中古住宅価格の妥当性をお教え下さい！

質問

よろしくお願いいたします。

現在東京都府中市住吉町というところで築9年の中古物件の購入を検討しているのですが、以下が概要です。

・価格　3,100万円
・土地 60m2
・建物　85m2（４LDK 駐車場つき）

そこでこの価格の妥当性を判断するため、こちらにあるほかの質問などをかなり読んでみたのですが、一般的に、

土地の値段＝土地m2　X　公示価格（もしくは路線地価X1.25）

建物＝建物m2　X　160千円～180千円　X　経過年数/24

と知り公示/路線価格を自分なりに調べてみたところ

○公示価格（近辺）　291,000円
○路線地価　185D～210D（細かい見方がわからなかったのですが、周辺全域をみてもこの範囲でした）
⇒多く見て210,000円だとしても1.25倍で262,500円

ということが分かりました。

これより土地、建物価格を算出してみると

【土地】（多い公示価格を適用してみても）
291,000円＊60m2　＝1746万円

【建物】（多い180千円を適用してみても）
180,000円＊85m2＊9/24　＝573万円

と、どんなに多く見積もっても合計2,300万円ほどにしか到達しません。

200万円前後のずれは全然あるようですが、上記の計算と提示金額では800万円ものずれが生じており、私の調べ方（公示価格、路線価格）が悪かったのか、それともやはり金額が妥当でないのか判断に迷っております。

その他色々な条件で価格が変動するのは承知で、一般論としてのご意見を頂戴できれば幸いです。

よろしくお願いいたします！

回答No.8

0621p

公示価格や路線価から売買価格を算出する事は、昔はある程度の妥当性はありましたが、最近ではあまり意味のない事です。
バブル以降土地の値段が乱高下した事と、最近では売れる土地と売れない土地の差が顕著になってきたからです。
人気のある地域なら公示価格の倍近い値段で取引される土地もあれば、人気のない地域なら路線価よりも低い固定資産税評価額でも売れない土地もあります。

回答No.7

nonbay39

なぜズレがでるかというと、幾らで売買しようが本来自由だからです。
　ただ売り手にその意思がなければ、あなたの試算は単なる絵に描いた餅です。
　妥当云々では無く売り主の提示する額で欲しければ買いですし、要らなければ見送るということになるでしょう。
　あなたの試算と比較するよりも単純に値引きの要求をしてみるほうが良いと思いますけど。

　建物の試算が正しくないのかもしれませんけどね。あなたの試算ですとタマホームであろうと、積水であろうと同じような金額になってしまう気がします。
　きちんと建物のグレードと構造にあった試算式なのでしょうか？まさか建物がＲＣということはないですよね？

　ただ建物の価格を疑問に思ったので少し計算してみました。単純にオールアバウトにある現価率表を適用すると築９年で現価率０．６とすると、
　180,000円＊85m2＊0.6　＝９１８万円になります。

　いずれにしてもあなたの試算式ですと２４年後が最も高くなってしまいますので、その式その物が間違っているでしょうけどね。どこから引用してきたのでしょうか？
　もしその式を適用するのでしたら２４年後にゼロと仮定すると180,000円＊85m2＊（24-9)/24　＝９５６万円となるのが妥当な気がします。

回答No.6

toteccorp

判断は人それぞれです。
ほしいかいらないかです。
少しでも安く買いたいのでしたら、交渉しましょう。
２５００万円なら買うと言ってみてはいかがでしょう。
路線価などはあまり参考になりません。最低価格だと思います。
道路が一本違えば何割も違います。
妥当かどうかはどうでもいいのです。
相手がいくらなら売るのかです。
自分が納得できる計算方法をこじつけるだけです。
中古住宅はそのまま使うか直すか壊すかにより人それぞれ判断の仕方が異なるでしょう。
壊す場合は土地の希望金額から建物解体費を引いた額が購入希望金額になります。
他の物件と比べあなたがどれを選ぶかです。
気に入ってしまったのでしたら高くても買うでしょうし、気に入らないのでしたら安くても買わないでしょう。
なかなか売れない場合や相手が売り急いでいるのなら安くなるかもしれませんし、売れなくてもいいのでしたら値引きゼロでしょう。
売る方と買う方の交渉です。
相手も少しでも高く売りたいだけです。
相手にも金額の根拠なんてないかもしれません。
いろんな物件の固定資産評価額を聞いて比較してみてはいかがですか。

回答No.5

kuroneko_z

>上記の私の質問にあるような査定の仕方自体正当なものなのでしょうか？
正当のものでは有りません。独りよがりのもです。
売りに出されている近隣地価や周辺地価から推測するのが正当です。そこから東西南北の向きや道路の広さ土地の形などを加味して判断します。
後建物は新築だって建築方法や設備によって値段が違うので、中古の値段を一律に値段を導き出すことはできません。その値段で欲しいか欲しくないかです。
で最後は売主買主の力関係で決まります。

回答No.4

name9999

家に限らず何でもそうだと思うのですが、ニーズの問題でしょう。
実際の評価額や価値とは何の関係もなく、欲しい人が納得できる値段で買う、これって古今東西の常識です。
コンサートのチケットだって、定価は1万円でも、売れ残りが多く転売したい人が余っていればどんどん安くなり、千円～2千円でしか売れませんし、希少価値があれば2万円でも売れます。
家でもだいたい同じ感覚でしょう。
要は、その地域の相場や物件の良し悪しを踏まえた上で、あなた自身がその価格に納得できるか否か、それしか判断基準はないと思います。

ちなみに私は最近、マンションを転売しましたが、評価額どころか販売当時の購入額よりも数百万高い値段で売れました。このエリアではそんなマンションが多数あります（高くても買いたいというニーズがあるということ）。

また、売る側の人の意思も関係してくるでしょう。
安く売るくらいなら売らない、という人もいますし、やむをえない事情で損切りしても絶対に売りたい人もいます。そこは交渉次第でどこまで安くなるか、仲介業者に押してみましょう。

なんにせよ、その物件が買いかどうかの基準は、評価額や相場を踏まえた上であなた自身がその価格を払ってもいいと思う価値を見出せるかどうか、それだけだと思います。

回答No.3

notorin

不動産売買の場合、近隣の取引事例により、販売価格を決定することがあります。
路線価や公示価格が安くても、取引事例がらすると、この金額で売れるはず
との思惑や判断で売りに出されるケースがあります。

ご自分で、購入予定物件に似通った物件の動きをお調べになったらいかがでしょうか」。

お礼

ご回答ありがとうございます。早速近辺の物件情報を見てみたいと思います。

すごく妥当な判断方法かと思えるのですが、上記の私の質問にあるような査定の仕方自体正当なものなのでしょうか？　もしこれが正しい場合、実際にここまで開きがあるとするとこれを目安にというのは難しいほどの差だと思うのですが、いかがでしょう？

回答No.2

TOGO123

路線価はその道路に面した地価の概算であり平均です
南向き、道路付け、角にあるなどで大きく変わります
実勢価格は、それに公示価格はその土地のものでありませんし
近傍同種ですらないはずです。

その土地がほしいなら交渉してたたいてみれば？
っと思いますがいかがでしょうか。

補足

アドバイスありがとうございます！

正直申し上げると、自分自身その土地をいくらで手に入れたいのかがわからないので交渉のベースとなる金額が持てないので困っております。

色々な条件、自分の主観が大きく影響するのは重々承知での質問です、それをふまえた上で、この価格帯（３０００万前後）で査定価格（といっても自分で実施した査定ですが）と８００万円も差があることをどう理解すればよいのか。そこを迷っております。

回答No.1

Mone-Acnes

査定価格と売買価格は異なります。
貴方のご質問の件が良い例です。
売買価格は相場や売買事例やその物件に対して異なります。
もちろん抵当権の抹消もしなければいけませんので
価格もそれ以上の金額が付く可能性もあります。
全てが査定価格に比例するわけではないのです。

色んな計算方式で妥当だと判断した金額が出ても
売り主が５０００万円で売りたい、
買い主が５０００万円で買いましょう→これで売買が成立します。

妥当だと思わなければ買わなければいいし、
妥当だと思う金額で買い付け証明書を出して交渉すればよいのです。
お互いが納得できれば売買は成立します。

補足

早速のご回答ありがとうございます！

＞妥当だと思わなければ買わなければいいし、

確かにおっしゃる通りで、そうだとは思うのですがそれを妥当かどうか自分で判断する材料が無いのです。

全くの不動産素人なのでどう妥当とすべきかをアドバイスいただけると幸いです。