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アパート経営が先か・・・自宅購入が先か・・・
教えてgoo初体験の41歳既婚者です。妻39歳 娘3歳 これまで貯めた貯金が6600万、このお金を運用して都内に アパート（8500万程度・想定年家賃収入700万）を買いアパート経営で 収入をを増やしたいと考えておりますが、現状11万5千円／月の 賃貸マンション住まいの為、妻は先に戸建自宅の購入する事を希望 しており意見が対立しています。 私の考えでは先にアパートを買ってローン返済後、収入を増やした状態 で自宅購入をした方が得なように思うのですが、実際のところはどう なのでしょうか？どちらが得になるのか、詳しい方いましたら教えて ください。 ちなみに現状ダブルインカムの為、年間600万程度の貯金は可能です。
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- Jimmy2
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質問に対する回答に必ずしもなってませんが、アドバイスとして受け止めてください。 私が質問者さんの立場（=先祖伝来の土地をもっているわけではない立場）であれば、アパートにも自宅にも大事なトラの子を投入することはしません。 まず、貸家業は人口減少に向かう日本では斜陽です。新築のときは借り手もいますが、5年もすれば空き室率も高くなってくるか、新築時に比較して家賃をかなりの割合で下げなければならない状況になります。 そして、まず、部屋が埋まっている期間は平均9割（返済計画をするときは8割）くらいでの計算が妥当と推測します。人口がさらに減少する将来はもっと空き室率が多くなると予想する必要があるでしょう。 貸家業でかかる経費のリストを下記に記載します。 1.投資した建物の償却費。税法上の規定は別として木造アパートであれば20年くらいで建て替え予定、もしくは「投資額を回収」との計算で計画する必要があります。すると「建設費÷240ヶ月」で計算された額を毎月貯金してゆく必要があります。 2.固定資産税（土地、建物） 3.火災保険料 4.通常の修繕費・リニューアル費（5％程度の積み立てが必要） 5.不動産屋への手数料の支払い（仲介手数料を取られる場合が多い） 6.電話代などの雑費 7.自分の手間賃（他の回答者さんが指摘しているもの）→税務上も専従者控除（経費）が認められているが、実際の手間と気苦労はそれ以上のものかも知れません。 7.上記を月当たりで計算し、残りに所得税率と地方税率を掛け、引きます。 その残りが使えるお金ですね。 ここに残っている金額は、おそらく、投資額に対して2～3％程度になるかと思います。貸家業は投資額の割に儲かりません。したがって大きな企業は参入してこないのです。しかも、少子化の時代、地価は下がるかもしれず、上がる場合もありますが、いずれにしてもそのリスクを負います。 逆に、自家の購入した場合も同じ計算をする必要があります。つまり、現在支払っている家賃はかからなくなりますが、上記の経費は自分で支払う必要があります。つまり、少子化で土地の値上がりがあまり期待できないこれからの時代は、家は借りたほうのが有利と思います。下記URLのANo.6を参考下さい。 http://okwave.jp/qa1051192.html 私が質問者さんの立場（=現在の収入も多い立場）であれば、中国、インドなどのエマージング市場の中の「その国を代表するような株（中国ならば、ペトロチャイナ、チャイナモバイル、鞍鋼鋼鉄、江西銅業など）」は比較的配当も高いので、もっているお金のかなりの部分を投資します。そして、日本株にも同様にある部分投資するかもしれません。そして、現金のままにする部分は1/5もあれば良いと思う、と思います。 現金や株など金融資産として持っていることは、家を持つこと以上に安心感と気持もリッチにしてくれると思います。現に6000万円を所有している質問者さんはそのような気持ではないでしょうか。 そして、数億以上の金融資産をもった段階になれば、その一部を気に入った自宅の不動産に変換して所有するのも悪くないと思いますが。上記URLに記載しましたように経済的には不利ですが、これは一種の贅沢ですね。
お礼
貸家業の今後という面では多少の不安があります。 余分な費用がかかるんですね。ありがとうございます その他の投資についても、私自身考えた事はあるんです。 でもバブル前に株１００万円相当（当時の私にとって大金でした） を保有していて、大損した事がトラウマになって株に手を出すのが 抵抗あり、株以外にもピクテ・グローバル・インカム株式ファンド・FX・ グロソブとかをやってみようかなと思った時期もありましたが、 どうしても手を出せないでおりました。
- timeup
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物件を持っていますが、 先に投資したほうが良いですね。 最低限そこにしばらくの間住んでしまっても複数室使えばらくだと思いますよ。 ただ奥さんの気持ちも年齢からして分かりますけどね。 とにかく、色々不動産屋を廻り、経験をつんで、良い不動産屋を捕まえることです。 良いのにめぐり合えれば、全部任せてしまえます。 これは、会社の大小ではなく、個人です。 たとえば、今回購入の物件を任せ、 遠くのB物件も実際は現地のを使うにしても、それもその不動産屋が仕切ってくれます。 この場合、完全に賃貸物件だけを扱っている不動産屋よりも、業界人同士の売り買いを主にやっていて・・・・って方が面倒見の良い人が多い気がします・・・・一回の売り買いが大きいから、細かいことは言わない・・・・反対に大雑把な人もいます・・・この場合は小さいのは扱わないといわれます。 こういうプロがいないと、何でもかんでも連絡が来て、他の仕事をしているときついです。
お礼
「良い不動産屋を捕まえること」その通りですね。 当初自宅を購入しようと思い、何件か不動産屋を回った際に 私もtimeupさんと同じ印象を持ちました。 悪い不動産会社では休日に物件現場を回るというノルマがあるらしく 「いい物件」と称してろくでもない物件見学に連れ回された 事があり、退職者続出の為1年間で3人も担当が替わると言った 経験があります。
- stoneken
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私の結論は先に投資用不動産（今回はアパート）を購入されることをお勧めします。 理由は、現在での収入でご自宅を購入された場合に、返済中に次なる一手（今回はアパート経営）をされる返済能力が無くなってしまう可能性があるからです。 もし、同時に自宅とアパートを購入する能力（返済比率）が既にあれば何も悩む必要はありません。（順番が逆になっても銀行は貸してくれます） ご参考になるかわかりませんが、私（３１歳・サラリーマン）は２０代で区分所有マンションを１室購入、その後返済能力内でもう１室購入。次に賃貸マンションに住み、確定申告（この時点では２件分の家賃収入が生まれるため前年のサラリー以上の収入が生まれ、返済比率が良くなります）をした後、もう１室購入、更に確定申告した後に一棟マンションを購入しました。 お伝えしたい点は自宅購入を目的とした夫婦合算の返済比率いっぱいに借入れをした時点で次の一手はかなり狭まるということです。 頑張ってください！ simaregomaさんのご意見も十分に考慮された上で購入されると思いますが、良い不動産屋さんと巡りあることが成功への秘訣と思います。私も散々助けられましたよ。
お礼
やはり自宅購入する事で、返済能力の低下という問題が出てきますか・・ しかしstonekenさんはその若さで一棟マンションを購入されるとは すごいですね、私もがんばります。
- simaregoma
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＞私の考えでは先にアパートを買ってローン返済後、収入を増やした状態 で自宅購入をした方が得なように思うのですが 私もそのほうがいいと思いますが・・ アパート経営も中々大変ですよ！ １）入居者募集 ２）入居者の審査 ３）家賃滞納処理 ４）入居者退去時の処理 ５）入居者退去後の内装 ６）入居者同士のトラブル処理 ７）契約の更新手続き ８）建物の補修（塗装・屋根の補修・他） また国土交通省より、原状回復をめぐるトラブルとガイドラインができて退去時の敷金返還が かなりうるさくなっている。 下記参照 http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaido.htm
お礼
早速のご回答ありがとうございます。 サラリーマンを続けながらのアパート経営という形を とりたいのですが障害が結構あるみたいですね。 アパートの補修・メンテナンス等余分な費用 もあらかじめ積み立てするという前提で計算した方が よさそうですね。
お礼
＞アパートは利益を生む財産 ＞自宅は消耗品 妻とも一度良く話して見ます。しかし6600万の運用で２－３億の マンションに手が届くとは思っても見ませんでした。 しかも年間手取りで1000万（税込み?)とは「予想外です」 一度銀行で資金面について「アパートローン」も含めて詳しく聞いてみる 必要性を感じました。 新築で利回りは最低９－１０％ですか・・、確かに都内では土地が高いので 難しいかも知れませんね、実家が神奈川県堺なので、小田急線沿い （神奈川県）で一度あたって見ます。