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但し書き道路とは？価格やメリット、将来的な利益について考える
- 但し書き道路についての続きです。価格はおよそ360万円で、ライフラインの整備費も含まれています。周辺の売地価格と比べると安く、また将来的にも有利な材料となります。
- しかし、値引き交渉をする場合には注意が必要です。相手側が自分の土地を除外した場合でも、但し書きの認定を受ける審査が通る可能性があるためです。
- メリットとしては、将来の紛争の可能性を封じ込めることが挙げられます。ただし、自分で買うかどうかは慎重に考える必要があります。
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＃２です ちなみに一級建築士で宅建主任者です。 ここは、道路と違って「敷地」として問題を考えるべきです。 私道なら共有でも法律が守ってくれるけど、43条但し書きは 「あくまで敷地」です。 もう一度、整理しますと自分の所有していない土地の一部を使って 確認申請を通してしまっていた。建売業者がその土地で確認申請を したら、行政が敷地の二重使用に気が付いた。 旗竿敷地の取付通路が２ｍ幅で２０ｍ以下なら建売業者敷地はそのまま 確認申請が下りる敷地です。 しかしそうなると、質問者さまの敷地が接道していない敷地になってしまう。 確認を下したてまえ同じ土地を二重使用するのを見過ごせない行政が 「43条但し書き」という案を出した。 これは行政の逃げ口上みたいなもので、本当は敷地がないのにあるかの ごとく申請した質問者さまが悪いのです。 これ、おそらくはお隣の土地はご親族のものだったのでしょう？ 大きな区画だったものを道路沿いにアパートや借家建てて、母屋と 離れが残ったみたいな感じではないでしょうか。 そういう事情もあってこれ以上この敷地が変わるわけもないという ことから仕方がないから確認申請を受理できるように計らおうという 話しでしょう。 ですから、別に42条２項道路のように将来４ｍ目指すなんて話でも なんでもなく、もともと道路の資格を持っていないただの敷地ですから 敷地を通路として使います。確認申請の時敷地全体を使います。という だけの話。ですからわざわざ自分の敷地拠出して共有にしてしまうので なく分有のままのほうがやりやすいと思ったのです。 道路なら大丈夫なことでも「土地」では心配なことがあります。 例えば相手が破産したら土地は競売にかかります。共有だと一緒に 競売にかかってしまいます。その場合二筆ですから競売はばらばら になることもあって路地上部分だけをプロの競売業者が目をつけて 買うなんてこともあったりします
お礼
概ね書かれてるとおりです。 共有だと競売とかの問題があるのですね、私も単独で持ちたいのですが、共有を持ちかけてきます。 単独で持たせるのがイヤなのは土地使用の問題があるのかと理解してたのです。
- kamaryu
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Ｎｏ３です。 ごめんなさい。理解が間違っている部分が有りました。 但し書き道路にできるということは、隣地２ｍ・貴方２ｍ（将来）の接道が取れると言う事ですね。 そうなると建替えの事に関しては問題が有りません。 そうなると使用に関しての権利の問題です。 今のままでは隣地は２ｍ幅の部分にしか使用の権利が無く、貴方は０．５ｍ幅しか使用権が無い。 厳密に言えば車の通行にも支障が出ます。 貴方は現在は車の使用は無いと思いますが、建替えの時はどうでしょう？ 其々の所有者は相手の使用を拒否する事もできる訳です。 また、塀の設置も単独所有であればできることになります。 そこに共有の意味が有るのです。 共有にすることでお互いに通行が自由になり、反対に勝手な構造物の設置ができなくなるのです。 但し、今回の話には不平等な点が有ります。 それは貴方が将来セットバックするであろう１．５ｍが入っていない事です。 貴方は、今のままでも将来２ｍの接道が可能だと思いますので建替えの為だけなら蹴っても良いのかもしれません。 私だったらどうするか・・・ こちらの所有部分を隣地が使用することを承諾する代わりに、将来のこちらの持ち分2ｍを含めて通常の道路としての使用をお互いに妨げない事を文書で約束してもらう。 お金は払わない！ 今回全く別な結論の回答をしてしまいましたが、それほどに現地を見ないと解らない部分でもあり、将来の財産価値にもかかわってくる大切な判断になります。 どうか、ここでの話を鵜呑みにしないで、宅建の資格者に見てもらって正しい判断をされる事をお勧めします。
お礼
私達の両サイドは公道に面してますから但し書き道路とは無関係になりセットバックもありません。 ですからずっと２．５ｍのままですね、奥の止まりで４ｍ２ｍ以上の空地をつくらないといけませんが、 私の土地は奥の終端になりますから２ｍ但し書きに接道でしていればいいことになります。 >また、塀の設置も単独所有であればできることになります。 この話は不安だったので役所に聞きましたら、「但し書きは１．８ｍが最低幅員だが本来は４ｍとってもらいたいのです。それを言ったら家の立替が出来ないとこが一杯でできます。だから２．０ｍしかないのに塀をすることは認めません、尚今回の審査はあなたの家の立替・救済を条件に認めますから、そんなことしたら、次には建売を買った方が立替できなくなります」と言ってます。
- oyazi2008
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不動産業者です。まず、購入するならば今の業者が転売までの間しかありません。 次の買主はほぼ住宅ローンを利用するでしょうから、持分の売却など保証会社の承諾が得られずに、所有者の意向とは別に、むずかしくなります。 また、ライフライン（上下水工事でしょうか？）これは上水道は50ｃｍあれば可能ですが、下水は埋設する深さが深いので、埋設する枡や管はそれ以下でも、採掘はもっと広い範囲で行わなければ、工事は出来ないと思います。その時に隣地側の承諾が得られるような所有者なら、問題ないでしょうが、難しい方だと、やっかいですね。どのような所有者になるかわからないのですから、入るな！歩くな！なんて非常識な主張をする輩もいますので・・・・・ しかし、360万は足元見てますね。ボリスギだと思います。逆の立場で考えれば、幾らで売却しても売主業者のほぼ儲けなのです（今回質問者さんの設備関係も更新してくれるかどうか？わかりませんが）。また新築などの分譲では道路持分など価格には転嫁できないので、質問者さんが買わないといえば、その分、まるっきり利益がなくなるわけです。ですからある程度の価格なら先方も応じると踏むのが妥当でしょう。質問者さんは幾らぐらい？を考えれいるのかわかりませんが、「まけてくれ」よりは、色々と今後の金の心配もあり、今現金で出せるのはこのぐらいなのだが、なんとかそのぐらいで・・・・」という、出せるのはこのぐらいの金額というお願いをした方がスムーズに進むと思います。質問者さんのお宅が豪邸などなら、通じませんが・・・・・ 私の個人的な意見は250万が上限のような気がしますがね・・・・・先方もそれなら呑むかと思うのですが。
お礼
回答有難う御座います。 確かに私が呑む分そのものが業者の儲けです。私が呑んでもも呑まなくても工事代はかかります。 また但し書きに土地を取られます。私から儲けたいのだと思います。 説明にあったように５０ｃｍは狭いし通路を堂々と通れ上下水道立替等も堂々とやれるようになる魅力があります。ただ値段は向こうとしては私が乗らなければ私に対しては０円だし私からしか取れないのです。０～３６０の間で１０でも儲けなんですね１００でも私が買わないより売った方がいいはずです。 しかし向こうもプライドがあるでしょう２５０がバカにするなという値段か０よりましと思うのか 私にはわかりせんので不動産のプロの方にお聞きしたいのです。
- kamaryu
- ベストアンサー率35% (147/419)
今一つ理解できない部分も有るのですが、・・・ 貴方が今回の申し出を断れば、隣地は２ｍの接道条件をクリアしていますのでわざわざ但し書き道路にはせず、建築確認を申請すると思います。 先方が望んでいるのは２ｍでは車の通行が出来ず２．５ｍを使用できるようにしたいという事だけだと思います。 貴方は将来建替えを考えても０．５ｍの接道条件では建築することはできません。 但し書き道路にするということは、将来の紛争を考えてというより貴方側の建て替えの為です。 たぶんその際にはセットバックも必要にはなると思います。 今回の話を蹴れば困るのは貴方の方であって、隣家は貴方が建替えの為に但し書き道路にして欲しいという申し出を承諾する義務等有りません。 貴方には有利な交渉材料等は無いですよ。 払えるのなら買うべきです。 今買わないと建替えもできず売ることもできない土地を抱えて悩むことになります。 分筆を奨励している方も居ますが、４ｍの通路（但し書きで現在2.5ｍ）を共有することが必要なんです。
お礼
お互いが同一専有通路を使って確認を取っていまして、相手に所有権はあるけど、私の父が先に確認とっていますので、どちらに違法性があるか断定できないとの話から但し書き道路へと話が展開していったんです。話が広がりすぎると思い先の投稿の続きがいいかと思ったのですが、さらに新たな展開があったのともし今交渉している業者さんが万一この掲示板を見ることがあったらまずいと考えています。 業者さんはもしかすると３棟たつかもしれないのです。それは私に関係なくです。当初の１棟から３棟に化けるかもしれないのです。２棟はほぼ間違いないです。裏に広めの国有地があるとご理解ください。 隣家が但し書きに単体で指定されれば、隣家の但し書きは私の家も救済するということで認めることでしか審査はおりないそうです。担当者も数年後私が申請してくれば絶対と言えないけど、心配いりませんと 言っています。 >今回の話を蹴れば困るのは貴方の方であって、隣家は貴方が建替えの為に但し書き道路にして欲しいと >いう申し出を承諾する義務等有りません。 役所は隣家はすでに但し書き道路だから隣家は拒絶できないと昨日言ったのですが・・・・。 承諾にいるかどうか確認します。
＞私もそう願ったのですが、単独所有より共有にした方が２．５ｍ全体に権利主張できるから ということは、0.5ｍの持分を相手に譲ってしまって、一筆にしたうえで、５０、５０の 持分にするということですか・・・・だったら360万はべらぼうですね。 こっちは土地を拠出しているんだから もういちど２ｍ幅の奥行と質問者さまの「道路」の持分面積を教えてくれませんか。 12坪の但し書き道路って全体の面積ですか？ あと、ライフラインってたかが上下水道管とガス管でしょ。たいした工事費じゃないですよ。 確かに道路じゃないから自己負担なのかな。電線は架空ですから電力会社がやりますが 既存の引き込み柱使うでしょうし。
お礼
有難う御座います。 私の土地０．５ｍ幅員＝４坪 倫地２ｍ幅員＝１２坪、１２＋４＝１６坪です。 持分は私４＋６＝１０坪 隣地＝６坪です。全体の５０：５０ではありません。 私１０：隣地６になります。 自分は単独でもやれるのだから２分の１と言いました。 公道からの奥行きは約２０ｍ弱です ３６０万の根拠を聞くとないと言いました。 まあ私が買えそうな値段で相手もうまみを感じる値段だと解釈しました。
まず、相手の２ｍ幅の路地上部分の半分を買うのでなく、ご自身の0.5ｍ幅の 部分を含めた「半分」を買えばいいのではないでしょうか。 そしてできれば、共有持ち分登記でなく分筆登記でいくべきです。 つまりお隣の所有する2.5ｍ幅のうち75センチ分だけ買えば双方で1.25ｍ幅 持っていることになりますね。 分有が無理なら相手の土地の37.5％を買えば自分の持分と足して５０％を持って いることになります。そこでわざわざ合筆して共有持ち分を５０％にすることも ないでしょうから、やはり分有で話を持っていったらどうでしょう。
お礼
回答有難う御座います。 私もそう願ったのですが、単独所有より共有にした方が２．５ｍ全体に権利主張できるから 、そっちが有利だと言われました。 ライフラインのやり変えでも権利が全体に及ぶ方がいいはずだと言われそれもそうかもしれないと 、思ったのです。
お礼
回答有難う御座います。 当初は１棟と思い込んでいたら２棟以上を考えてることがわかったのです。 分有で交渉を考えますが、なにしろ強きですね。 こちらが条件闘争しようものなら、背中向けて帰るよという感じです。 いずれにしろ業者さんのねらいは私から儲けたいとこにあるようですから、分有を食い下がれば、拒否はしない気がします。３６０が０になりますからね。 ２５０万の案を出していただきましたが、そこらあたりで折り合いつければと願っています。 こんな手はダメでしょうか、こちらが相手の足元（儲けたい）を読み強気に出て「１５０万しか出せません。それ以上出せとおっしゃるならあきらめます。行政は今回私が入らなくとも将来の但し書きを保障ししてくれてます。」これは事実なんですが、相手は乗らないと建替えられないと、行政側と違う言い方します。まあ行政も買えるなら買っといたがいいと思いますよとは言いますけどね。 この業者さん主事なんてどうにでも言うこと聞くし、私の名は金看板と豪語し、地上げも数多くやったといいます。 確かに驚いたことがあります。 実は二重敷地を問題にしてたころどっちに違法性があるか問い合わせしたら、現場を見にくるといい、５０代の男性と２０代の女性とできたんです。 その話を業者にしたら、主事の許可なしに職員が勝ってに現場見にいくことは出来ないエライ大問題だと言うのです。そんなはずはないだろうと私を疑うので、名は忘れたが顔を見ればわかると言ったら、では役所で面通して教えてくれといいます。結構ですと役所で待ち合わせ、部所にいったら、主事他課長クラス３人くらい待機していて、どの女性か教えてといいます。 フロアには約２０人くらいの女性がいてマスクしたり背中を向けたりしてわからないのです。 そしたら課長か主事かわからない人が、「じゃ全員ならべます、マスクもとらせますと言うのです」 他に客がいるのにですよ。これには度肝を抜かれました。で号令がかかりこちらを向いた女性が当事者とわかり全員並ぶことはなかったのです。一民間業者がここまで役人にさせられるのかと驚きました。 ですから私の場合もなんか妨害の方法があって、担当者の言うことと業者で温度差があるのかなあと 思ったりします。