アパート・マンション経営が赤字になって来たら・・・

質問

父から2階建てアパート1棟と3階建てRCマンションを相続しようとしています。
この建物にはアパートで800万円程度、マンションで9,000万円程度の借入金があり、毎月の返済額は75万円くらいあります。ところが直近の家賃収入は50万円前後。メンテナンス料、固定資産税は他の預金を崩さなければならず、このまま行けばいずれ破たんしてしまいます。
銀行に相談したところ、とりあえず1年間の返済猶予を提案され、そのお金で登記変更（約100万）をしてほしいとも言われています。
しかし、1年猶予されても、このままの赤字が続けば売却せざるを得なくなると思います。

万一、支払が滞る、もしくは支払いが困難になった場合、抵当権が付いている物件の売却は可能なのでしょうか。もし、可能な場合、評価はどうなるのでしょうか。ローンだけが残ることが心配です。とても給与だけの収入では追い付くと思えないからです。

ご回答、アドバイス、よろしくお願いいたします。

回答No.3

minom66891

相続で住宅ローンの返済額が75万になるのは、本当に厳しいですね…
私は運用の物件ではなく、自宅だったのですが、
返済が厳しくなって、任意売却という方法で、売却をいたしました。
今は、生活を再建しています。

任意売却の場合は、ローンを下回る額でしか売れなくても、
金融機関と合意の上での売却なので、
抵当権をはずしてくれます。
さらに残債務についても、柔軟に対応してくれています。

そのまま支払えない状態になると、
競売になってしまいますので、
早めに相談して良かったと思っています。

運用する物件のローンで、自分の生活が厳しくなってしまうのは
本末転倒ですしね…

相談者様が良い方向に向かうことを願っています。

参考URL：

http://www.ninbaisuishin.com/sale.php?id=1

回答No.2

bara2001

＞父から2階建てアパート1棟と3階建てRCマンションを相続しようとしています。

すでに父上が他界されて、相続手続が進行中ということでしょうか？
であれば、慎重に対処してください。

父上がアパート、マンションを建てるときに銀行から受けたローンでは、アパート、マンションに抵当権が設定されたほか、父上個人が保証人になっていたはずです。
（ひょっとしたら父上の自宅等にも抵当権が設定されている可能性はあります。ご確認ください）
仮に質問者様が相続放棄をすると銀行はその収益の上がらないアパート、マンションと父上の遺産を差し押さえるしかありません。
それで回収できれば問題ないのですが、回収できなければ融資の焦げ付きになります。

＞銀行に相談したところ、とりあえず1年間の返済猶予を提案され、そのお金で登記変更（約100万）をしてほしいとも言われています。

これはとりあえず相続の登記をして、きっちり保証人の立場も引き継げ、てことをお為ごかしに言っている訳です。
これで質問者様が父上を相続すれば、銀行は法律的に質問者様に責任追及できるようになります。

父上の遺産が明らかに債務超過になるなら相続放棄した方が良いでしょう。
プラスマイナスどっちになるかわからないときには限定承認をしますが、これには相続人全員の同意が必要ですし、なにより質問者様の心配される、将来的なアパマン経営の赤字が考慮されません。
あとはアパート、マンション以外の父上の遺産の額しだいです。
遺産相続してもそれで質問者様の生活が破たんしそうなら、相続放棄してください。
アパート、マンション（その他抵当権が設定された不動産）は取られますが、それ以上は銀行も何も言えません。

なお、相続放棄、限定承認ができるのは相続開始から３ヶ月以内です。

回答No.1

86tarou

万一、支払が滞る、もしくは支払いが困難になった場合、抵当権が付いている物件の売却は可能なのでしょうか。＞
売却によって抵当権を抹消出来るのなら（ローンを完済）、普通に売却出来ます。それに満たない売却金額であれば、差額を現金で追い金しないと抵当権を抹消出来ないので買う人は普通居ないでしょう。一般的な相場でローンを完済出来るかどうかが分かれ目だと思います。
なお、ローンを完済出来ない状態で売却出来ずに滞納が続けば、任意売却よりも低い金額で競売になる可能性が高いです。また、切羽詰ってからだと売り急ぐことになり（期限ありだとそうなります）、結果的には安値で売ることになるかもしれません。
もし他の財産や負債も含めて赤字になるようであれば、相続放棄することも考えましょう。