任意競売にするべきか債務を返済するべきか

質問

整理回収機構に債権が譲渡されてしまいました。テナントビルでその上が住居です。債務者は父で保証人は母です。整理回収機構の話しでは来年にも競売にかけるということでした。しかし父はなんとしてもこの土地を守るということで私たち子供の名義で新たにローンを組み競売になったとしても買い戻すといっています。しかしそれは無理な話。
そこで任意競売にしてもらい残債務を支払っていくか、私たちの名義でローンを組み今現在の債務を全額支払うか迷っています。
任意競売にした場合どこまで財産を持っていかれるのでしょうか？父のわずかな預金（父は年金暮らしです）、私たち子供の預金も残債務の対象なのでしょうか？今の家を出た後、マンションを購入するなど新たなスタートを切るだけの財産は残るのでしょうか？
また新たに私たちの名義でローンを組み債務を返済した場合、月々の返済額が相当なものになります。ただテナントが埋まれば返済可能です。しかし、この1年不景気のせいかテナントには1社も入っていません。家賃収入がなければ、到底私たち3人の給料では返済していけません。
姉はほかの場所でも生活していけるのならと言っていますが、父の気持ちもわかります。
整理回収機構との話し合いも迫っています。
どうしたらいいものか悩んでいます。よいアドバイスがあったらよろしくお願いします。

回答No.4

mahopie · ベストアンサー

銀行実務の上から回答します。以下では、借入金１０億円、物件時価が１億円と仮定しますが、実態に合わせて修正して下さい。又、整理回収機構以外の担保権者＝他銀行等がいる場合には夫々の姿勢の違いで処分が進まないケースもあります。

銀行から整理回収機構への債権売却は、大きくは(1)銀行自体が破綻した場合に引受銀行のない広い範囲の問題債権移行と(2)銀行側の不良債権処理の過程での損切り売却の二つのケースがあります。本件は恐らく(2)のケースかと考えますが、銀行にとっては整理回収機構へ売却した時点で▲９億円の損失を計上して不良債権の処理は済んだことになり、整理回収機構側にとっては、債権額１億円と担保時価1億円の等価で貸出債権が移転したことになりますので、この買受水準より多く回収ができれば整理回収機構の機能が果たせた、という考え方になります。

整理機構の側では、まず債務者の返済能力を見極めて、任意で返済継続か物件売却かを決めることになります。目処として１０年（債務者・物件にもよるが）の弁済期間で確実に買入債権額（1億円）＋利息相当分の返済ができるかどうか、ポイントになりそうです。この見込みがなければ現時点で第三者に売却して債権管理を終結させてしまう方が経済的には効果があると考えられます。

本物件を買い受けする側は、１．１億円の資金を用意できれば買受の話ができそうですが、債務者の関係者が同一物件を担保にして市中銀行から資金の調達ができるかとなると難しいと考えます。一旦売却の方針が決められてしまえば、専業の不動産ファンドや地場の不動産業者などの買いが入り、競争原理からも想定価格より高い水準での売買になっていくと予想されます。機構側では売却価格に合理性を持たせる意味でも複数の買受価格を比較し最も高い価格で売却することが必須条件になります。

詳細は不明なままですが、借入債務が整理回収機構に移転するという事実は、取引銀行が当該債権に対して見極めをつけたという事実の表れであり、身内の方がこれ以上当事者として巻き込まれることなく、新たな生活を求めた方が良いのではないかと考えます。

回答No.3

tk-kubota

全文拝読し、よくわかりました。
よくわかりましたが、この解決は、被担保債権額と、任意売却価格、それに予想される競売価格をしっかり把握することが、何より先です。
それを踏まえて、最終結論を決めます。
極端に負債の方が高額なら「父はなんとしてもこの土地を守る」と云うことは諦めざるを得ません。
これを選択した場合は、その日から徹底して支払は絞って下さい。そうしないと、それを選択した意味がなくなります。
２番目は、任意売却です。この時には、残債の放棄を強く進め、決して、今まで以上に保証人など付けないようにして下さい。
３番目は、競売時に裁判所から買うことなど考えられますが、これば現実的には、かなり難しいです。
大勢の買受希望人がいるでしようし価格設定が難しいからです。
なお、テナントは現在では入居させることができますが、競売の開始決定があれは、それができなくなるので、今のうちに安くてもいいから入居募集してはどうでしよう。

回答No.2

nanairo-unko

＃１です。追記です。

差押え登記がなされる頃になると、債務を整理してやるとかいって訪ねてくる人（整理屋）や、不動産を高く売ってやるという人が訪ねてくることがありますが、応じない方が良いです（応じるのも自由ですが、あんまり良いことはないようです）。「裁判所の方から来た」とか言いますので応じないでください。

職務権限で、建物の内部を調査できるのは、執行官と評価人（不動産鑑定士）だけです。それ以外の人が中を見せてほしいと言っても応じる必要はありません（もちろん、見せる、見せないは自由ですが）。

お礼

ありがとうございます。たしかに不動産屋からうまく処理すると打診がきています。気をつけます。

回答No.1

nanairo-unko

不動産鑑定士事務所で働いていた者です。仕事柄、差し押え物件の評価をしていました。

全ては、整理回収機構の担当者との話し合いです。債権者の同意を得ないとなにもできません。今思いつく手段としては、

１．任意売買（任意競売というのはありませんので、任意売買の誤りかとおもいます。普通の不動産売買のことです）で、抵当に入っている不動産を売る。競売の場合は最低落札価格が市場価格の７割程度に下がるため、任意売買で、債務を全額返済出来る場合は、この方法が良いです。整理回収機構（債権者）も、競売で得られる金額よりも、残債が多額の場合はこれに応じると可能性は大きいです。時価＞残債務＞時価の約７割、の場合です。債務を返済した残金が手元に残ります。しかし、売買前に差し押え登記を抹消するか、債権者の同意を得る必要があります。

２．残債が抵当不動産の時価よりも多額の場合は、競売で売却するのが一番良いと思います。抵当の金額がいくら残っていようと、競売で売却されれば、抵当の債務は全てチャラです。競売にかけられた時に、親戚、知人に落札してもらえれば、もっとも良い解決方法です。親戚、知人からそれなりの金額で買い戻せます。債務者本人は買い受け人になれませんが、子供は可能だったように思います（この辺すこし自信ありません）。もっとも、必ずしも落札できるとは限らないこと（一番高い価格の入札者が落札します。最低落札価格＋少し、で落札できれば言うことなしです）、落札金額を１ヶ月以内に全額振り込まなければならないなど、一般人が入札に参加するには敷居が高いです。

３．債権者との話し合いで子供たちが、銀行なり金融機関から借金して返済する旨、訴えて、差し押さえにならないように、債権者にお願いする。
これは、無理のようですね。

なお、連帯保証人、保証人になっていなければ、親の債務を子供が引き受ける必要はないです。親が死亡して親の債務を相続した場合は別ですが。

あくまでもアドバイスですので、この文章に対する保証はできません。詳しくは、弁護士に相談することをお勧めします。
手続きとしては、差押え登記→不動産鑑定士、執行官の調査→約３ヶ月後最初の競売開始、不売であれば数ヶ月後に再度競売、という順ですです。一回目の競売で売れなくても、差押え登記が抹消されない限り売れるまで数ヶ月間隔で競売が繰り返されます。
差押えになれば、まもなく、不動産鑑定士と執行官の現況調査がありますので、調査担当者が親切な方でしたら、手続きについて詳しく教えてくれると思います。

なんとか、競売にかけられることがないようにがんばってください。