさんだから借りたけどＢさんなら借りないという話はあまりない。
なぜなら、物件は同じ家賃が同じなら借家人に不都合は生じない。

ですから、オーナーが代わって、家賃の振り込口座が変わった時点でお伝えすればいいでしょう。

手順ですが、まず不動産仲介業に
(1)土地・建物　の売却査定をとります。複数がのぞましい。
都内の住宅地なら築年数にかかわらず購入需要はあります。
都心周辺だと価格次第
地方都市なら更地にしないと売れない。
建物築年数が１０年前後ならこの限りでないです。

(2)オーナーチェンジは都内の賃貸マンションでみかけますが、戸建は需要がないです。
なぜなら、投資用物件は利回りで買いますが
６．５％以上が目安。中古住宅は今後維持費がかさむので７％ないときついかも
しれません。利回りとは年間総家賃／不動産価格のことで
仮にいま家賃が月１０万とするなら、年１２０万円。これが7％なら１７１４万円が
オーナーチェンジで売れる上限の目安になります。

(3)オーナーチェンジはなかなか買い手がつきません。結果指値で買いたたかれるか
　建売分譲業者が安値で買って、６か月家賃＋αを積んで借家人を追い出し建て替える。
　あるいは更地分譲。ということも考えると最低価格は１４００万あたりに置く必要が
　あるかもしれません。

(4)もう一つの手は、賃借人に売る。とにかく１０万の家賃払い続けても何ものこらないけど
　買えば土地が手に入る。

目的が、早期換金（何か資金需要がある）のか、家賃の低下維持費の増大回避なのか
で対応は違ってきます。

お礼

丁寧なご説明ありがとうございました。まずは、現在の借家人に購入しないか打診したいと思います。おしゃる通り、現在の家賃からすれば、１０年で家と土地の資産が手に入ることやローンを組んでも現在の家賃より安いので大変お得な話かと思います。現在の年間家賃を不動産価値を割った値は、９％はありますのでもし売れない場合は、そのまま貸し続けようかと思います。

回答No.4

kenanami3150

団塊世代の不動産問題解決コンサルタントです。s．

先ず、始めに結論から言いますが、あなたが現在貸している「賃借人」に対して、何ら断りもせずに、全くそのままで売却に出すことは十分にできます。

これは、「オーナーチェンジ」物件と称して、買主は諸理由で、家賃収入を得るための「収益物件」とされるからです。

そして、買主は、新規家主（オーナー）として、借家人の賃貸借契約をそのまま引き継ぐことになります。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
また、これらの手続きすべてをスムースに行うためにも、最寄りの不動産業者に売却を依頼することをおすすめします。

仮にも、個人で売りに出して、個人同士での取引をもくろんでいるとしたら全く危険であることを
お伝えします。

一般の方が不動産に係るのは極めて少ないものです。知識はなくて当然です。
その一般の方が高額な財産の法律行為を行うのです。リスクはあって自然です。

そして、「借家人を退去させる」などは全く不要です。
ただ、入居者がいるのと空家とでは、売却価格に違いがあるのも事実ではあります。

空家の方が高く売れるのです。

そして、その話をするか否かは、互いの人間関係と、退去が可能か否かでしょう。

それらを踏まえて十分に考えられた方が賢明です。

以上、参考になれば幸です。

お礼

ご丁寧な説明ありがとうございました。オーナチェンジという方法があることを初めて知りました。ありがとうございます。ただ借家人が住んでいる状態で売りに出すのは価格的に厳しいとのことですので、やはり現在の借家人の退去を待って売りに出すのが一番スムーズのように思います。まずは、今の借家人に購入を打診して、もしだめであれば、退去していただけるか不動産屋を通して打診してみようと思います。

回答No.3

oyazi2008

まず正当な理由なく普通賃貸借契約を貸主側から解除する事は出来ません、契約書にその様な記載があっても無効です。
期限の定めをして、更新しない定期借家を選択していない限り、借主に不利な条文は無効です。
正当な理由とは、震災で建物に甚大な被害があり、復旧不可能であってもたり、貸主の居宅が津波に流されて棲みかがなくなった場合などで、貸主の自己都合で売却などは認められません。
またこの正当事由には立ち退き費用等の支払いを以ての対処が認められています。
ですから現在の借家人に売却するか？退去後に売るか？が出費なくまあ相場価額ぐらいで売れるケース。
賃借人が居る状態ですと収益物件になり、家賃に対しての利回りが価格構成の元になりますから、あまり高く売れる道理がなくなります。それなら立ち退き費用を支払っても退去後に売却した方が高く売れる事がほとんどです。
気を付けなければならないのは、賃借人を甘く見て、契約解除などの通知を出し賃借人が貸主側からの解除は出来ないと知っていたり、知り得た場合です。当然に高額な立ち退き費用を請求されますし、特段な理由が無い限り退去もしませんよ。足元見られますから。
契約解除して売りましょうなんて業者が居たら、失敗したら責任取るのか？は書面で証拠残して下さい。
賃借人に退去してもらうには、お願いする姿勢で望まなければいけません。
尚契約期間満了時も借り主に過失が無い限り、貸主に一方的な解除権はありません。
当方不動産業者です。

お礼

回答ありがとうございます。一度貸家にするとなかなか解除するのは難しいことがわかりました。もめたくはないので　借家人に家を購入する気があるか打診し、もしなければ借家人の都合で退去するまで待つようにしたいと思います。退去されてから売りに出したいと思います。何年かかるかわかりませんが待つしかないですね。

回答No.2

terepoisi

前の方が回答なさっているように、売れる物件なら売れます。

今借りている方を仲介してくれた業者に相談するか、
複数の業者に見積もりを取って比べてみたほうがいいでしょう。

我が家が大家さんから打診された時は、仲介業者が段取りをしてくれ、直接交渉はありませんでした。
猶予期間6ヶ月で敷き引きなし、転居費用全額負担で交渉を始めたのですが、
業者が言うには、こういう場合はまず借りている人に買取を打診するのが常道ですよということで
結局双方が納得のいく金額での買い取りとなりました。

お礼

回答ありがとうございます。アドバイスいただいたようにまず借りている人に買い取りを打診したいと思います。今の借家人に購入していただくのが一番良いように思いますので。もし購入される意志がない場合は、しかたありませんので　借家人の都合で退去されるまで待つしかないのかなと思います。

回答No.1

山田 太郎（@testman199）

まあ売れますが
条件が悪いので割安な値付けになりますよ
とりあえず見積もり取ってみれば

お礼

回答ありがとうございます。条件が悪い場合は7、そのまま貸していた方が良いかもしれませんね。