親子間の不動産売買はどちらの方法が無難でしょうか？

質問

2000万の残債がある不相談(土地と建てや)があります。
この名義は父親ですが、このたび事情があり、この不動産を息子が購入することになりました。
（２０００万一括返済の形をとります。)
父親は二年前からこの債務返済を履行しておらず、この間の返済は浸漬の叔父（連帯保証人）が代位弁済を続けていましたが、今般、長男に現金が入ることになったため「買取」をすることになったわけです。

銀行からは「売買とするか、譲渡とするか決めた上で、カネもってもう一度来なさい。」旨の事を言われました。
（つまり、「父親から購入し名義を帰る」か、「一括代位弁済（息子も連帯保証人）の形をとり、その後、父親から譲渡を受けるかと言う意味だと思います。)

お世話になっている弁護士の方にも相談しましたが、「税理士の協力が必要」。」とのコトでした。

今の時期、税理士の方は非常に多忙で、すぐに案件にかかっていただけそうではないため、ココに相談させていただいています。

ご質問ですが、銀行の言う「売買か譲渡と」と言うのは、「購入側」から考えた場合、どちらが「お得」なのでしょうか？

お詳しい方がいらっしゃいましたら、アドバイスくださいますよう、よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

pott64 · ベストアンサー

代位弁済は、簡単に言と「借入金の肩代わり」です。子が親の借入金の代位弁済を行った場合に、親が子に返済しない場合で子が求償権を放棄した場合には、親は債務免除益という贈与を受けたことになります。この債務免除の金額が年間110万円を超える場合には、贈与税の対象となります。
　ただし、債務者が資力を喪失して債務の弁済が困難な場合、債務者の扶養義務者が債務の弁済又は引受けをしたときは、弁済の困難な金額については贈与税が発生しません（相法8）。なお、扶養義務者以外の者が債務引受けをする場合は、債務者が資力喪失の状態であってもこの取扱いはないことに注意が必要です。
　今回の場合は、すでに弁済能力がなく、あなたが弁済したとして、贈与税は発生しないと思われます。
　ただ、不動産は求償権があるからといってあなたのもになるかというとこのあたりはまた問題となります。結局のところ、親子間売買か相続まで待つ（その間親名義でリスク大）かということになるかと思われます。

　ただ、おじさまの代位弁済による求償権という法的側面等も含めて考えると、一番無難なのは、父親から購入し、金融機関とおじさまに弁済し、あなたが取得する事で、すべてけりをつける方ががいいのではとおもわれますね。

　この場合、あなたやおじさまには課税関係は発生しませんが、お父様には譲渡所得が生じます。もっとも、５年所有すれば長期譲渡（売却価格－取得費（不明時は売却価額の５パーセント）に税率が２０パ－セント）ですし、お父様の居住している不動産の場合は３０００万円の特別控除もあります。

　なお、売却価額は路線価によらず、不動産会社の簡易鑑定等で時価を調べ、その価格を基準に、売買契約書を作成すればいいかと思います。
契約書には印紙、領収書の発行もおわすれなく。

お礼

早速のアドバイスをありがとうございます。
父親が売りに出し→息子が購入し→名義を変え→購入したオカネで父親が銀行に返済するって感じですかね？

買った人間には税金がかからないんですね。

なるほど「売買」がよさそうですね。

ちなみに私は息子ではなく叔父のほうです。