【確定申告】年度中途に空家→貸家の費用

質問

23年度の確定申告（白色）を書いているところです。以下のような条件の場合、借入金の利息や固定資産税は期間案分しなければいけないでしょうか？また、する場合は何ヵ月分費用に計上できるでしょうか？

１．22年４月に転勤になり持ち家から引っ越しを余儀なくされた。
２．当初、住む場所が持ち家から遠く、管理が大変なため、会社の同僚に誰か借り手がいないか探してもらっていた。
３．依然として借り手が見つからず空き家となっていたが、23年９月中旬に不動産屋で借り手を一般から見つけてもらってさらに委託料を払って管理も任せられるプランがあるのを知り、すぐに連絡。
４．借り手はわりと早く見つかったが実際に賃貸契約を結んだのは23年11月1日。
ここで問題なのが借り手が見つからなかった期間にかかる固定資産税や借入金の利息を経費に入れられるかです。同僚に探してもらってた、というのは立証できません。また、9月中旬に不動産屋に連絡した日も立証なく自分でもあやふやです。どこの日をもって不動産業を始めたと考えるものなのでしょうか？最悪契約のあった11月からの２ヶ月しか計上できないのでしょうか？
また、月中途の場合の案分方法も教えていただけると助かります。

回答No.3

fujic-1990 · ベストアンサー

補足質問を拝見しました。

　依頼している経理事務所に尋ねれば、「～だ」と断定できる回答ができるのですが、いまアチラは確定申告でてんやわんや（飛び込みの客もあって）状態なので、「非事業者の場合」を尋ねるのはご勘弁ください。

　さて、私どもは「事業税」も取られているれっきとした事業者ですが、原則「合理的に見て利益につながる支出であれば、合理的な範囲で認められる」ことになっています。

　つまり、合理的かどうかの判断は税務署がしますので、非常に限定的です。

　非事業者ならいっそうそうでしょう（そうでないと困る）。

　お尋ねの「不動産屋との商談で上京した費用」ですが、一般論としてはOKですが、実際にはたぶん否認されるのではないかと思います。

　いまはファクスでなんでもできますからねぇ。

　果たして上京する必要があったのかどうか、詳しい説明を求められ、その結果通信費程度は認められるでしょうが、ほとんどは否認されるんじゃないかと思います。

　たとえば私が、欧米豪の不動産購入のため（視察・打ち合わせ）に欧米豪に旅行した場合、その費用は経費として認められそうかという話とパラレルに考えていただければよいかと。

　ちなみに、オーストラリアの不動産なら本気で買う気はありますので、税務署が豪州旅行を経費で落としてくれるならぜひ行きたいです。でも、無理でしょう。

　が、森ビルなどのように海外にたくさんの賃貸不動産を持って税金を日本にたくさん落としているような事業者の場合は当然認められますし、私らでも政府主催の投資ツアーなどならOKになる可能性は高いと思います。

　ハウスクリーニングも、私らが賃借人から言われるのは「きれいに使ったんだからハウスクリーニングは必要ない」ということですね。必要ないことに支出しても経費にはなりません。

　必要があるなら、、「前に住んでいた人が原状回復の一環として費用を負担するべきだ」的なことを言いそうです。前に住んでいた人って、質問者さんですよね。

　難しい気がしますが、きれいにすれば早く借りる人が出るのは誰でもわかることなので、言い分が通るかもしれません。

　素人の特権で、ダメ元で出してみてもいいかもしれませんね。　

　火災保険、管理費も案分するべきです。

　自分のために使っていると判断されると、否認されます。

　落語家の「ざこば」さんが、たかじんのそこまで言って委員会という番組で、スーツ購入費が経費にしてもらえないと怒っていました。

　否定される理由は、「ふだんも着るでしょう」ということ。

　ざこば師匠は、「私ら、テレビに出るから買うんで、ふだんにスーツなんぞ着ますかいな」と言っていましたね。

　とにかく、そんな具合に、税務署が合理的にみて「必要」と認められる事情があるかどうかで結論は変わってきます。

　会社でコーヒー飲みながらなので、乱文失礼します。

お礼

詳しいご説明ありがとうこざいました。必要性の証明ができないと費用は難しいんですね。

でも素人の特権、使ってみようと思います！ダメ元で…

いろいろありがとうこざいました。お礼が遅くなってすみません…

回答No.2

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　直接的な回答は、１番さんの回答で間違いないと思います。

　私の商売上のことなので、補足質問について私から回答しておきます。

　質問者さんの場合、賃貸業者ではありませんよね。

　また、その物件もアパートなど、いかにも賃貸用という建物仕様ではありませんよね？

　質問者さんはほかにご自宅を持っていて、そこに住む必要はない、なんてことはないですよね？

　となると、税務署としては本当に貸す気があるのかどうか判断できないのです。

　というより、自分で住むんでしょ、と考えます。

　「貸す気がある」と言っただけで経費を認めていたら税金が取れませんからね。

　従って、実際に貸し始めてから経費を認めます。

　１度貸したその家が空室になってしまったら、どうなるか、私も経験がないのでわかりません。

　が、「経費に認めます」と言うと、帰ってきた時すぐ住めるように貸さないでおくつもりの人が、形だけ「募集」してその間の固定資産税などを経費にし始める可能性があるので、たぶん、ダメなんじゃないでしょうか。

　税務署は疑り深いのです。

　ちなみに、ほかに自宅を持つ賃貸業者であり、かつ、建て方がアパートなどであれば、建てた時から経費にできます。

　一時空室になっても、経費になります。

　戸建ての、自分が住むかもしれないようなものについては疑われます。

　がしかし、何十年も賃貸して、その家賃から税金（所得税）を払っていたような物件でも、そして、所有者は自宅を持っていても、それを税務署は何度も調査に来て確認していても、

　たまたま所有者が亡くなった時に空室だと、その空室は賃貸用物件とは認めず、「贅沢な別荘」としてがっぽりと相続税を取ります。

　あまりにヒドイじゃないか、自宅があって、賃貸の実績があるアパート仕様の建物が、なんで別荘同様なんだ、という声に応えて、亡くなって３ヶ月・・・ くらいだったかの間に、客がつけば、賃貸物件として扱ってあげるということになったようです。

　その間に客が入らなければ、誰が見ても賃貸用でも、賃貸用と認めるのを拒否します。

　そんなぐあいに、屁理屈をこねてでも徹底的に取れるところから取る、というのが従来からの方針です。

　さらに民主党は最近、休眠口座から財産を盗もうとしているくらいですから、休眠家屋の税金を減らしてあげようというような発想は出て来るはずがありません。

　むしろ民主党は、相続税の時同様に、休眠家屋の税金は（国民の生活向上に貢献していない、などの理由で）高くする方向で改訂しそうな予感がします。

補足

ご回答ありがとうございます。2ヶ月分の案分になるのはわかりました。
たびたびすみませんが、11月以降だけが費用となる場合、その前にかかった費用は計上できないのでしょうか？不動産屋との商談のために9月に北海道から東京へ足を運んでいるのですがその交通費、貸しに出す前に必要と言われて行ったハウスクリーニングなどは結構バカにならない出費です。

また、案分する費目は、火災保険料、管理費もそうでしょうか？

回答No.1

hata79

現実に「貸し借り」が始まった時期から経費が発生します。
２３年１１月１日から年末までの２ヶ月分家賃に応答する固定資産税と利息が経費になります。
なお、家の減価償却費の同様に１２分の２で行います。

お礼

参考になりました。ありがとうこざいました。

補足

ご回答ありがとうございます。

ということは不動産業は続けていても、賃借人が出て行くと、次の借り手が見つかるまでの期間は固定資産税も減価償却費も経費にならないということになるのでしょうか・・・？