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土地購入の際、贈与税軽減の対象になるのですか？
去年の１月にも同じような質問がでていたのですが、法改正後はわからない等の回答もあったので、もう一度質問させてください。近々土地のみを購入するのですが、 その際、親から援助というのは、贈与税の減税の対象になるのでしょうか？やはり、住宅（つまり上モノ）建築のためだけに適用される減税措置なのでしょうか？ちなみに、土地購入後は1年以内には建築にはいる予定です。財務省のＨＰのトピックスのところも覗いたんですが、該当する内容が記載されてなかったように思ったので、お判りになるかた、よろしくおねがいいたします。
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>今でしたら２％とかですか？ うーん。具体的な金利を税務署に聞いたことはありませんが、多分２％位であれば認めてくれるのではないかと。 いま財形融資の５年固定金利が１．５２％ですから、極端に低いということはないと思います。 >残金の５００万は歴年課税の非課税制度を適用すればいいのですか？ いえ、相続時清算課税制度を適用する場合はもはや暦年課税は適用されませんので、その特例もだめです。 つまり１０００万に対して相続時清算課税制度を適用しますから、もはや暦年贈与の特例である５５０万円の特例は選択できません。 通常の相続時清算課税制度の２５００万円の枠を使うことになります。 ５００万円は相続時に相続税の対象となりますが、、、ご両親は資産家でしょうか？ 相続税は５０００万円＋１０００万円×相続人数までは非課税です。 たとえば母がいて、一人っ子だとすると、相続人数は２名ですから７０００万円までは非課税です。 なので、資産家でなければ相続時に相続税がかかることはありません。 資産家で資産を沢山もらうという話であれば、５００万円に対する相続税をけちけちしても致し方ないかと。 つまり一般庶民であれば、２５００万円の枠も単なる非課税枠と考えても間違いではないのです。
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それであれば、以下のようにするのがよいでしょう。 １）ご主人の親より５００万円借りる。 （借用書作成、利息も世間相場で取り決める。返済は銀行送金など証拠の残るものとすること） ２）土地購入を自己資金＋上記親からの借用金＋ローンで購入 ３）住宅建築が決定したら、住宅に入居できる年に、 Ａ）ご主人の親からご主人に１０００万円 Ｂ）ご質問者の親からご質問者に５００万円 を実行し、Ａ，Ｂそれぞれ贈与税の特例について申告します。 さて、３の「入居できる年」という意味について説明します。 たとえば今年中に入居できるのであれば、今年入居し来年３月１５日までにＡ，Ｂの特例の申告が出来ます。 しかし、入居できる日が来年３月３１日だとしましょう。 この場合、来年になってから贈与してもらわないと、今年贈与してもらっても、来年３月１５日までには入居できていませんので今年の贈与分について特例が受けられません。 これを回避するためです。 厳密にはたとえば来年２月末入居予定であれば３月１５日までに間に合うので、今年贈与してもらっても問題ないとなりますが、しかしです。工事というのは遅れるものです。１．５ヶ月程度は最低遅れをみないといけません。 安全を見るのであれば２か月以上は遅れることを覚悟してください。 ですから、今年中に入居予定であれば大丈夫だが、来年竣工だと綱渡りとなります。 （ただどうしても遅れてしまった場合は３月１５日までに税務署で相談すれば融通してもらえることもあります。） もうひとつ大事な点ですが、 Ａ）ご主人の親からご主人に１０００万円 これはわかっていると思いますが、（相続時清算課税制度のｂの１０００万円の特別枠を使用） Ｂ）ご質問者の親からご質問者に５００万円 かならずご質問者の親からの分はご質問者が受け取らなければなりません。ご主人が贈与を受ける場合は贈与税の特例は使えません。 これは実の親子間しか使えない制度ですから、必ずご質問者自身が贈与を受けたことにしてください。 この場合金額が５００万なので、わざわざ相続時清算課税制度を使わなくても５５０万円まで非課税の暦年課税の非課税制度が使えますから、そちらをお使いになった方がよいです。（デメリットはその年を含んで５年間は贈与税の非課税枠１１０万円がなくなるだけですから） で上記の意味は、５００万円分は建物の持分にご質問者を入れる必要があるということです。 つまり建物について全部ご主人の持分にしてはだめということです。 お分かりになりましたでしょうか。
お礼
mickjey2さん、かさねがさねありがとうございます。大変よくわかりました！。親からの借用書には相場の利息も かかなくてはいけないのですね。知りませんでした（恥）・・・ これは、ほんとに、だいたいでいいんでしょうか？今でしたら２％とかですか？もし、主人からの借金を贈与にかえるとして１５００万贈与に変更したら、１０００万の特例枠はこえてしまいますから、残金の５００万は歴年課税の非課税制度を適用すればいいのですか？
まず、贈与税を非課税とする方法には２種類あります。 １．住宅資金贈与にかかわる５５０万円までの暦年贈与税課税精度の特例 この制度では、「本人が居住する住宅」（建物）又は、建売住宅（土地含む）、建築条件付（建売に準拠しているとみなす）への支払に当てた分が適用になります。 ですから土地に対してはだめです。 ２．相続時清算課税制度の利用 この制度は暦年贈与税の課税制度の代わりとなるものです。どういうことかというと、この制度を利用すると以後暦年贈与税の課税は受けません。つまり年間１１０万円の贈与税の非課税枠もなくなります。その代わりに贈与を受けるたびに申告します。 こちらは２種類あります。 ａ）６５歳以上の親から２０才以上の親に対して贈与税を２５００万円までは非課税とする。 ただし相続時に相続税の対象として再計算する。 こちらは用途に制限がありませんので、土地でも建物でも自由にＯＫです。 ｂ）住宅資金贈与にかかわる特例 この特例のａとの違いは ・親の年齢による制限がない ・特別に本則の２５００万円のほかに１０００万円の非課税枠がある。（合計３５００万円まで贈与税は非課税） この１０００万円非課税枠は相続税の課税対象にはならない。 というものです。 問題は、ｂを受けたい場合ですが、１の暦年贈与税の特例の時には取り付く暇も無かったのですが、まだ融通が利くのです。 たとえば、土地を購入するときに、１０００万円贈与を受けたとします。 次に建物建てるときに５００万円贈与してもらいます。（１００万円でも幾らでもよいが一例です） これは同じ年に必ず贈与を受けなければなりません。 そうすると、建物に対する贈与として５００万円を相続時清算課税制度の住宅資金にかかわる特例として受けます。つまり特例枠１０００万のうち５００万円を使うわけです。 このときに、同時に通常の２５００万円の非課税枠から土地代１０００万円を贈与として適用してもらいます。 そうすると、最終的には本則では２５００－１０００＝１５００万円が残りの非課税枠となり、両方非課税のままで適用を受けることが出来ます。 注意事項は、 ・土地代贈与と建物代贈与は同じ年であること （土地先行ですから、土地に対する贈与をうけた年に建物の贈与を受けないと土地代に対して相続時清算課税制度を利用できない） ・贈与を受けた翌年３月１５日までに居住していること。 ・贈与を受けた翌年３月１５日までに申告すること。 です。 お分かりでしょうか？ ｂの非課税枠は、 ・１０００万円は住宅資金専用（つまり建物専用：建売、建築条件の場合は一体取得なので土地代含んでもよい） ・２５００万円は用途を問わない非課税枠 の２本で構成されていますので、それを利用するわけです。 なお、土地購入時には贈与を受けないで、銀行ローンや自己資金でまかない、建物購入時に相続時清算課税制度を適用して建物に対する贈与をうければ、その後であれば何時でも相続時清算課税制度は適用になりますから、後日ゆっくりと土地購入で借りた銀行ローンの返済のために親から贈与を受けるのはＯＫです。（もちろん申告が必要） これは、一度この制度の適用を受けた場合は、以後たとえ親の年齢が６５歳未満でも、制度の適用は永久に続くからです。 上記は私もよくわからなかったので税務署の相続税課にいって直接職員から聞いてきました。 では。
補足
mickjey2さん、ご丁寧な回答ありがとうございます。ただ、ド素人の私にはちょっと難しく、私なりに解釈した内容であってるか心配です。今のところ主人側のご両親から１０００万の贈与、私の親から５００万の贈与がある予定です。さらに主人の親から５００万借金をして、これは借用書をつくってかえしていくというふうにしてます。 となると、土地購入時には自分達の貯金を頭金にあてて、ローンを組み、住宅購入時に（ｂ）の特例つき制度をつかって、１０００万円の非課税枠を、いっぱいいっぱい使い、残りの５００万は相続税はかかってしまいますが、本則をつかえば税制上一番得だよということであってますでしょうか？そして、その贈与の合計１５００万を土地のときに組んだローンの繰上げ返済にあてるのがいいということでしょうか？ ちなみに、相続時再計算というのは５００万だとどれくらいかかるのでしょうか？ よろしくおねがいいたします。
お礼
mickjey2さん、ありがとうございます！す、すごいですね。ほんとに助かりました。私の実家も主人の実家も 資産家ではありませんので、これまた安心しました。