任意売却後の残債務のあらたな契約について

質問

任意売却後の残債務は債権者からどのような返済方法が提示されるのでしょうか
新たな住まいで賃借料を払いながらの返済額が以前のローン返済額とさしたる差異がなければ任意売却による債務整理の意味がなくなってしまいます 返済金額期間については新たに何か契約を結ぶのでしょうか
任意売却後の残債務の返済処理について 経験者及び専門家の方からご意見をいただきたくよろしくお願いします

回答No.2

山口 哲（@ninsui）

補足を受けて・・・

住宅ローンを借り入れる際に、保証会社から債務保証を受けています。それは無償ではなく、定められた保証料を支払っています。住宅ローンの返済が滞り代位弁済を受けたということは、まぎれもなく、支払った保証料に相当するサービスを受けたことにほかなりません。

確かに、代位弁済は「立て替え」です。しかし、それはあくまで建前であって、実際には家を手放さざるをえない事態に追い込まれ、返済不能になっている場合がほとんどです。そのような人たちを相手に、履行される見込みがない契約のためにコストをかけていては、企業として立ち行かなくなります。彼らとしても、最大限の回収が得られるように知恵を絞っているはずで、逆に「契約を結べ」などと言われると、頭を抱えてしまうでしょう。

お礼

任推さん　再度の捕捉に対してはご回答いただけませんでしたがホームページは読ませていただき参考にさせていただきました　私の今の考え方は任意売却も競売も債務者のとってはさほどの違いはないとの結論です債権者にとってもさほどの違いはないように思います　任意売却が高く売却　競売は安く売却といわれていますが　競売物件の落札価格をみてみますと　評価こそ安いものの競落価格はおおむね市場価格で取引されているようですので　ただし物件を買い受ける人から見ると任意売却は取引の媒介業者の費用分だけ割高になると思っています　言い方を変えると競売のリスク分を補う妥当なコストといえるかもしれません
ご回答ありがとうございました

補足

再度のご回答ありがとうございます
確かにご回答のとおり　住宅ローンを借り入れるとき債務者の負担で多額の「保証料」を払いました　しかし
住宅ローンを申し込む際に債務者が支払った「保証料」は債権者が保証される「保証料」であって債務者は一切保証されていません　確か３０万くらいだと記憶していますがそれにより債権者が残債額一千数百万円に対してどの程度の「保証」補填を受けるのかは知る由もありません　債務者が返済を求められる残債はローン返済残高に滞納金が加算された金額から任意売却金額を差し引いた額だと思います　しかも一括返済です　これでは払いたくても払えない、破産してくださいといわれているのと同じです　ですから破産しないで返済が可能な内容であれば「契約」（あえて）を結びたいと考える次第です　残債務は確実に残っています　ですから〇万円毎月の返済はしたい　だでど覚書だけではいつ一括返済があっても不思議ではないとも思っていますのであえて「契約」をと思うわけです
履行される見込みのない契約のためにコストをかけられないとのことですが　それはあくまで債権者（この時点では保証会社かサービサーが債権者だと思いますが）の回収収益の観点です　
債務者にとっても任意売却のほうが競売よりもメリットがあるとの回答にはなっていないと思います
またまた支離滅裂になってしまいました　
いずれにしても住宅を失う債務者にとっては任意売却も競売も些細な違いでしかないのかもしれませんネ

回答No.1

山口 哲（@ninsui）

任意売却を手がけるFPです。

任意売却後の残債務の取り扱いについては、基本的に自己申告です。債務がいくら残っているかはともかく、月額1万円を返済しますと約束すれば、それが「契約」と言えるかもしれませんが、双方が署名・捺印するような、いわゆる契約書が取り交わされるわけではありません。

補足

ご回答ありがとうございます　残債務がいくらかはともかく・・とありますが　おそらくは一括で返済することはできない額の債務は残っているわけですから債権者にとっても債務者にとっても返済総額（毎月の返済額と返済期間）を決めて金銭消費貸借のような契約が必要なのではないでしょうか　なぜこの期におよんで署名捺印もなく口約束なのでしょうか　このあたりの残債務の手続き処理の曖昧さが残債務を懸念しての破産の申し立ての一因になっているように思えますが　　
任意売却でなく競売に至った場合は残債額は大きくなると思いますが状況は大きく変わるのでしょうか　それとも同じ額の月額〇円を返済する約束で処理されるのでしょうか（返済額は返済能力により決まりますのでで返済総額は変えられないと思います）
債権者のとっては高く売れる任意売却がよいと思えますが債務者にとっては高く売れるメリットはさほどないように思えます　支離滅裂になりましたがご意見ご回答をよろしくお願いします