結婚後の過去の名義について

質問

こんばんは。

初めて投稿いたします。

彼が30年ローンをしているマンション不動産物件があります。
現在も支払い続けていて、残り30年（700万ほどです）
すでに彼は800万完済済みです。
更にそのマンションの名義が父50%（完済済み）/彼50%となっております。
そこで、彼に以下を求められてます。

(1)結婚後は
マンションの残りの700万のローンの支払いを折半もしくは
折半以上求められております。
たとえば、彼は給料が安いので毎月3万円をローンとして支払ってます。

私は、収入が多いので毎月1５万ほど支払えます。
この場合、2人で力を合わせて１８万ほど払えます。
そうすることで、完済する日が速くなります。

ここで、問題となったのが彼の名義となっている部分です。

仮にここで将来完済後も含めて離婚した場合は
彼の結婚前のマンションなので私はもちろん何も権利はございませんが
支払いを手助けした場合、一般的に細かい金額でも権利を発生させるように
結婚前に取り決めた方がいいのでしょうか。

また、取り決めを行わない場合、
私の払ったお金は全て吸収されるという形ですが
これを防ぐにはどうしたらいいのでしょうか。

たとえば例として
もし私が残りの500万を支払った場合は500万円分は権利があると
宣言することができるのでしょうか？（実施するか否かは置いておいて、
単純に彼の５０％の権利の残りのローンを実質多くまた支払うのは
事実なので、いずれにせよ400万でも500万でも私が払った分は
ドブにすてるのか、彼氏に50％のうち5%はあたしが払ったから
この分だけ権利にしてくださいとか）

宜しくお願いいたします。

回答No.2

ゴルゴ 13（@golgo13--）

究極の素人です
専門家ではありません

旦那さんは、通常の考え方とはズレているようなので、その不動産物件に貴女名義で極度額５００万円の根抵当権を貼りつけておいたらいかがですか。

銀行のローン完済後、貸付金を基にあなた名義に所有権移転するもよし。
途中で離婚したら、その不動産物件を差し押さえるもよし。

回答No.1

mukaiyama

＞支払いを手助けした場合、一般的に細かい金額でも権利を発生させるように結婚前に取り決めた方…

それはもちろんです。

＞もし私が残りの500万を支払った場合は500万円分は権利があると宣言することができるのでしょうか…

まずは、そのローンを組んでいる金融機関に、ローン中の登記割合変更ができるかどうか問い合わせてもらってください。
できるなら、あなたが出資する分に呼応するだけ、あなたの持ち分として登記し直してもらえば良いでしょう。

とはいえ、ローン中に登記割合変更などできないのが通例ですから、これはやはり妻から夫への貸付として、貸借契約書を作成しておくのが良いです。
貸借ということは市中並みの金利を付けることも必用です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm
ローン完済の時には、あなたがそのまで支払った累計額に金利を加えた分を、あなたの持ち分として登記し直してもらえば良いです。

なお、夫婦間で貸付というのは他人行儀だなどと言い出すと、贈与と取られます。
贈与税はあらゆる税金なの中でもっとも税率が高いことで有名ですので、夫婦といえどもここは他人になりきって貸借契約を結んでおくことが肝要です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

補足

ありがとうございます。

彼は一度離婚経験があり、過去の奥さんとは
こういった形で、結婚後は夫婦の収入を一つにまとめてローンを支払っていたのですが、
４年ばかり結婚生活をして離婚をしたみたいです。

その際は、名義は彼50%(現在残り700万ローン）父親50%(1500万完済済）のままですから、
４年ばかり夫婦で返済したのですが、自分名義のマンションとしていたので、
４年経過して離婚したら、そのまま離婚したみたいです。なので奥さまは特に支払いをし
そのまま出て行ったそうです。

なお、彼の前の奥さんは外国人だったもようで、
彼の感覚曰く、

外国人＝銀行からお金が借りられない。（難しい）
かつ
部屋を借りて住むのが必須なので、自宅や家がない＝どこに住んでも家賃は払う人間

よって、
４年間夫婦一つのお財布として支払っても
片側（前の奥さん）の立場は、夫婦の状態でも”家賃”と考えれば
権利はないだろうという感覚な模様で、

最初に話を聞いたときに、少し驚いたので、
念のため、今回、たぶん世の中の常識としては
正しくは、こういったことは、きちんと取り決めをしておいたほうがいいと思い投稿いたしました。
（実際にどうするかは置いて、前例がこういった形なので誤解を解消する上でも）

正直、ちょっと安心しました、ご回答本当にありがとうございました。