不動産賃貸の先取り特権の即時取得

質問

(1)不動産賃貸の先取り特権は債務者の占有する他人の物に及ぶ。
(2)債務者が目的物を譲渡した場合（占有改定を含む）、先取り特権の効力は及ばない。

この矛盾を、どのように統一的に解釈すればよいのかご存知の方お教えください。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

> 行政書士資格取得適格者です。

　うーん、適格者というのが分かりませんが、質問する側と回答する側の立場が逆だろうということは理解しました。私は運転と宅建主任の免許を持っている程度ですからねぇ。

　英検とか書道は関係ないし。ああ、教員免許はあったようななかったような。まあどっちにしろ、講義めいた事は慎もうと思います
f(^^;;

　とはいえ、乗りかかった船ですので、私なりの理解を。

> (1)即時取得は先取特権に準用するという規定（３１９）は、先取特権者が権利を取得する前から存在する他人の物に適用され、その物にはいったん債務者から第３者に占有改定により譲渡された物を含む。

　先取特権が成立したときに、債務者の占有下にある他人の物で

　a: 債務者の所有物・・・当然先取特権の対象となる
　b: 他人の所有物・・・先取特権が即時取得されて、先取特権の対象となる

　b が、もともと他人の物だったのか、先取特権成立以前に債務者から他人に譲渡されたか、などの経過はどうでもよい。

　つまり、お考えの通りでよいと思います（多少、なんでわざわざ？という感じはありますけど）

> (2)いったん先取物件の目的となった物も権利発生後に他人の物になったものには追求効が及ばない。

　詳しくはお手元の本をご覧いただきたいのですが、「先取特権の追及効」というのは、未払いの代金や損害賠償請求権が債務者側にあれば追及できるという意味で使われます（と思います、たぶん）。

　「未払代金にも、先取特権の追及効が及ぶので、これを差し押さえて、云々」という感じです。

　「物上代位」とも言います。

　したがって、その物自体には及びませんが、形を変えたものには及びますので「追及効が及ばない」という表現は正しくないと思います。

> (3)そして弁護士としては「強制執行するときには(1)のケースか(2)のケースか客観的に明らかでないので、執行は躊躇せざるを得ない」ことを理由に、僅かな買得金のために面倒な争いごとに巻き込まれたくない。

　大学での私の専攻は担保物権法と国際法でして、執行法は講義さえありませんでした。

　それで、執行について理論も実務も、知っているとは言えませんが、「　」内の前半の理由づけ部分は同意できませんので「いろいろ作業がめんどうなので」くらいにしていただいて、後半の結論部分をくっつけていただければ、私としては異論がありません。

　と、まあ、自分で調べる力をお持ちの方と知りましたので、このあたりでご勘弁を。

回答No.2

fujic-1990

質問者さんのプロフィールを拝見しましたが、何も書いてないので、質問者さんの立場というか、学力がわかりません。

　ザックリと書いて誤解されないのかどうかとても不安ですが、かといって、すでにご存じの前提を書き連ねるのも面倒ですし無駄ですので、やっぱりザックリと書きます。

　詳細に書けば、教科書に書いてあるのとは違う説明をすることになるのでしょうが、ザックリ書けば教科書に書いてあるのと変わらない内容になります。
(^^;;

（１） 先取特権は、債務者の所有財産に対してのみ発生します（３０３条）

（２） 占有の公信力保護のために、他人の物に対して先取特権が発生することも認めます（３１９条）

（３） 即時取得により、いったんは先取特権が成立した他人の物でも、もともと債務者の物でも、売買などによって（改めて）他人の物になった場合は、先取特権の効果の一つであるところの、その物に対する「追及効」の問題に転化され（３３３条）、３１９条の問題ではなくなる、と理解しています。

　以上が原則ですが、問題は占有改定が行われただけで、相変わらず債務者の手元にある場合ですが、

　その物に従来の先取特権は及ばないが、新たに即時取得によって先取特権が生じた場合（即時取得の要件を満たした場合）は新たな先取特権が発生する。

　とみるのが通説・判例だったと記憶しております。

　実際に争いになったケースは知りませんが、占有改定による売買の後に新たに家賃を滞納した場合は、即時取得により先取特権が、新たな滞納分についてのみ成立する、ということになるのではないでしょうか。

　なお、

> 強制執行するときには(1)のケースか(2)のケースか客観的に明らかでないので、執行は躊躇せざるを得ない。

執行法については専攻外ですが、そういうことでしょうね、きっと。

　それ以前に、弁護士などが面倒だ（実効性がない）から先取特権を行使しないのがふつうだろうと思いますけど。

補足

重ねてのご回答有難うございます。

　プロフィールの変更方法が分からないのですが、行政書士資格取得適格者です。

　さて、ご回答を含め総括させて頂くと、

(1)即時取得は先取特権に準用するという規定（３１９）は、先取特権者が権利を取得する前から存在する他人の物に適用され、その物にはいったん債務者から第３者に占有改定により譲渡された物を含む。

(2)いったん先取物件の目的となった物も権利発生後に他人の物になったものには追求効が及ばない。

(3)そして弁護士としては「強制執行するときには(1)のケースか(2)のケースか客観的に明らかでないので、執行は躊躇せざるを得ない」ことを理由に、僅かな買得金のために面倒な争いごとに巻き込まれたくない。

という理解になると思いますが、改めて如何でしょう。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　結局、他人の所有物に賃貸人の権利（先取特権を含む）が及ぶことはないのです。

　一昨年、何ヶ月も家賃を滞納した上、近隣住民にも多大な迷惑をかけている業者を追い出すために、久々に弁護士を雇って訴訟を起こしました。

　「中の物を運び出してしまえ」と言ったのですが、「他人の物が混じっているかもしれないから」と言って弁護士は中の資材の搬出・保管を拒否しましたから。

お礼

早速の回答有難うございます。

　そうすると、

(1)即時取得は先取特権に準用するという規定（３１９）は、先取特権者が権利を取得する前から存在する他人の物に適用され、

(2)権利発生後に他人の物になったものには及ばない、

(3)そして強制執行するときには(1)のケースか(2)のケースか客観的に明らかでないので、執行は躊躇せざるを得ない。

という理解になると思いますが、如何でしょうか。