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アパート経営のローンが返済できない場合はどうすればよいでしょうか？
両親がアパート経営をしているのですが、最近は賃貸収入よりもローン返済の方が上回っていて、いつローンが滞ってもおかしくない状態になっています。 私も全くの素人でわからないのでご相談させていただければと思います。 アパートは1R×20部屋・築14年で、後ローンが約5000万円で16年残っています。 月々の返済額は約44万円で新築当初は5万円の家賃だったのが現在35000円くらいになっています。 元々近くに大学ができたのでアパート経営を始めたのですが、最近はなかなか一人暮らしをさせるのも難しいらしく近くのアパートも軒並み空き室があるようです。 現在は14、5部屋が入居していますが、3月に何部屋かでるようです。 自宅は別で抵当権の設定はアパートだけで自宅はなっていません。 現在は、父(63歳)がまだ仕事をしているのでその収入やカードのキャッシングなどで当座の返済を行っているようですが、 そんな状態が長く続くわけもなくいつ破綻するかという状態です。 父はマンションを手放したくないようですが、マンションを手放すことも含めてどのような選択肢があるか悩んでいます。 銀行には相談しましたが、売却してもローンは残るということ、まだ滞っていないせいかあまり取り合ってもらえませんでした。 インターネットで調べるとサブリースというシステムがあるので気になっているのですが、新築ではなくても大丈夫なのでしょうか？ どなたか何かよい案があれば教えてください。
- hiuka
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普通は、ローンの期間は法定耐用年数を基準に計算されると思いますが？ まずは、確定申告書の減価償却費の計算というページに耐用年数が何年で計上されているか確認して下さい。 ＲＣなら４７年ですので 耐用年数ー築年数＝ローン可能期間 ４７－１４＝３３年です。 ローン可能期間で期間不足があるなら、何か所も銀行を訪問して相談してみては、お父さんがマンションを手放したくないなら、後悔の無いように出来る限りの事を、頑張って下さい。
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- valuestar0
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私なら、借り換えをして返済期間を３０年にして、月々の返済額を減らして差額を繰り上げ返済やリフォームの資金にします。 借入元金 5,000 万円 返済期間 30年 0ヶ月 返済方法 元利均等返済 借入金利 3％ 毎月返済額 210,802 円 借入元金 5,000 万円 返済期間 30年 0ヶ月 返済方法 元利均等返済 借入金利 4％ 毎月返済額 238,707 円 借入元金 5,000 万円 返済期間 25年 0ヶ月 返済方法 元利均等返済 借入金利 3％ 毎月返済額 237,105 円 借入元金 5,000 万円 返済期間 25年 0ヶ月 返済方法 元利均等返済 借入金利 4％ 毎月返済額 263,918 円 税理士などの会計の専門家に相談してから、サブリースや売却を考えても遅くは、無いと思います。
補足
ご意見ありがとうございます。 私もそれを思って、違う銀行の方に聞いてみたことがあるのですが、 借り換えした時から30年のローンが組めるわけではなくて、 一番初めにローンを借りたときから30年が基本になっているから 今、30年で組んでいて14年経ったのですが、残り16年でしか 基本的にはローンを組みなおせないらしいのです。 だから、多少金利が安くなったとしても(でも現在も金利が低いので) 手数料を払ったりを考えるとあまり変わらないということになって しまいました。 私は素人なのでわからないのですが、そういう場合でも、銀行によって 今から30年で組み直しできるのでしょうか？
- e-hide
- ベストアンサー率47% (45/94)
『e-hide』です。 残念ながら私はサブリース会社を利用していませんので 一般的な内容しか解りません。 ネットで調べれば色々出てきますのでその辺を参考にしてみて下さい。 http://www.star-p.co.jp/pm/3_3.html http://www.oasis-europa.org/ca-1/pg-2.html ただ、上記URLにも記載されていますが、入居率が下がれば 契約家賃も下がり、最悪？は契約の打ち切りもありますので ご注意下さい。 基本的に私はサブリースには否定的なので、 気に入らなければ、一大家の独り言と読み流して下さい。 私は目の届く範囲にしかアパートは有りませんが 知人には遠方に物件を持ちながら、地元の不動産屋さんや リフォーム屋さんの協力を得ながら、高い入居率を保っている サラリーマン大家さんが数名いらっしゃいます。 全く業者さんに任せきりには出来ませんが やり方次第では十分対応も可能と思われますので 一度色んな可能性を検討しては如何でしょう？
お礼
ありがとうございます。 完全に引き継ぐのは難しいですが、(父にもその気はないようなので) 遠方から支援できる限りは支援していくつもりです。 とりあえずは物件が動く時期なので、できる限り満室を目指して いろいろ努力する予定です。 見学の方は結構きているようなので少しでも取り込めるように あまり費用をかけなくてもすぐにできることはして行こうと進めています。 サブリースは最後の手段かなと思いつつも知識としては入れときたいなと 思ったもので・・・ なんとか、手放さなくてもいいようにがんばります。 ありがとうございました。
- e-hide
- ベストアンサー率47% (45/94)
今のままでは『hiuka』さんが懸念されているように まず間違い無く支払いが滞り資産整理しなければ ならなくなるでしょう。 残念ながらそのような状況に陥った地主さんは少なくありません。 自宅が抵当に入っていないからといって自宅を 持ち続けられるとは限りません。 資産を整理した後債務が残っていれば、 当然債権者は残債の返済を要求してきますし あなたのお父様はそれを支払う義務があります。 払えなければ自宅も手放さなければならなくなります。 御質問にあったサブリースですが、 貴方のお父様の場合、問題の解決にはならないでしょう。 中古物件でもサブリースをしてくれる会社はありますが サブリース会社も慈善事業ではありませんので、 立地の悪い物件や、物件自体の魅力の少ない物件等は サブリースを受けてくれなかったり、受けてくれても かなり安い金額になってしまいます。 お父様がアパートを持ち続けたいなら、 仕事の片手間でアパート経営を行うような甘い考えは 捨て無ければなりません。 今の仕事を止めるように言っているのでは有りませんよ。 それだけ真剣にアパート経営に対して考えなければならないと 言う事です。 35000円/戸で満室なら70万円/月です。年間840万円/です。 普通年840万円を稼ごうと思えばどれだけ努力をしなければ ならないでしょうか？ 入居率を上げる方法、税金対策、不動産屋との付き合い方法 クレーム対策、物件の維持メンテナンス等、勉強しなければ ならない事はいくらでもあります。 供給過多の賃貸業の中で生き残って行ける人は入居率なんて 気にしなくても良いような資産家か、余程条件の良い物件を 持っている方、それか。真剣にアパート経営を勉強し 常に他の物件に負けないように努力している人でしょう。 かなり厳しい事を書きましたが、 それだけ厳しい状況だと認識して下さい。 『hiuka』さんの状況が解らないので何とも言えませんが、 上記のような状況ですので、 これからお父様が、色々な事を勉強して対応して行くのは 並大抵の事ではありません。 もし、可能であれば、『hiuka』さんがアパート経営を引き続いては 如何でしょうか？
補足
e-hideさん、ご回答ありがとうございます。 バブルの終わり頃、アパート経営を持ちかけられ、不勉強なままアパート経営を始めたつけだなと思っています。 私が引き継げたらと考えたことはあるのですが、大阪と横浜なので 私も子供がまだ小さいので正直難しい現状です。 兄が近くに住んでいたので日々のことはともかく大きなことは面倒をみて きたのですが、４月に転勤が決まり難しい状況となりました。 今さら父にしっかり勉強して・・・と言ってもなかなか難しいだろうし、本来は老後の足しにと考えていたものに生活を追い詰められている様子を 見ていると何とかしてあげたいけど何をしていいかわからないというのが現状です。 物件は築年数は古いのですが、主要駅からも徒歩10分、駐車場ありで、風呂別なのでそんなに条件が悪いわけでもないかなとも思うのですが・・・ だめもとでサブリース会社に相談してみようと考えてはいるのですが サブリース会社に相談するときに注意点などがあれば教えていただければ 助かります。 ローン残が精算できるくらいまでなんとかもたせて最後は売却して精算 できればというのが落としどころかなと思っているのですが・・・
お礼
それは知らなかったです。 他の銀行で相談したときは初めにローンを組んだ以上の 期間のローンは無理だというお話だったので・・・ 確認してみます。 ありがとうございました。