アパートの譲渡の際の費用について

質問

昨年、賃貸アパートを売却し、今回、不動産所得（売却前）と譲渡所得を確定申告予定です。ここで、昨年、売却のためには、「浄化槽直放流工事」（排水関係）というのが必要と不動産会社に言われ、その工事を昨年、300万円程度かけて実施しました。これは、(1)譲渡費用、(2)取得費、(3)不動産所得の必要経費、のいずれと考えるのでしょうか。すべてNGということはない、とは思っているのですが、不動産所得はこれがなくても赤字ですので、(1)もしくは(2)で計上できればうれしいです。（修繕ではなく、新たに設備をしていますので、(2)の可能性が高いと思っており、その場合、償却資産に計上し、取得費とすることでいいと考えています。）アドバイスよろしくお願いします。

回答No.1

fujic-1990 · ベストアンサー

不動産賃貸業を営んでおります。

　残念ながら、どれでもないと思います。

（１）　仮にアパートの現存価格を１０００万円としますか。

（２）　そこに３００万円の下水のナマ放流の設備作ったわけです。

　すると、作った時点で、３００万円が「減価償却」の対象になります。

　つまり、放流設備は「減価償却資産」です。

　償却期間はたぶん１０年くらいの「設備」でしょう。

　ナマ放流設備の償却期間は全然覚えていませんので、６年かもしれませんし、２２年くらいかもしれませんが、今回はすぐ売るので、償却期間の長短に関わらず売却時点の残存価格は３００万円です。

（３）　故に、質問者さんは１３００万円の物件を売ることになります（取得費に入れても結局同じ？）。

（４）　仮に、この物件を９００万円で売却すると、帳簿上４００万円の赤字になります。

（５）　ところが、この４００万円は他の所得とは「相殺できません」。

　売却損ではなくて「除却損」だと、質問者さんが個人ならたぶん３年間だけ繰り越して、他の不動産所得（家賃収入など）と相殺できたと記憶しています。

　が、売却だと、その損害は、他の物件を同じ年に売却して得た「売却益」と相殺できるだけです。

　現実には誰も黒字の、高く売れる物件などは売りませんので、相殺することができません。

　他の不動産所得がどんなに黒字でも、そこと売却損は相殺できないのです。

　数年前に私もマンションの１室を投げ売りして３００万円だったかな、損をしましたので、会計事務所の担当さんに「なぜ？」と聞きました。

　その時言われた言葉の要点を書きますと、

　「除却なら、老朽化などでやむをえず、ということもあるが、売却なら自由意思で売るか売らないか、何時売るか、などを選べる。

　だから、いやなら売らなければいい。損してもいいと思って売ったのだから、除却と同じ扱いをする必要がない、と財務省の役人は考えたのでしょうね」

ということでした。

　私は工事をして売却したわけではありませんが、排水設備は（目的が売却のためであっても）減価償却資産であることは間違いありません。

　「売却のため」などという内心しだいで、償却資産が必要経費になったりしたら、これは実に有り難いことですが、税務署がそんな甘いとは考えられません。

　結果として工事費は丸損ですので、そういう工事はしないで、そういう工事をする分（１５０万円くらい現金で）安く売るのが正解でしたね。

　人間の心理として、札束でほっぺたを叩かれると弱いものですし、ナマ放流設備がなければそのアパート経営ができないわけではないので、安く買ってしまおうという心理になりやすいものですから。

　まあ、取得費に入れるとしてもやはり「売却損」が出るわけであり、その赤字は損益通算はできないのは同じですから、「取得費に入れても」同じではありましょうね。

お礼

親切なご回答ありがとうございます。実際には売却益がそれなりに出ますので（先祖代々の土地のため）、取得費であれば、その利益を減らせるので、ありがたいです。ありがとうございました。