現存しない不動産の価格の決め方

質問

土地の価格の事で質問です。

現在、土地と建物を所有していますが、土地の一部が他人名義になっていることが判明いたしました。

他人名義の不動産の評価額は10,000円ほどですが、150m2ていどあります。

時効取得も成立していますが、名義人の方は固定資産税を払ってこられたそうです。

お金で買い取りたいと考えていますが、価格のつけ方がわかりません。

もめているわけでもなく、相手方も不要な土地であると言っています。

近場の平均単価はおよそ3万円/m2なのですが、この価格で取引するには金額が大きくなりすぎます。

こういう場合の価格の決め方はどのようなものでしょうか？

教えてください。

回答No.2

oyazi2008 · ベストアンサー

本来はこのような事案は「不動産鑑定士」の業務の範疇なのですが、売買総額的に経費をかけるメリットは無いと思われますので、やはりお互いの合意でしか無いのです。例えば鑑定士の評価で必ず、売る、買い取る、と言うような合意が無ければ無意味ですから。
その土地が、150平方メートルでもその土地独自で建物に供され利用価値がある土地なのか？否かでしょう。
接道もなく、庭の一部としてのみ利用されている状態であれば、私なら（不動産業者です）相場の3分の1から高くとも半額程度での提示がＭＡＸかと。
しかし、相手方はなくべく高く売却したいのは当然で、現状では質問者さん以外に買主がいないのも現状。
固定資産税の評価は150万ですよね？（1m21万）相場の3分の1で150万、丁度いい具合ですから、そこを下限、上限は250万程度のお気持ちで、話してみてはいかがでしょう。
移転後、質問者さんがそこを含めて売却しようとすれば、そこも3万の相場と値段は付くのですから、半額程度ならば良しではありませんか？
尚、交渉の際に時効取得や他に買う方はいないなど、事実ではあっても相手方の気を損なうような事実はお話にならないほうが良いでしょう。これを話すのは仲介人など第三者の立場で話が出来るものが言えることです
素直に話せば、理解が得られるような気がします。先方は今まで知らなかった事実ですから。
現在、お互いにわからないのですから、、無理やりわかろうとする根拠を探すよりは、評価額などや相場など、その程度で「このぐらいの額ならばお支払いして買取させていただきたい」という姿勢で臨まれることが必要です。どちらからも価格的提示が無く交渉の土台が無い状態ですから、提示すれば「150万ではなく200万ぐらいで何とか・・」なり、相手側も希望提示をしてくると思います。何度か意見調整をしてお互いの合意点を見つけるのですから、そう悩まずにまずは提示してみてはいかがですか？
経験上、駄目な相手なら端からもめます。相手方の経済力や資産内容でも相手方の希望価格は変わりますから、それがわからないここでは回答はなかなかむずかしいです。

お礼

固定資産評価額が土地全体で１万円程度なんですよ。

ただ、近隣の土地はm2単価が２万円程度なんですね。

あまりにも価格に差がありすぎて困っているんです・・・・。

ただ、１万円で協力してほしいとはいえないし、３００万円も払うくらいなら放っておいたほうが良いかなぁと。

一度、相手方としっかりと話をしてみます。

ご丁寧にありがとうございました。

回答No.3

chubou3

世間一般常識では３万円×平米＝４５０万で買取じゃないでしょうかね？
ほっとくと家賃を時効をさかのぼり請求されたり、立ち退きを迫られたり面倒な事に成りかねないと思います。
家賃請求が成立しても良いのならほっとくとそのうち裁判所に申し立てられて家賃を強制執行されると思います。
少し甘い考えと思います。

回答No.1

kamaryu

使用してなくて登記上の土地と言う事でしたら、課税評価額で如何でしょうか？

話し合いの基本として交渉しやすいと思います。

貴方の土地がそれによって瑕疵の無い財産となりますし、所有者は今後の固定資産税を払わなくて済みます。

それによって、実際の土地の広さが登記簿とかけ離れたときには測量をして登記の更生をした方が良い場合も有ります。

お礼

そのくらいの価格で話が付けばいいんですが・・・・・。

お金の話は難しいですね・・・。

評価額に少し上乗せする感じで話をしてみたいと思います。

ありがとうございました！