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土地の名義を変更しないままだと、所有者は誰になるの
祖父と祖母の共有名義の土地に、長男夫婦が家を建て、同居していました。 祖父10年前に他界 相続人は祖母、長男と次男ですが、遺産分割せず 祖母3年前に他界 相続人は長男と次男ですが、遺産分割せず 次男2年前に他界 妻と子（私）存命 長男昨年他界 妻は存命 子なし 長男が祖父母の土地を担保のし、住宅ローン組んでいたので、名義を変更していません。 土地は次男の子である私が相続するのか、長男の妻と共有ということになるのでしょうか？ 長男「全財産を妻に遺す」と遺言がありました。 宜しくお願い致します。
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遺産分割が終わらない間は、使用貸借が認められる（最判平8.12.17） これに基づいてもうすこし精密に考えてみます 土地 所有権者（貸主） 建物所有権者（借主） 祖父母共有 長男 (1)祖父他界 祖母・長男・次男 長男 (2)祖母他界 長男・次男 長男 (3)次男他界 長男・次男の妻と子 長男 (4)長男他界 長男の妻・次男の妻と子 長男の妻 (1)は当初の使用貸借契約 (2)～(3)は借主存命による使用貸借の継続 と遺産分割しないゆえの使用貸借継続 (4)は借主死去なれども (1)～(3)の遺産分割が終わっていないゆえに使用貸借継続 ここで(1)の遺産分割協議を行うとすると 法定相続人は 祖母・長男・次男ですがいずれも死亡 しているので それぞれの相続人の長男の妻、次男の妻 次男の子が 話し合い、法定割合での協議をまとめます。 次に(2)の相続についても同様に協議をまとめます。 ここまでで土地についての持分は整理できました。 ここで土地を代償分割すれば問題ないわけです。 となれば遺産分割協議で持分登記か代償分轄で使用貸借は 終わりますよね。 使用貸借が終わるかどうかは裁判所の判断だというのなら 遺産分割の調停をおこすしかないですね。 長男の妻・次男の妻と子 まったく血縁関係のない関係で 長期に使用貸借を継続させるのは厚誼に基づく契約という 使用貸借の本来の主旨に反するような気がします。 それも確かに裁判所がきめることかもしれませんが、 土地の半分の所有権は弟の妻と子にあるということで、これを放置すると 紛争の元になるから早く整理したほうがいいです。
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- akak71
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#11を見て、感想を 使用貸借が認められかどうかの判断は、裁判所です。 質問者は、建物収去の裁判を起こし、判決によるしか判断はできない。 建物所有者は、判決確定まで、実務的には居住できる。 土地の持分半分で収去判決が出るのだろうか、私はわかりません。 費用をかけて、裁判する意味もわからない。 他にも、私とは意見の異なるところがありませ。
お礼
確かに、気力、体力、費用を費やし、裁判までするのは気が重いです。有難うございました
＃９です。 確かに、借主の死亡を理由としてた建物を建てることを目的とした土地の使用貸借が 終了するという条文民法五九九条を否定する判決がいくつかあります。 その多くは、借主の親族（配偶者または子など）が貸主と親しい関係にあることを 理由に挙げた判決ではないでしょうか。 さて、このケースでは貸主はすでに死亡。借主も死亡。借主の相続人である配偶者と 土地の所有権者である相続人が相続財産の使用収益にあたって利害の反する関係に あるわけで、判例を援用する正当性がどこまであるでしょうか。 もし使用貸借が終了しないとすると、使用貸借は建物が滅失するか長男の妻が死亡 するまで続くことになってしまいます。 そうなると、質問者さまと質問者様のお母様は土地の半分の所有権を持ちながら それを使用収益できないままです。 ですから、まず使用貸借の有無を明確にさせ、使用貸借が仮に認められた場合でも 土地の分轄請求で換金する。 具体的な解決策としては、質問者さまと質問者様のお母様による代償分轄請求だと 申し上げたわけです。 もちろん使用貸借が終了しているという合意の下ならば、新たに土地の分割を 借地権と底地でわけて質問者さま親子が長男の妻から地代をもらうという 穏便なやりかたもあります。 そうするためにもまず使用貸借権は終了しているかどうか白黒つけるという話です。 私は、貸主、借主死亡で文句なしに終了だと思いますが、思っているだけでは はっきりしません。 もちろん心優しい質問者さまが、持分半分で使用貸借を継続すると認めるなら それも平和な解決策ではあります。その場合はぜひ公正証書遺言を残してもらう ことです。 長男の妻に子供がいないわけで亡くなった時点で相続で土地と建物所有者がはれて 同じになりますが、第三者に建物土地の持分を譲渡されたり自己破産されたりすると 話がややこしいです。
- akak71
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裁判では、借り主が死亡しても、使用貸借は解消されない場合も多い。 解消は条文と判決は違う。
#5です 丁寧にお答えします。 すみません。重要な問題を見落としていました ＞祖父と祖母の共有名義の土地に、長男夫婦が家を建て、同居していました。 この時点で 土地・・・・祖父母の共有（1/2ずつ） 建物・・・・長男夫婦の所有（土地は使用貸借） ＞祖父10年前に他界 ＞相続人は祖母、長男と次男ですが、遺産分割せず この時点で 土地・・・祖母3/4 長男 1/8 次男1/8 建物・・・・長男夫婦の所有（土地は使用貸借） ＞祖母3年前に他界 相続人は長男と次男ですが、遺産分割せず この時点で 土地・・・長男1/2、次男1/2 建物・・・・長男夫婦の所有（土地は使用貸借） ＞次男2年前に他界 妻と子（私）存命 この時点で 次男持分の土地１／２を次男の妻と質問者さまが相続 土地 土地・・・長男1/2、次男の妻1/4 質問者様1/4 建物・・・・長男夫婦の所有（土地は使用貸借） ＞長男昨年他界 妻は存命 子なし この時点で 長男持分の土地１／２と建物（夫婦名義なら１/２）が遺言で 妻に 土地 土地・・・長男の妻1/2、次男の妻1/4 質問者様1/4 建物・・・・長男の妻所有 これが質問の答え。 ただし！！！ ここで重要な問題発生。使用貸借は借主死亡で使用貸借権が消滅します。 質問者さまが使用貸借権の消滅を理由に長男の妻の家屋の収去を求める 訴訟をおこせば長男の妻は収去せよという判決がでます。 また、共有持分の分轄を求め競売にかけることもできるし、持分の 代価を払えと要求することもできます。 それではこまるので まず、土地の代償分割をすることになります。土地の半分の代価を 長男の妻が支払い、質問者様と次男の妻（お母様）が半額ずつ受け取る。
お礼
ありがとうございました。母と相談してみます。
- misawajp
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祖父母の財産の相続です 祖父母の子全員の共有状態になっています その子二人が亡くなっているようですから、他に相続人が居なければ（確認が必須です） 祖父母の孫全員で共有の状態です その全員で遺産分割協議を行い、どのように相続するかを決め、相続登記することになります 相続人の確定から始めなければなりません 祖父 祖母 祖父祖母の子全員の 生まれてから亡くなるまでの全ての戸籍の謄本を取得する必要があります（除籍や改製原戸籍も存在する） それを精査して相続人の確定を行います 質問者が公開していない種々の情報も必要ですから、ここで何とかするのは無理です 司法書士に相談することです（弁護士や行政書士では二度手間になる可能性があります）
お礼
祖父、祖母、長男、次男の出生から死亡までの戸籍を確認しました所、直系血族は私だけだけでした。弁護士か司法書士のどちらに相談したらよいのか、迷っていたので助かりました。有難うございました。
- tpg0
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ANo3です。 あくまでも、我が家の例ですが、5人姉弟の長男に生まれた私が父親所有の土地(94坪)を全て相続しました。 母親も姉3人と弟も相続権を放棄したからです。 そして、妻の実家は農家ですから、農地が5町分(1万5千坪)近くありますが、4人姉弟の末っ子になる長男が全て相続しました。 私の妻を始め女姉妹が相続権を放棄したからです。 従って、ご質問者様の父親と長男との間で相続権の話し合いが生前にあったはずです。 固定資産税は故人には課税されないのですから、既に故人となってる祖父母の共有名義はあり得ないです。 そして、住宅ローンの担保に土地を入れるには所有者の印鑑証明書と実印が必要である事を考えると、土地登記名義人は祖父母が亡くなった時に長男名義に書き換えられた可能性が高いです。 なお、住宅ローンが完済すると担保(抵当権)が外されますが、この時の登記書き換え手続きも土地所有者の実印が必要ですから、故人になってる祖父母や父親の所有というのはあり得ない話しです。
補足
長男が住宅ローンを組む時には祖父存命でした。長男が亡くなり住宅ローン完済後、どう処理したかは不明です。長男に子供が無いため、（祖父から言われ）次男は自分の子供が継ぐと信じ、土地固定資産税は次男家族で支払っています。有難うございました。
- takeup
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ご質問内容の通りの推移だとすると、 当初の土地所有者は、祖父、祖母 祖父他界時の権利者は、祖母、長男、次男 祖母他界時の権利者は、長男、次男 次男他界時の権利者は、長男、次男の妻と子となり、 長男他界時、そして現状の権利者は、長男の妻、次男の妻と子の3者となります。 なお、地上に長男夫婦名義の家が建っているので、 土地の利用、権利設定など、土地への支配力は長男の妻のほうが高く、 次男の妻と子は名義上だけ、しかも公租公課等の負担義務は同様に掛かるということになります。
お礼
ありがとうございました
パズルのようで面白い事例です。 土地は長男・次男の共有だったものが 長男・次男の死で 現在は長男の妻、質問者さまの共有 ＞長男「全財産を妻に遺す」と遺言がありました。 長男の全財産は他の金融資産等は別にして 当該土地については共有持分のこと 応えは単純ですが、 相続登記は面倒くさそう。 祖父母の土地の分割協議書を長男の妻と 質問者さまの間で交わすことになります。 代償分轄といって持分を金銭でもらうことに なるでしょうね。
お礼
ありがとうございました
- harun1
- ベストアンサー率60% (927/1535)
祖母3年前に他界した時点で、長男と次男がが祖母の財産を相続したことになり 長男が死亡した時にその財産は長男の配偶者が相続します。（長男「全財産を妻に遺す」と遺言があるので次男には長男の財産が相続できない（兄弟姉妹には遺留分の権利はありません）） 従って、住宅は長男の妻がすべて相続。土地は長男の妻（1/2）と次男の妻と子（1/2）となります。
お礼
ありがとうございました
- tpg0
- ベストアンサー率31% (3785/11963)
まず、土地の固定資産税を誰が納税してるのか確認ですね。 固定資産税は不動産所有者に課税されますから、土地の所有権は既に長男の妻に相続手続きを済ませて書き換えられてると思いますから、長男の妻に固定資産税が課税されてるなら、アナタには相続権はありません。
お礼
長男に子供が無いため、（祖父から言われ）次男は自分の子供が継ぐと信じ、次男存命中から、土地固定資産税は次男家族口座から引き落としで支払っています。法務局の登記表記、税務署の固定資産税、全て公式記録は祖父母の名義のままです。有難うございました。
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お礼
詳細なご説明を有難うございました。 長男の妻は、自分の姪家族を同居させ始めているようです。遅まきながら、長男妻が養子縁組をする前に、整理する方向で進めたいと思います。