抵当権のついている土地に賃借権を登記したら競落人に対抗できますか？

質問

抵当権のついた土地の地主が、なんだか抵当権者に土地を競売にかけられてしまう心配が出てきました。土地の上に建物を借りているので、今からでも建物の賃借権を登記すれば（地主の許可を得て）競落人に対抗できるでしょうか？

回答No.3

SSSIN · ベストアンサー

＃1です。
一括競売を回避する方法として
1.抵当権設定当時に登記された賃借権を有している場合（今回のケースには該当しません）
2.抵当権設定後の賃貸借であっても抵当権者が「同意」し、かつ、その同意が登記された場合
には抵当権者及び買受人に対抗することができるので土地と建物を一括競売することはできません。

では2.の抵当権者が「同意」する場合はどういうケースかを考えると、抵当権者が一括競売の権利を失っても、賃借権に同意することで担保不動産の収益力アップ＝返済能力がアップし、抵当権者、抵当権設定者双方にメリットがあると判断した場合が該当するでしょう。

今回の場合、抵当権者が競売の意思を有しているのであれば、上記の「同意」を取り付けるのは難しいかもしれません。

お礼

大変参考になり助かりました。ありがとうございました。

回答No.2

tk-kubota

＞今からでも建物の賃借権を登記すれば（地主の許可を得て）競落人に対抗できるでしょうか？

地主の承諾の他、抵当権者の承諾を得れば対抗できます。（改正民法３８７条）
得られないなら建物も競売となります。（改正民法３８９条）

お礼

参考になりました。ありがとうございました。

回答No.1

SSSIN

土地に対する抵当権設定の後に建物を建てた場合に、土地抵当権者が土地と建物を一括して競売することができます。（ただし、抵当権者は土地の売却代金からのみ優先弁済を受けることになりますが）

従来は、抵当権設定者が築造した建物に限られていましたが、土地の抵当権設定後に第３者が建てた建物についても、抵当権設定当時に建物所有者が登記された賃借権を有していない場合には、土地競売とともに一括競売することができると改正されました（改正民法３８９条１項）。

上記の条件に合う場合には、一括競売されて建物の住人も強制退去される可能性はあります。

お礼

どうもありがとうございました。お礼が遅くなり申し訳ありません。