位置指定道路と４３条但し書き道路

質問

新築一戸建て（建売）購入で悩んでいます。
同様の事例が見つからなかったので、ご質問させて頂きます。

土地は私道沿いにあり、当該土地の先は突き当たりとなっております。
公道から１５ｍ（当該土地の間口１．７８ｍまで）は位置指定道路が接しており、その先は４３条但し書き道路となります。
位置指定道路に間口１．７８ｍしか接しておらず、建築が不可能な土地なので、今回は４３条但し書きの確認を取り、
それを持って建築確認を得ている為、今回は建築が可能だそうです。

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　　　|　43 |
　　　|　条 |
　　　|　道 |--------------
　　　| 路 |　　　　　　　|
　　　| 　 ｜　当該土地　　|
　　　|-----|　　　　　　　|
　　　|　　 ｜-------------
　　　|　位 |
　　　|　置 |
　　　|　指 |
　　　|　定 |
　　　|　道 |
　　　|　路 |
　　　|　　 |
　　　|　　 |
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公道
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シリーズ物の建売物件を扱っている業者が建築を行っており、他の物件はすでに建築し、通常の建売の状態となっていますが、
今回の土地に限っては売買契約後に建築を始めるとの事です。（当該物件は同シリーズです。）
建築に関しての許可協定書はすでに住民の方達より取得済みであるという事です。

私道に関しては幅員４ｍあるのですが、突き当たりであるという事と、転回スペースも無い為、公道移管する事は出来ないと考えます。

駅から近く日当たりも良く、同じシリーズの建売の物件も見学させて頂き大変気にいっておるのですが、今後何十年後かに建て替えが
出来るのかという事を不安に思ってしまいます。
仲介業者からは今回受けている４３条の但し書きがあるので、法律が大きく変わらない限りは建て替えも可能という返事をもらっていますが、
心配です。
基本的には一度受けた４３条但し書きの条件は無くなったりはしないのでしょうか？

また、このシリーズに関しては外部保障機関（JIO）の１０年保障が付いているという事ですので、JIOのHPを閲覧した所、フラット35の
証明書の発行も可能という事でしたので、フラット３５も利用可能かどうか仲介業者に確認した所、仲介業者より以下の回答がありました。
「通常は証明書発行可能ですが、証明書を発行する場合は、建築確認を取る前に手続きをしなければならず、今回は既に証明書の発行は
行わない方向で建築確認を行ってしまっておりますので、発行は不可能です。」
という回答でした。
これは本当なのでしょうか？

どうぞよろしくお願い致します。

回答No.2

goodPC88 · ベストアンサー

但し書きの許可を受けて建築した建物が存在する限りでは有効ですが、その建物を取り壊しまた新たに再建築する場合には、また許可の手続きが必要です。ここで注意しないといけないのは、前の建物のときが認められたから、今回も認められるとは限らないことです。
　法律上、建物はその敷地が幅４Ｍ以上の建築基準法上の道路に２Ｍ以上接していなければ建築することができません。ただ、これを字義通りに実行すると、建築基準法上の道路に接しないところには一切建物が建てられなくなり、日本中が大混乱になり経済・社会に与える影響が大であることから、救済規定として但し書きがもうけられたのであって、厳密な意味でいえば、４３条但し書き道路は純粋な建築基準法上の道路ではありません。そのため、物件価値や担保価値がそうでないところと比べて著しく落ちるため、住宅ローンや売却時にひどく苦労することになると思います。
　また、こういう物件に限って駅近などのそれさえ除けば、わりと条件のよいところに若干割安な価格で売り出されたりすることが結構あるため、住宅探し初心者は結構引っかります。

お礼

建替え時にまた但し書を取得する必要があるんですね。
仲介業者は法律が変わらない限り今回の許可証を持っていけば大丈夫と言っていたのですが。。
仲介屋曰く当該物件が接している道路は幅４ｍあるそうですが、公道から１５ｍまでしか位置指定道路として認められていない為、
その位置指定道路と間口が１．７８ｍしか接しておりませんのでそれだけでは建築不可という事です。
今回特例として認められた当該物件の許可は今後信頼性が無いという事と、将来の建替えや借り換え、万が一の時の売却の事を考えると
この様な物件を購入してはいけないような気がしてきました。。

勉強になりました、ありがとうございました。
ちなみにフラット３５の証明書の作成の件は仲介業者の言っている手続き方法が必要なのでしょうか？

補足

冒頭記述で間違いがありました。
>公道から１５ｍ（当該土地の間口１．７８ｍまで）は位置指定道路
→公道から３５ｍ（当該土地の間口１．７８ｍまで）は位置指定道路

公道から３５ｍの位置に転回場所が無い為、位置指定道路が３５ｍで終わっております。

回答No.1

katsuyoshi

＞基本的には一度受けた４３条但し書きの条件は無く
但し書きは、あくまで但し書きですから、但し書きが変わる可能性有ります。
最近、銀行の評価が厳しく、但し書き道路は、再建築不可扱いする銀行もある。

お礼

但し書きが変わる可能性も有るんですね。
銀行融資が厳しくなるとは知りませんでした。
フラット３５の証明書の作成の件はどうなのでしょうか？
勉強になりました、ありがとうございました。