実質担保価値

質問

取引先の物件に根抵当を設定しています。登記簿上は順位２位。１位に金融機関の抵当権がついています。取引先は１位の金融機関には返済済で実質１位であると言っています。本当に上位設定者の債務がないことを調べることはできませんか。取引先は面倒だから順位変更していないと言っています。実質１位なんだから問題ないだろうということののですが。

回答No.3

casablanca1946 · ベストアンサー

＞債務の残高証明を見せてくださいと言っているのですが

普通抵当なら、債権額が記載されてあり、返済期間から、だいたいの残高の予測はつくのではないですか。
あなたのおつきあいある金融機関の人に、登記情報を見せて相談すれば、おおよそこのくらいの残高というのは答えてくれると思いますよ。

回答No.2

casablanca1946

＞1位についているのは普通抵当権で

普通抵当権で債務完済であれば、実質１位という問題でなく、１位の抵当権抹消ということになります。
なぜ、抵当権を抹消しないでしょう。

債権の消滅により、抵当権という物権は、消滅します。
ですから、抵当権抹消という方法しかなく、順位変更ということはありえません。

抵当権抹消で、実質順位１番から、形式的にも1番となるのです。

債務を返済したという発言が本当なのか嘘なのかということですね。

債務の残高証明を要求するのは、取引上無理ですか。

お礼

そうですよね。債務の残高証明を見せてくださいと言っているのですが、長い取引をしてきた俺を信用できないのかといって聞きません。ちょっと法律かぶれしていて大企業（そんなに大きくはありません）は中小零細企業をいじめている。優越的地位の濫用とすぐ返答してきます。こちらは売掛金の回収をしているだけなんですが・・・

回答No.1

casablanca1946

取引先の物件に１番で抵当権が設定されてますと書かれていますが、これは普通抵当権でしょうか、根抵当権でしょうか。
普通抵当権であれば、その債務を返済しているならば抵当権は抹消される運命にあり、２番の根抵当権が実質１番となります。
普通抵当権は、住宅ローンで用い、事業用資金では、まず使いません。
まずは、登記情報で、普通抵当権か根抵当権かを確認してください。

１番が根抵当権の場合、ある融資について根抵当権を設定し、その融資の返済が終わっていれば、取引先の言うように実質１番です。
しかし、根抵当権というのは、その物件に順位１番で極度額金何円という、銀行と会社のパイプですから、現在債務が返済されていても、再度その根抵当権を使って融資を受けることが可能です。
また、現在の銀行との取引をやめ、別の銀行と取引するさいには、１番の根抵当権を新たな銀行に移転すればいいので、質問者様の会社は、常に２番となります。

順位変更ということが書かれていますが、一般実務で金融機関が順位変更に応ずることは、まずありえません。
金融機関どうしでの順位変更というのは、たまに見受けます。

取引先も、金融機関用に１番の枠は置いときたいので、まず抹消ということはしないでしょう。
現在の債務状況が判った所で、根抵当権なら、新たな融資を受けられますので、実質１番かどうかは、取引先が倒産しその物件が競売もしくは任意売却するまで判りません。

お礼

ありがとうございます。1位についているのは普通抵当権で2位が私どもの根抵当権です。

補足

1位についているのは普通抵当権で2位が私どもの根抵当権です。
1位の債務は完済していると取引先は言っていますが、実質1位であるという確認は当方で調べることはできないのでしょうか。