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店舗の賃貸借契約、マスターリース契約について
店舗の賃貸借契約、マスターリース契約についての質問です。 私は賃貸人で店舗の賃貸借契約（マスターリース契約）を結び貸借人（賃貸仲介業者）に対して店舗を貸しています。そして仲介業者が某飲食店に店舗を貸しています。 建物は木造2階建ての建物で2階が私たちの住居。 1階の半分が私たちの小売業商店、その半分が貸店舗。 そのような状態です。 現在、貸店舗は飲食店が使用していますが、契約条項の一つである使用細則という条項で違反を犯しています。 細かく書きますと、建物内での喧騒、臭気の問題が発生してます。 2階の住居中に臭気が充満してます。 人が普通に生活出来るレベルの臭気ではありません。 日に日に臭気も増し、家具や衣類、家屋自体にもどんどん臭気が付着浸透しています。 そして騒音、震動も酷く、子供を床で寝かせられないほどです。 コップの水がブルブル震える程の振動です。 また私たちの商店のほうにも臭気が漂い始めています。 このまま放っておきますと、商品に臭気が付着して売り物にならなくなる可能性もあります。 改善するように賃借人にお願いしてまして、1度簡単な改善作業がありましたが効果は全くありませんでした。 契約書の中の契約解除という条項に、本契約の条項に違反した場合、何ら通知催告を要せずに。直ちに本契約を解除できるほか、 これにより甲の蒙った損害を賠償する責に任ずるとあります。 但し書きで、甲が相当の期間を決めて当該義務の履行を催告したのにも関わらず、その期間内に当該義務が履行されないことを要する。ともあります。 契約の条項を違反したまま営業を続けているっていうのは許されることなんでしょうか？ こちらとしましては、問題が解決するまでは営業を停止して工事にあたってもらいたいです。 そして期限（1か月程）を決めて、それまでに改善出来なければ契約解除して頂きたいです。 そのようなことは可能でしょうか？ そして営業中に付着してしまった、家屋、家具、衣類等については臭気を取り除く費用等の 催促もできますでしょうか？ 他に何かいい考えはありますでしょうか？ 可能な場合、その申請については書面で提出になりますか？ どのように書けばいいですか？ 法律に詳しい方、賃貸借契約に詳しい方いましたら、ご回答お願い致します。 とても困っております。 どうかお力を貸して下さい。 よろしくお願い致します。
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＞飲食店内部の壁のうち1面が物販店舗、2面が私共の住居1面が道路に面しています。 一面が隣家の物販店舗に面していてそこの空間には空きがあるのでしょうか。 あればそこにダクトを出して上まで立ち上げたらダクトの断面積の不足の問題は発生しなかったと思われます。 ＞あちら側の店舗設計の建築士の方が見えて、現在の方法を選択しました。 その時の風量計算がどうなっていたかですね。 ２００φで本当に正しかったのか・・・ ＞現状なのですが、飲食店店舗店先からも臭気が発生しております。 想像するにレンジフードファンから排気しきれていないのだと思います。 心臓が強くても血管が詰まっている状態。 ＞臭気、喧騒をさせないという契約を守って頂き、そういう問題が起きないように店舗設計、施工してくださいとお話して、理解頂き契約に至ってしまいました。 キーポイントは、厨房排気と換気ファンの騒音 それだけです。「豚骨スープを煮込むな」とは言えない。煮込んだ臭いをどこにどうやって処理するかという話ですよね。店舗設計の設計士がいるのなら、もう一度このダクトの大きさで排気は足りているのかと聞きましょう。 もう一つありがちなのが、新鮮空気のとりいれ不良。厨房のフードのファンは火を使うことで一酸化炭素などの発生を防ぐのが狙いですから出すだけでなく入れる方も必要なのです。、新鮮空気を取り入れることで円滑に循環します。空調装置で外気を取り入れる形もありますが店内の壁に外気取り入れ口を設ければフードの吸気もスムーズに流れます。 この２点を店舗設計士に尋ねてみたらいかがでしょうか。 ＞飲食店さん側が、何か臭いを消す装置を付けようか審議していると仲介業者さ＞んを通してお聞きしました。 http://www.env.go.jp/air/akushu/d_guide/02.pdf http://www.karumoa.co.jp/product/deodevice/kitchen_1.html http://www.tokai-eco.com/ecozoa/exhaust.html いろいろあります。 ＞かなりの高額（100万以上）になるので審議中とのことでした。 脱臭装置だけつけても排気のダクトが細いままでは問題は解決しません。 油煙の除去をしないと家の天井が油汚れに染まるかもしれません。 また店内のダクトに仕込む形だと排気能力がさらに低下するだけかも しれません。 脱臭機つけるのだったら最初から脱臭して隣家にむけて排気すればいいのに 脱臭機つけて家の天井裏にもれて二階まで巡るっていう状況だったら意味ないですね。 ＞そのような高額な装置をつけるのと、ダクトの工事をするのとでは、 ＞どちらが費用的には安くすむでしょうか？ 脱臭機の前に間違ったダクト設計を見直して外にちゃんと排気がながれているかチェック。ダクトを改善して臭いが消えたら脱臭もいらないですよ。 あと、装置によっては騒音がさらに激しくなる可能性もあります。 ＞ダクト工事のほうは、だいたいいくらくらいかかることが予想されますか？ 私は一級建築士で宅建主任者ですが空調の見積もりは空調業者に聞いてください。 数十万でできるとおもいますけど、現場の状況によって変わります。 ＞そして、どちらが効果あるでしょうか？ まず、排気のルート、流量を押さえるのが先決。玄関の天井うらに30センチ×４０センチの角ダクトがつながっていて建物外側にも同じ大きさのダクトが出ていたらまず問題ないと思うのですが。 ＞一度お礼のご挨拶させていただきたいくらいに思っております。 いろいろ早とちり、勘違いで混乱させてすみません。早く問題が解決することを祈念いたしております。今回のことでラーメン屋の象の鼻にはかなり詳しくなりましたｗ
お礼
度々ありがとうございます。 一面が隣家の物販店舗に面していてそこの空間には空きがあるのでしょうか。 この空間には空きはありません。 壁1枚で私たちの物販店と飲食店が並んでおります。 ＞あちら側の店舗設計の建築士の方が見えて、現在の方法を選択しました。 その時の風量計算がどうなっていたかですね。 ２００φで本当に正しかったのか・・・ そうですね、200φの選択が間違っていたものと思われます。 ＞現状なのですが、飲食店店舗店先からも臭気が発生しております。 想像するにレンジフードファンから排気しきれていないのだと思います。 心臓が強くても血管が詰まっている状態。 大変わかりやすい説明ありがとうございます。 たぶん店員さんたちも店内の臭気に困惑してるはずだとは思います。 ＞臭気、喧騒をさせないという契約を守って頂き、そういう問題が起きないように店舗設計、施工してくださいとお話して、理解頂き契約に至ってしまいました。 キーポイントは、厨房排気と換気ファンの騒音 それだけです。「豚骨スープを煮込むな」とは言えない。煮込んだ臭いをどこにどうやって処理するかという話ですよね。店舗設計の設計士がいるのなら、もう一度このダクトの大きさで排気は足りているのかと聞きましょう。 わかりました。 そのように質問させて頂きたいと思います。 もう一つありがちなのが、新鮮空気のとりいれ不良。厨房のフードのファンは火を使うことで一酸化炭素などの発生を防ぐのが狙いですから出すだけでなく入れる方も必要なのです。、新鮮空気を取り入れることで円滑に循環します。空調装置で外気を取り入れる形もありますが店内の壁に外気取り入れ口を設ければフードの吸気もスムーズに流れます。 この２点を店舗設計士に尋ねてみたらいかがでしょうか。 承知しました。こちらも合わせて質問してみたいと思います。 ＞飲食店さん側が、何か臭いを消す装置を付けようか審議していると仲介業者さ＞んを通してお聞きしました。 http://www.env.go.jp/air/akushu/d_guide/02.pdf http://www.karumoa.co.jp/product/deodevice/kitchen_1.html http://www.tokai-eco.com/ecozoa/exhaust.html いろいろあります。 ＞かなりの高額（100万以上）になるので審議中とのことでした。 脱臭装置だけつけても排気のダクトが細いままでは問題は解決しません。 油煙の除去をしないと家の天井が油汚れに染まるかもしれません。 また店内のダクトに仕込む形だと排気能力がさらに低下するだけかも しれません。 脱臭機つけるのだったら最初から脱臭して隣家にむけて排気すればいいのに 脱臭機つけて家の天井裏にもれて二階まで巡るっていう状況だったら意味ないですね。 そうですよね。 私も色々と貴方様にお話し伺っていく中で、装置よりも先にダクトなんではと感じておりました。 飲食店の方も困り、店舗設計に相談したんだろうと思いますが、その店舗設計の方自体に、こういった知識がなく消臭装置を使ってみてはと言われたのではと思ってもおります。 やはり、装置の前に、専門のダクト業者さんに入ってもらって排気の容量不足などの点検をしてもらい、現状、原因、対策を立ててもらい、今後の話を進めていくのがいいのかなと思っております。 そのような感じで仲介業者さんのほうにお話しさせて頂こうと思っております。 ＞そのような高額な装置をつけるのと、ダクトの工事をするのとでは、 ＞どちらが費用的には安くすむでしょうか？ 脱臭機の前に間違ったダクト設計を見直して外にちゃんと排気がながれているかチェック。ダクトを改善して臭いが消えたら脱臭もいらないですよ。 あと、装置によっては騒音がさらに激しくなる可能性もあります。 おっしゃる通りでございます。 ダクトの改善を第一に話させていただきます。 ＞ダクト工事のほうは、だいたいいくらくらいかかることが予想されますか？ 私は一級建築士で宅建主任者ですが空調の見積もりは空調業者に聞いてください。 数十万でできるとおもいますけど、現場の状況によって変わります。 そのような資格を持ってるお方でしたか、本当に感謝しています。 ありがとうございます。 出来るだけ安価で出来ると助かります。 ＞そして、どちらが効果あるでしょうか？ まず、排気のルート、流量を押さえるのが先決。玄関の天井うらに30センチ×４０センチの角ダクトがつながっていて建物外側にも同じ大きさのダクトが出ていたらまず問題ないと思うのですが。 はい、排気のルート、流量ですね。 玄関の天井裏の点検窓を開けたところ、円柱型のダクトが見えました。 たぶん200φのものだと思われます。 建物外側にも同じものが出ており2階屋根上まで伸びておりました。 ＞一度お礼のご挨拶させていただきたいくらいに思っております。 いろいろ早とちり、勘違いで混乱させてすみません。早く問題が解決することを祈念いたしております。今回のことでラーメン屋の象の鼻にはかなり詳しくなりましたｗ とんでもございません。 こちらの説明不足、説明下手に尽きます。 お力添えありがとうございます。 何も知らなかったもので、色々お話聞かせて頂き勇気も出ました。 ただただ失望の毎日でしたので… また今後も何かと相談させて頂きたいと思っております。 もしお時間に余裕がございましたら、お付き合い願いたいと思っております。 本当にいつもありがとうございます。
ついでに、いまの状況だと一階の境壁に面して厨房レンジフードがあってそこからいきなり境壁を突き破りこちらの一階へ抜けています。 本来は飲食店側の外壁にそって厨房を設けレンジフードは直で外壁に抜くそこからわずかに立ち上げて下向きの象の鼻を設ける。この壁は50センチくらいの戸境通路だとしたら見栄えを気にすることはない。今更いっても遅いからラーメン屋の内部で奥の壁にダクトを伸ばして壁から抜くというのがいいような気がします。 現状で店内の排気はまず質問者さま宅の屋根裏に押し込んでいますから、賃借人にとって店舗に臭いがこもる心配はないわけです。 それと、良く考えてみれば、改善工事の大半は質問者側の空間でできてしまう。 というか質問者さまの許可がないと現況把握もままならない。 さて改善工事の負担は・・・私は大家側だと思います。もともと飲食店にならないものを無理やり貸しているわけで、甲工事として最低排気設備の「出口」は大家が容易しなくてはいけません。もちろん木造の店舗付住宅なのだから、飲食ビルとは違いますが貸すにあたってテナントの利便のために何もしない大家というのはあり得ない。 もとろん看板つけるのと同様にダクトの外部もテナントにやらせても間違いではないけど、狭いダクトをつけられて排気が不十分だったからといってそちらの指示に従っただけといわれるだけかもしれません。 うがった見方をすれば、飲食店はなにも間違ったことはしていない。チェーン店のマニュアルか何かにのっとって決められた料理をしている。厨房のファンも一般の排気容量のものを設けている。 いけないのは、店の領域を出たさきのダクトじゃないか。それが細いのは天井懐が狭いからじゃないか。 その先の外部のダクトも屋根の上までもっていけというからその通りにした。了解を得て工事したはずだ。何も悪くない。そう言いますよ。 質問者さまは自分に知識がないからといってあまりに放任工事にすぎると私は思う。世の中には知識を貸してくれる人もいるわけで、金を出して雇えばよかった。別にコンサル料をはらわずとも「甲工事」として自分が工事発注すれば、そのおまけで相談にのってもらえたはず。そういう形でこちらでも設備の専門家をいれて目を通すべきだったと思いますよ。 ですから私の考えでは、今回のダクト改善は大家店子折半でやるべきだと思います。本当なら自分で全部負担してもいいくらいです。 わけのわからない「使用細則」だけでうまくやれというだけで飲食店舗の賃貸なんてできません。不都合がないようにチェックしながら貸す姿勢がこれからも大事です。
お礼
ありがとうございます。 ついでに、いまの状況だと一階の境壁に面して厨房レンジフードがあってそこからいきなり境壁を突き破りこちらの一階へ抜けています。 本来は飲食店側の外壁にそって厨房を設けレンジフードは直で外壁に抜くそこからわずかに立ち上げて下向きの象の鼻を設ける。この壁は50センチくらいの戸境通路だとしたら見栄えを気にすることはない。今更いっても遅いからラーメン屋の内部で奥の壁にダクトを伸ばして壁から抜くというのがいいような気がします。 飲食店内部の壁のうち1面が物販店舗、2面が私共の住居1面が道路に面しています。 ですので、道路側の飲食店店先からダクトを出すか、私共の住居を通して外壁から出すかの2通りの方法がありました。 あちら側の店舗設計の建築士の方が見えて、現在の方法を選択しました。 現状で店内の排気はまず質問者さま宅の屋根裏に押し込んでいますから、賃借人にとって店舗に臭いがこもる心配はないわけです。 それと、良く考えてみれば、改善工事の大半は質問者側の空間でできてしまう。 というか質問者さまの許可がないと現況把握もままならない。 現状なのですが、飲食店店舗店先からも臭気が発生しております。 契約前に他店舗に見学にも行ったのですが、そのような状況ではありませんでしたので、もしかすると飲食店店内の排気もうまく出来てないことが予想されます。 さて改善工事の負担は・・・私は大家側だと思います。もともと飲食店にならないものを無理やり貸しているわけで、甲工事として最低排気設備の「出口」は大家が容易しなくてはいけません。もちろん木造の店舗付住宅なのだから、飲食ビルとは違いますが貸すにあたってテナントの利便のために何もしない大家というのはあり得ない。 何もしなかったというわけではありません。。。 水道、下水工事はこちら持ち、ガスメーター設置及び工事は飲食店持ち、電気工事は折半という形でやりました。 その上で契約にある臭気、喧騒の問題についてはそちら側で対応してもらうとういう話でした。 もとろん看板つけるのと同様にダクトの外部もテナントにやらせても間違いではないけど、狭いダクトをつけられて排気が不十分だったからといってそちらの指示に従っただけといわれるだけかもしれません。 うがった見方をすれば、飲食店はなにも間違ったことはしていない。チェーン店のマニュアルか何かにのっとって決められた料理をしている。厨房のファンも一般の排気容量のものを設けている。 いけないのは、店の領域を出たさきのダクトじゃないか。それが細いのは天井懐が狭いからじゃないか。 その先の外部のダクトも屋根の上までもっていけというからその通りにした。了解を得て工事したはずだ。何も悪くない。そう言いますよ。 そう言われないようにお話して契約したつもりなんですが、うまくいっていません。 質問者さまは自分に知識がないからといってあまりに放任工事にすぎると私は思う。世の中には知識を貸してくれる人もいるわけで、金を出して雇えばよかった。別にコンサル料をはらわずとも「甲工事」として自分が工事発注すれば、そのおまけで相談にのってもらえたはず。そういう形でこちらでも設備の専門家をいれて目を通すべきだったと思いますよ。 ですから私の考えでは、今回のダクト改善は大家店子折半でやるべきだと思います。本当なら自分で全部負担してもいいくらいです。 わけのわからない「使用細則」だけでうまくやれというだけで飲食店舗の賃貸なんてできません。不都合がないようにチェックしながら貸す姿勢がこれからも大事です。 次回は、そういうことも考えて動きたいと思います。 臭気、喧騒をさせないという契約を守って頂き、そういう問題が起きないように店舗設計、施工してくださいとお話して、理解頂き契約に至ってしまいました。 相手方の飲食店、仲介業者を信用しすぎてしまったところにも問題があったと反省しております。 飲食店さん側が、何か臭いを消す装置を付けようか審議していると仲介業者さんを通してお聞きしました。 かなりの高額（100万以上）になるので審議中とのことでした。 今後どのように話が進むのかはまだわかりませんが… そのような高額な装置をつけるのと、ダクトの工事をするのとでは、どちらが費用的には安くすむでしょうか？ ダクト工事のほうは、だいたいいくらくらいかかることが予想されますか？ そして、どちらが効果あるでしょうか？ 出来れば安く効果のある方法をとれればと思っております。 何度も何度もすみません。 一度お礼のご挨拶させていただきたいくらいに思っております。 よろしくお願いします。
いや、図面も現場も見ずに想像で話すのはさすが厳しいですね。 すみません。解答で私の文を引用するときはアンカー＞をつけてくれませんか。 読みづらいです、 ＞とにかく壁に30センチ×４０センチの大きな開口を設け大き ＞そのような提案をすればいいですか？ なぜ200φの円形ダクトになっているか・・・おそらく天井内側の空隙が 少ないから２００φしかならない。 それではいくら壁に30センチ４０cmの開口を設けても意味がない。 レンジフードから外壁まで３０センチ４０cmの角ダクトが伸ばせるように しなくてはいけません。 こっから先は私が図面を見ずに言葉でいうと間違いのもとですから 具体的に、厨房換気の業者を呼んで、かつ建築設備の専門家に金を 払ってコンサルしてもらってください。 ・賃借人（仲介会社・店舗経営者）とこちらで手配した建築設備設計の 専門家（建築設備士）を呼んで対策会議を行う。 ・設備士からみて、この業種の厨房にこのダクトの流量は妥当かを聞く。 その先はご自宅玄関の天井をはがし露出で角ダクトを設けて外壁に 角ダクトを伸ばすか、飲食店側に露出で横引きするか いずれにしろ２００φのかわいらしいダクトはもっと大きなものに変える。 ＞すぐ隣に民家兼商店があり、飲食店の店先の上にも我が家の窓があるために屋根上までダクトを伸ばすという契約で飲食店側にやってもらいました。 図面みないと何が何だかわかりません。とりあえず素人考えで屋根の上まで伸ばしたのが余計アダになっている可能性もあります。 とにかく、町場のラーメン屋見てください。象の鼻はみな短い。一旦外に出してしまえばあとは外気で拡散します。長く立ち上げても逆に送風機の容量にみあわなければそこまで気流は流れない。 というかダクトが太くないとただ気流の抵抗を増やすだけで、レンジフードで吸いこんだ空気はそのまま圧がかかってダクトのつなぎめから天井懐に漏れます。 ここで仮に３０センチ×40cmと書いたのは、近所の焼肉屋、焼き鳥屋、ラーメン屋牛丼屋の店舗の外壁を見て、木造店舗のダクトはこのくらいだなと測った結果ですから、質問者さまのテナント店舗の規模がわからない以上、専門家にダクト寸法は計算しなおしてもらうべきです。
お礼
ありがとうございます ＞なぜ200φの円形ダクトになっているか・・・おそらく天井内側の空隙が ＞少ないから２００φしかならない。 ＞それではいくら壁に30センチ４０cmの開口を設けても意味がない。 ＞レンジフードから外壁まで３０センチ４０cmの角ダクトが伸ばせるように ＞しなくてはいけません。 ＞こっから先は私が図面を見ずに言葉でいうと間違いのもとですから ＞具体的に、厨房換気の業者を呼んで、かつ建築設備の専門家に金を ＞払ってコンサルしてもらってください。 とにかく、30センチ×40センチの角ダクトを通さないと話は進まないのですね。 図面みてもらいたいくらいです、、。 ＞その先はご自宅玄関の天井をはがし露出で角ダクトを設けて外壁に ＞角ダクトを伸ばすか、飲食店側に露出で横引きするか ＞いずれにしろ２００φのかわいらしいダクトはもっと大きなものに変える。 はいわかりました。 いずれにしろ大きなダクトが必要になるのですね。 ＞すぐ隣に民家兼商店があり、飲食店の店先の上にも我が家の窓があるために屋根上までダクトを伸ばすという契約で飲食店側にやってもらいました。 ＞図面みないと何が何だかわかりません。とりあえず素人考えで屋根の上ま＞で伸ばしたのが余計アダになっている可能性もあります。 そうですよね。言葉だけではわからないですよね。 屋根上までダクトを伸ばすというのも、あちら側の意見でした。 こちらは1階店舗、2階住居に臭気が及ばないということを契約に入れただけです。 隣の商店、1階店舗、2階住居に臭気が及ばないために、あちらの設計士の方が屋根上にダクトを伸ばすという判断を下したものと思われます。 ＞とにかく、町場のラーメン屋見てください。象の鼻はみな短い。一旦外に出＞ししまえばあとは外気で拡散します。長く立ち上げても逆に送風機の容量＞にみあわなければそこまで気流は流れない。 そうですね、町のラーメン屋さんを見ると象の鼻は短いですね。 上まで上げている所のほうが少ないですね。 ＞というかダクトが太くないとただ気流の抵抗を増やすだけで、レンジフードで＞吸いこんだ空気はそのまま圧がかかってダクトのつなぎめから天井懐に漏＞れます。 細いダクトで無理に屋根上まであげようとしてる状態なんですね。 結果、屋根上まで全部上がりきらずに屋根裏に漏れてるというような状態なんでしょうね、、、。 ＞ここで仮に３０センチ×40cmと書いたのは、近所の焼肉屋、焼き鳥屋、ラー＞メン屋牛丼屋の店舗の外壁を見て、木造店舗のダクトはこのくらいだなと測＞った結果ですから、質問者さまのテナント店舗の規模がわからない以上、＞専門家にダクト寸法は計算しなおしてもらうべきです はいわかりました。 だいたい考えらる基準が30センチ×40センチくらいということですね。 私も今更ながら街へ出て、似たような大きさのいろんな飲食店のダクトを見ています。 あきらかに現在のダクトは細いものと感じました。 ありがとうございます。
やっと理解できました。この家は持ち家なんですね。 「私は賃貸人で・・・」からはじまるものですから、大家がいて質問者さまが店舗付住宅を借りたのかと思っていました。 そうですか、質問者さまの所有物件だったのですね。理解できました。 ＞建物は木造2階建ての建物で2階が私たちの住居。 ＞1階の半分が私たちの小売業商店、その半分が貸店舗。 ＞そのような状態です。 なぜ半分を貸したのでしょう。自分の物件なら大きくお店を構えてもいいじゃないですか。 てっきり大家が金儲け主義でそうしたのだとばかり・・・・ 自分の家だというのなら、質問者さま大家さんというのなら、もっと堂々と店子と渡り合わなくちゃ、自分の家が油まみれになっちゃいますよ。 さて、アドバイス仕切り直しさせてください。 まず２００φの円形ダクトですがこれは直径20センチの断面というもので、３１４平方センチメートルの断面積 しかし、昨日ＵＲＬを貼った象の鼻は30cm×４０cm＝1200平方ｃｍはありますよ。 つまり厨房ダクトにはほど遠い暖炉の煙突程度のものが伸びている。 結果、レンジフードの中では1200平方センチメートルの気流を送ろうとして その1/4しかない細いダクトに思い切り吹き込んでいる。 そうなるとダクトのファンには三倍の負荷がかかることになる。掃除機でも 吸い込み口をふさぐとモーターは大きな音で唸りますよね。同様にファンが回転しても空気がおくれないから騒音振動のもとになる。 次に、ダクトと送風機のサイズがあっていないからどこかに隙間があいているか無理な排気でダクトの接続部が外れている可能性がある。 さて、大家さん。大家さんなら甲工事、乙工事はご存知ですよね。つまりダクトの壁から先は大家の責任。 これアンダーライン引いておいてください。テナントはあくまで店舗内部だけ。 外のダクトは大きな象の鼻を壁にすこしだけつけるだけでいいのです。送風の経路が長くなればなるほど、フードのファンの馬力が必要になります。 本来はバケツでくみ出せばいいものを細いストローで吸い上げようとするからトラブルのです。 はい。答えは出ました。とにかく壁に30センチ×４０センチの大きな開口を設け大きな角ダクトを設ける。天井懐も２００φなんてせこいストローみたいなダクトでなくラーメン屋の油汚れの空気をガンガン排出できるでっかいダクトに変える。 厨房の工事をやる人は、とにかく現場にある開口にダクトをあわせるしかない。 普通は大家と店子がうちあわせて外壁に30センチ×４０センチの角孔あけさせてくださいと言ってくる。２００φってのは住宅の厨房の排気ですよ。 おそらくは仲介が連れてきた工事業者はマンションのリフォーム屋かなんかで商業厨房の排気計算などしたことがなかった。 「おい、親方。ここの現場こんなに小さい排気口でいいのかい」 「しかたねぇよ、大家がこれしか開けないんだから」 「だからって、このレンジフードに２００φのフレキシブルダクトはないだろう」 「そうだな。でも工期も迫ってるしとりあえずつけて様子みるかだよな」 「おい、親方。やっぱりあの現場排気不足で臭いが充満しているらしいよ」 「俺らしらないよ。そもそもあそこは現場の監督さんもいないんだから俺らが意見を言おうにも相手がいねぇんだよ」
お礼
ありがとうございま やっと理解できました。この家は持ち家なんですね。 「私は賃貸人で・・・」からはじまるものですから、大家がいて質問者さまが店舗付住宅を借りたのかと思っていました。 そうですか、質問者さまの所有物件だったのですね。理解できました。 説明不足申し訳ございません。 そうなんです、私共の持ち家なんです。 なぜ半分を貸したのでしょう。自分の物件なら大きくお店を構えてもいいじゃないですか。 てっきり大家が金儲け主義でそうしたのだとばかり・・・・ もともと1階全部で商売していたのですが、不景気により業績悪化しまして 店舗縮小して半分貸そうとなったわけです。 自分の家だというのなら、質問者さま大家さんというのなら、もっと堂々と店子と渡り合わなくちゃ、自分の家が油まみれになっちゃいますよ。 そうですよね。 貸借人である仲介業者さんには何度もお話はさせていただいてます。 そこから飲食店のほうには話を通してもらってます。 さて、アドバイス仕切り直しさせてください。 まず２００φの円形ダクトですがこれは直径20センチの断面というもので、３１４平方センチメートルの断面積 しかし、昨日ＵＲＬを貼った象の鼻は30cm×４０cm＝1200平方ｃｍはありますよ。 つまり厨房ダクトにはほど遠い暖炉の煙突程度のものが伸びている。 結果、レンジフードの中では1200平方センチメートルの気流を送ろうとして その1/4しかない細いダクトに思い切り吹き込んでいる。 そうなるとダクトのファンには三倍の負荷がかかることになる。掃除機でも 吸い込み口をふさぐとモーターは大きな音で唸りますよね。同様にファンが回転しても空気がおくれないから騒音振動のもとになる。 次に、ダクトと送風機のサイズがあっていないからどこかに隙間があいているか無理な排気でダクトの接続部が外れている可能性がある。 排気に対して、現在の排気設備は容量不足ってことなんですね。 やはり専門の業者さんに入ってもらって見直ししてもらうのがいいでしょうか？ 自宅玄関の天井に点検窓があり、そこを開けてみるとものすごい臭気が充満しているのがわかります。 さて、大家さん。大家さんなら甲工事、乙工事はご存知ですよね。つまりダクトの壁から先は大家の責任。 これアンダーライン引いておいてください。テナントはあくまで店舗内部だけ。 外のダクトは大きな象の鼻を壁にすこしだけつけるだけでいいのです。送風の経路が長くなればなるほど、フードのファンの馬力が必要になります。 本来はバケツでくみ出せばいいものを細いストローで吸い上げようとするからトラブルのです。 はずかしながら甲工事、乙工事の認識ありません。 すぐ隣に民家兼商店があり、飲食店の店先の上にも我が家の窓があるために屋根上までダクトを伸ばすという契約で飲食店側にやってもらいました。 壁に穴をあけたのも飲食店が依頼した工務店、ダクトの件も同じです。 はい。答えは出ました。とにかく壁に30センチ×４０センチの大きな開口を設け大きな角ダクトを設ける。天井懐も２００φなんてせこいストローみたいなダクトでなくラーメン屋の油汚れの空気をガンガン排出できるでっかいダクトに変える。 そのような提案をすればいいですか？ 専門の業者さんを呼んでもらってお話進めたほうがいいでしょうか？ その際は、やはり賃借人の仲介業者に言うべきですか？ 飲食店に直接いうべきですか？ 厨房の工事をやる人は、とにかく現場にある開口にダクトをあわせるしかない。 普通は大家と店子がうちあわせて外壁に30センチ×４０センチの角孔あけさせてくださいと言ってくる。２００φってのは住宅の厨房の排気ですよ。 おそらくは仲介が連れてきた工事業者はマンションのリフォーム屋かなんかで商業厨房の排気計算などしたことがなかった。 「おい、親方。ここの現場こんなに小さい排気口でいいのかい」 「しかたねぇよ、大家がこれしか開けないんだから」 「だからって、このレンジフードに２００φのフレキシブルダクトはないだろう」 「そうだな。でも工期も迫ってるしとりあえずつけて様子みるかだよな」 「おい、親方。やっぱりあの現場排気不足で臭いが充満しているらしいよ」 「俺らしらないよ。そもそもあそこは現場の監督さんもいないんだから俺らが意見を言おうにも相手がいねぇんだよ」 壁に穴を開けたのもダクトを引いたのも、飲食店側が依頼してきた工務店です。 店舗設計の設計図や工期などの書面も頂きました。 私が全く知識がないのがいけないのですが、 こちらのお話した臭気、騒音、振動などについては考慮して設計して頂いたものだと思ってました。 が実際は間違いでしたね。 ほんとにお世話になってありがとうございます。
＞換気については、先程も書きましたが、厨房の上から屋根裏を通して外壁へ出て2階屋根上まで伸びています。 普通は外壁の傍に厨房を作るのですが外壁の反対側に厨房を作ったのですかね。 例えばダクト寸法が30cm×40cmの設計としてそれがストレートに外壁を抜いて 外に出ていれば問題ないけど、薄い天井裏を各ダクトをはわせる設計も無理がありますね。 http://ja.wikipedia.org/wiki/%E3%83%95%E3%82%A1%E3%82%A4%E3%83%AB:Duct_connected_01.jpg ＞厨房設備業者というのは、専門の業者があるという解釈でいいですか？ 専門業者いますよ。 店舗設計施工の中で厨房もやるのがふつうですが http://www.marthic.com/blog_guid/index.php?UID=1266334147 普通の空調設備工事業者なら厨房ダクトなど簡単にこなします。 いまでは厨房機器販売が設計施工したりするからちょっと心配なのですが http://chubouhonpo.com/kaigyou.html ＞その業者はこちら側で探すべきですか？ そうではなくて、自分の物件を貸すときには、内装工事などデザインにかかわる 部分はテナントに任せるとして、ダクトをどう引き回すか、給排水、電気の分電盤とか設備にかかわるところは建物管理責任者として目をひからせておくべきで実際は賃貸人が発注すべき工事（引き込み、排気の立ち上げ その他建物躯体に手を加える部分は賃貸人負担の工事とする）について業者をつかんでおく。 テナント工事でも設備関連は業者指定するほうがあとあとのトラブル対応がやりやすい ということです。 テナントに聞かないと業者の連絡先すらわからないではどうしようもないですよね。 ところが今回、すべてサブリースで仲介業者に任せたゆえに工事瑕疵についても 賃貸人の立場でありながら何もわからないという状況です。 さて、そんなこと今更いっても仕方ないですよね。 ダクトのトラブルで考えられるのは風向き。象の鼻は下を向けるのですが 風向きでダクト口に正圧がかかると、思うように排気が出て行かずに排気ファンに余計な負荷がかかることがあります。 お住まいに流れ込む臭気が日によって変わるのなら風向きを疑ったほうがいいかもしれません。 http://blog.livedoor.jp/a27/archives/50491177.html このくらいのダクトの傾きでは風向きをまともに受けたら排気が阻害されます。 http://blogimg.goo.ne.jp/user_image/27/e0/7826964ddb52ba81855ecbfbfbbd469f.jpg この写真の真ん中くらいの大きさは小さいほう。 こんな凄い奴がついているわけでもないでしょうが http://blog.livedoor.jp/a27/archives/2008-11.html 屋根の上まで持っていっても風向きによっては排気不全になります。 ファンは大きなものが必要になります。 http://www.env.go.jp/air/akushu/manual/manual_01.pdf 国がこんなものを出しています。ご参考までに ＞可能な場合、その申請については書面で提出になりますか？ ＞どのように書けばいいですか？ 転借人 ●●興産殿 再転借人 ■■屋 殿 時下ますますご清祥のこととお喜び申し上げます。 さて平成 ２■年▽月×日締結の賃貸借契約いたしました ■■屋さまの 店舗の厨房排気設備の不具合については、●月●日ご連絡しその後改善がみられません。相変わらず臭気が外気に排気されず、一階天井懐及び二階天井ふところに滞留している状況です。また排気ファン自体の振動、騒音が激しくこれについても吸音措置 を講じるなど対策をお願いいたします。 つきましては、何月何日までに下記の点についてご報告願います。 (1)臭気が住居、および1階店舗に漏れる原因は何か (2)排気ファンの騒音および振動はなぜ起こるのか (3)それらをどう改善するか。 臭気については、当方の商品に臭いが付着し、当方の住居にも同様の状況に あります。換気ファンの振動騒音もテーブルが振動するほどでありとても 受忍限度といえる内容ではありません。 本件については、■月■日にも苦情をもうしあげたところですが何ら完全が みられません。 誠意ある対応がない場合、賃貸借の信頼関係が著しく損なわれたものと考え 契約書第■条に基づき退去を要請いたします。 （以上） さて、本当に直す気があってダクトの向きや大きさや吸音材やフィルター清掃や 脱臭装置の設置で改善すればいいですが、直らない場合はどうなるでしょう。 本気で追い出しですが、長い法廷闘争になります。 同じお手紙を再度出して、「しかるべき弁護士をたてて民事訴訟を提起します」というおきまりの予告通知を相手方に送付し、家賃をもらいながら（もらっても大家に渡すだけですが）臭いと音に耐える日々が続く。 裁判終わって出て行かれたら今度は家賃負担が待っています。仲介業者は別のところを頼んだとしても今度は「サブリースで賃料保証」はしてくれないでしょう。 じゃ逆に自分たちが出ていくかというとき契約書をよく読んでください。仲介業者との契約はサブリース契約でおそらく5年とか期間を決めて契約を結んだはず。 質問者さまが解約する場合「6か月分の家賃」を違約金として払う内容になっていたりしませんか。 しかし、つくづく性質の悪い仲介業者にひっかりましたね。 「お客さん。この物件はなかなか出ませんよ」 「でも、店舗が広すぎるわね」 「大丈夫。分割して貸してもらうように交渉します」 「どうでした？」 「だめでした。以前も一括で貸していたからそうしたいんですって」 「そうですか。せっかく気に入ったのに」 「ひとつ方法があります。お客さんさえ了解してくれたら残りの店舗の家賃はうちで面倒みます」 「そんなことが出来るんですか」 「うちがサブリースで受けてテナント見つけてきて貸しますから。」 「変な店は困りますよ。隣同士ですから」 「大丈夫テナントの面接は立ち会ってもらって納得していただきます それに大家さんから物件預かっている手前変な再転貸もできませんから」 「うちは、予定していた賃料で収まればそれでいいですから、お任せしますよ」 転貸だって普通はやらないのに再転貸で予定外の飲食連れてくるなんてありえない 暴挙ですね。 私は昔、商業施設のテナントリーシングに仕事でかかわったことがあるから 申し上げるのですが、飲食・物販はまず同居させない。これ原則。飲食は 飲食でまとめる。同一フロアの中ならゾーンをまとめる。 人はお腹がすいたときに買い物をしないし買い物をするときに食い物のことを考えない。物販は、空間や照明や雰囲気の演出にあわせて「臭い」というのは重要。 唯一例外はワインショップとレストランくらいのものです。 とはいえ、街中の個店ではそうもいってられないですが、並んでしまったらダメ ということです。間にコンビニとか携帯電話屋とか個性のない店がくれば両隣が飲食と物販でもいいのですが。 それと物販店舗なら物販同士あつまることでの相乗効果とかあるわけで、同じ匂いでも薬局でもクリーニング屋のほうがかなりマシだったですね。 とはいえ、12坪くらいの面積だと業種も限られどうしてもラーメン屋くらいになってしまうのでしょうね。
お礼
何度もありがとうございます。 本当に感謝してます。 普通は外壁の傍に厨房を作るのですが外壁の反対側に厨房を作ったのですかね。 外壁と店舗の間に我が家の居住スペース（玄関、階段）があります。 その部分の屋根裏をダクトが通過して外壁に出て屋根上へ伸びています。 図面にはダクトの所にφ200と記載があります。 見てみたところ円柱のダクトでした。 先っぽは下を向いていました。 ダクトのトラブルで考えられるのは風向き。象の鼻は下を向けるのですが 風向きでダクト口に正圧がかかると、思うように排気が出て行かずに排気ファンに余計な負荷がかかることがあります。 お住まいに流れ込む臭気が日によって変わるのなら風向きを疑ったほうがいいかもしれません。 そんなに大きな差がないように感じています。 営業時間最初よりだんだんと時間が経つにつれて臭いが増していく気がします。 営業時間終了後、換気扇の電源が落ちた後は残り香が続くといった感じです。 ＞可能な場合、その申請については書面で提出になりますか？ ＞どのように書けばいいですか？ 書面での書き方ありがとうございます。 その時が来たら使わせて頂きます。 （以上） さて、本当に直す気があってダクトの向きや大きさや吸音材やフィルター清掃や 脱臭装置の設置で改善すればいいですが、直らない場合はどうなるでしょう。 本気で追い出しですが、長い法廷闘争になります。 出来れば長い法廷闘争避けたいところですよね。。。 改善してもらって仲良くやりたいところです。 同じお手紙を再度出して、「しかるべき弁護士をたてて民事訴訟を提起します」というおきまりの予告通知を相手方に送付し、家賃をもらいながら（もらっても大家に渡すだけですが）臭いと音に耐える日々が続く。 弁護費用もすごい金額になりますよね？ 裁判終わって出て行かれたら今度は家賃負担が待っています。仲介業者は別のところを頼んだとしても今度は「サブリースで賃料保証」はしてくれないでしょう。 家賃負担というのは何でしょうか？ 今の私の店舗は自宅の一部でやってますので家賃はかかってません。 自宅1階の半分だけがサブリース契約で契約して貸しています。 じゃ逆に自分たちが出ていくかというとき契約書をよく読んでください。仲介業者との契約はサブリース契約でおそらく5年とか期間を決めて契約を結んだはず。 質問者さまが解約する場合「6か月分の家賃」を違約金として払う内容になっていたりしませんか。 契約はおっしゃる通り5年です。 自宅1階ですので、こちらが出ていくことはありません。 しかし、つくづく性質の悪い仲介業者にひっかりましたね。 「お客さん。この物件はなかなか出ませんよ」 「でも、店舗が広すぎるわね」 「大丈夫。分割して貸してもらうように交渉します」 「どうでした？」 「だめでした。以前も一括で貸していたからそうしたいんですって」 「そうですか。せっかく気に入ったのに」 「ひとつ方法があります。お客さんさえ了解してくれたら残りの店舗の家賃はうちで面倒みます」 「そんなことが出来るんですか」 「うちがサブリースで受けてテナント見つけてきて貸しますから。」 「変な店は困りますよ。隣同士ですから」 「大丈夫テナントの面接は立ち会ってもらって納得していただきます それに大家さんから物件預かっている手前変な再転貸もできませんから」 「うちは、予定していた賃料で収まればそれでいいですから、お任せしますよ」 転貸だって普通はやらないのに再転貸で予定外の飲食連れてくるなんてありえない 暴挙ですね。 私は昔、商業施設のテナントリーシングに仕事でかかわったことがあるから 申し上げるのですが、飲食・物販はまず同居させない。これ原則。飲食は 飲食でまとめる。同一フロアの中ならゾーンをまとめる。 人はお腹がすいたときに買い物をしないし買い物をするときに食い物のことを考えない。物販は、空間や照明や雰囲気の演出にあわせて「臭い」というのは重要。 唯一例外はワインショップとレストランくらいのものです。 とはいえ、街中の個店ではそうもいってられないですが、並んでしまったらダメ ということです。間にコンビニとか携帯電話屋とか個性のない店がくれば両隣が飲食と物販でもいいのですが。 それと物販店舗なら物販同士あつまることでの相乗効果とかあるわけで、同じ匂いでも薬局でもクリーニング屋のほうがかなりマシだったですね。 とはいえ、12坪くらいの面積だと業種も限られどうしてもラーメン屋くらいになってしまうのでしょうね。 おっしゃる通りです。 私が無知すぎました。。。情けないです。 自分たちの店が物販で臭いがつくと困るからという話も何度もして、契約の条項にも付け加えてもらいました。 そして店舗2階部分が自宅で新生児がいるので喧騒の部分についても話し合い条項に付け加えてもらいました。 もちろん、虫、臭い、喧騒すべてにおいて話合いました。 飲食店さんのほうには何度も小さな嘘をつかれています。 仲介さんもどこまで本気で対応して下さっているのかわかりません。 本当に困った状態です。 我が家には新生児がいるのですが、現状、自宅で生活するのには無理があり（騒音、振動、臭気）里帰りさせてもらってます。 そのことも報告しています。 それも限度がありますよね。。。 本当に早く解決して自宅2階で家族で暮らしたとういのが心の叫びです。
木造店舗ですから転借人（飲食店）に貸す際にはスケルトン貸しであったと思われますがいかがでしょう。 元はいったい何の店舗だったのでしょう。 さて、飲食店の厨房をつくる際に、外壁に新たに排気口（ガラリ）を設けたと思うのですがその際。大家に許可をとったはずです。転貸人が質問者さまに申し出て質問者さまから壁に開口を設けて換気ガラリを設置する手順になります。これが開いていれば問題ないはずなのですが。 また、飲食店部分がもともと給排水がきていないなら、それも工事があったはず。 さきほどの説明でやっと、騒音が換気ファンのモーターとその振動音。臭いが排気不良で一階天井懐に漏れてチャンバー状に滞留。さらには壁面の空隙をぬけて二階の天井懐に滞留しているという状況がわかりました。 これは、厨房の排気をしっかりしたファンとダクトですぐに外壁から抜けば解決する問題でしょう。 (1)休業日に、厨房設備業者を入れてレンジフードファンとダクトと外部開口について一緒に調査する。 (2)不具合がみつかり転借人がすぐに直す。 (3)上記に立ち会い、転借人が不具合を直す気がなかったり知っていて放置したのなら契約解除立ち退きを要求できると思います。
お礼
ありがとうございます。 おっしゃる通りスケルトン貸しでした。 元は物品販売で厨房設備、ガスなどはありませんでした。 換気については、先程も書きましたが、厨房の上から屋根裏を通して外壁へ出て2階屋根上まで伸びています。 換気ファンの震動と騒音、排気不良の話分かりやすく説明してくださってありがとうございます。 そのとおりに感じております。 厨房設備業者というのは、専門の業者があるという解釈でいいですか？ その業者はこちら側で探すべきですか？
厨房の排気なら業者に見させ直させる。排気ダクトは横引きですく外に出す。 そのお店前の店のレンジフードをそのまま使ったり中古の厨房器具ばかりを繋いでつかっていたりとかしませんか
お礼
ありがとうございます。 排気ダクトは、厨房から屋根裏を通して外壁に出て2階建ての屋根上まで伸びてます。 排気ダクト出口は屋根側を向いていましたが、道路側に変更になりました。
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お礼
＞さて、いろいろ申し上げましたが私のお伝えできる話は以上です。 ＞無事問題解決されることをお祈り申し上げます。なにしろラーメン好きな建築屋＞なものでついこだわってしまいました。 ありがとうございます。 貴方様のおかげで勉強できました。 そしてそれを力に変えて交渉していこうと思えました。 たくさんの知識をありがとうございました。 良い報告ができるよう頑張ります。 またお暇がありましたら、ここを覗いてみてもらえると嬉しいです。 なにか変化があった時は更新したいと思ってます。 私もラーメンが大好きです。 ですので、何も問題なく仲良く営業出来ることを望んでます。 そのために頑張りたいと思います。 長らく相談に乗って頂きましてありがとうございました。 心より感謝申し上げます。