土地一時使用賃貸借と短期賃貸借の違い

質問

土地一時使用賃貸借と短期賃貸借の違いとは、具体的にどういったことなんでしょうか？

回答No.6

bashi--ta

賃借権は債権（義務と権利が生じるようなイメージで捉えてください）であるので、登記請求を貸主にしても、貸主は応じる義務はありません。
物権（所有権、抵当権、地上権　等）の変動の際は、登記請求権の行使により、地主が応じない場合は、裁判所に訴えて単独で登記できたりします。

「まず登記してくれる貸主は現実問題としてありえないと思います。」という理由はいくつかあります。
上記の理由もそうですが、
(1)土地に権利の登記がされていると、売買の話等が出たときに、売りにくくなる。価値が下がる。
(2)信頼関係の問題もあると思います。
　地主によっては、無理をしてまで、貸して地代を得ようと思っていない方もいらっしゃいます。（要するに、土地を遊ばせ、固定資産税を払っても全然平気な方々）
　こちらが立地条件等から、どうしてもその土地を貸して欲しいと願い出ているのに、登記して欲しいとは虫の良い話だし、面倒臭いと思われる可能性が高いです。

※賃借権を設定し登記する場合は、当然その旨を契約書に特約として記載するのはもちろんのこと、賃借権設定のための代金いわゆる権利金を設定することによって、登記して契約しやすくなると思われます。

賃貸用物件と違って、通常の地主さんの土地の利用にたいする価値観は人それぞれですので、その方向性を曲げないように、交渉することが大事だと思います。

回答No.5

naocyan226

＃１です。
>どういった理由で貸主は登記に協力してくれないのでしょうか。
法律上の義務が無いからです。
貸主は自分の土地に自分にとって何もメリットが無い余計な権利を設定したくないからです。
賃貸契約上の約束でもあれば別ですが。

回答No.4

bashi-ta

民法の短期賃貸借契約の保護は、平成16年に廃止されました。(経過措置はあるみたいですが）

民法における賃貸借契約で、借家の場合は抵当権付き借家が競売された場合に6ヶ月の猶予があります。（民法395条）
しかし、土地の賃貸借契約には、猶予がありません。

土地の一時使用賃貸借契約という名目で契約しても、借地権（建物や工作物を建てる目的の賃借権または地上権）を設定する契約の場合、一時使用とはならないことがあるそうです。（判例によるとですが、建設目的物が契約で一時使用と明示しておらず、期日に定めはあるものの場合により更新が出来る旨が明記されている場合、当初５年の土地一時使用とされていても、建物が存続する可能性がある契約では、一時使用の借地権とは断定できない。）

結局、短期で借りる場合、現在では違いがあまりないと思います。
とりあえず、土地を借りるとき、最低でも登記簿により、権利部で所有者の確認と抵当権等の有無を確認し、抵当権等が設定されている時は、覚悟の上、借りるしかありません。

抵当権等がないとしても、民法上の賃貸借または明らかな一時使用賃貸借の場合、賃借権の登記のみが、第3者への対抗要件ですが、まず登記してくれる貸主は現実問題としてありえないと思います。

お礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。

補足

「抵当権等がないとしても、民法上の賃貸借または明らかな一時使用賃貸借の場合、賃借権の登記のみが、第3者への対抗要件ですが、まず登記してくれる貸主は現実問題としてありえないと思います。」

とありますが、どういった理由で貸主は登記に協力してくれないのでしょうか。
何もしらない素人ですいません。
宜しくお願い致します。

回答No.3

noname#65504

＃２補足します。

短期借地は５年でしたね。
これは民法上のものです。

借地については民法の他借地借家法があります。借地借家法は建物を目的とした借地契約についてのみ適用になります。短期借地はすべての借地契約を対象としています。

建物を目的とした借地契約の場合、一時使用は借地借家法の適用外ですが、短期借地は借地借家法の適用を受けます。

借地借家法では契約期間の原則を最低３０年としていますので、借地借家法が適用になるケース（建物を目的とする契約）の場合、民法より借地借家法が優先されますので、短期借地契約をしても、契約期間は無効となります（通説ではこのような場合借地借家法の最長期間が適用される）。

また、一時使用の場合は契約で定めたとおりに契約を終了させることができますが、借地借家法が適用になる場合の短期借地契約の場合は借地借家法により借り手が保護され、立ち退きを要求することが困難になります。

お礼

ありがとうございます。
とても参考になりました。

回答No.2

noname#65504

一時使用とは一時使用目的のための契約であり（主に借り手側の都合が一時使用）借地借家法第２５条によりの借地借家法の適用外となります。建物の賃貸の場合も同様に第４０条により借地借家法の適用外となります。

短期賃借は借地借家法が適用になる建物の賃貸契約についていわれたもので、３年以下の契約を指し、短期の場合競売になった場合でも借地借家法により賃貸契約（借り手）が保護されていましたが、この保護を用いて競売を妨害する行為が頻発したため現在では廃止されています。
http://www.sodan.info/page/report_005.html

お礼

ありがとうございます。
参考に致します。

回答No.1

naocyan226

短期賃貸借は土地５年建物３年以内の賃貸契約です。土地一時使用賃貸借は文字通り一時的、臨時的に土地の使用が客観的に認められる賃貸借です。例えば選挙事務所に使う、サーカスみたいな興行を短期間催すために土地を借りる、と言うようなものです。

お礼

ありがとうございます。
参考に致します。