マンション投資の注意事項

質問

東京の品川・白金・高輪あたりで駅から徒歩5分程度の
賃貸マンション投資を考えています。初めての経験
なので教えてください。

業者さんのパンフレットを見てると、いいことずくめの
ように書いてありますが、小さい文字で幾つかのリスク
（？）とおぼしき記載もありました。
特に、次の点が気になりました。

●不入居に伴うリスク
●不動産所得がプラスになってしまって、総合課税額が
不動産所得のプラス分を超えてしまうリスク
（これは、減価償却終了後のこと？？）
●その後の転売は可能？？

ここで、実際にマンション投資をされた経験のある方、
検討をご経験された方にお聞きしたいのは、
上記のリスクを踏まえたうえで、こういう点に注意
したほうがいいというご経験談をご教示ください。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

マンション投資は非常に難しいです。特に入居者が安定して得られるのかどうかが最大のポイントになります。
この「安定して得られる」が単に新築時の話であれば大抵は借り手が付きますので問題ありません。
しかし中古になるとだんだん借りてはいなくなるため、その分家賃を値下げしていくことになります。
更に痛んでくると借り手がいなくなりますので、リフォーム費用もかかります。
自分で住む場合は大切にしますのであまり大きなリフォーム費用はかからないし、自分で修繕して安く上げることもあるでしょう。でも賃貸に出す場合はこの費用が馬鹿になりません。

業者の説明する家賃収入はあくまで当初の費用だけであり、また修繕費用などはマンション全体についてのみでしかないことが多く、各部屋のリフォーム費用がきちんと見積もられていないことを確認しないといけません。

借り手の家賃滞納などによるリスクもあります。

リセールバリューですがこればかりはわかりません。うまく成功する例もありますし、失敗する例もあります。大抵は失敗します。

資金は全額自己資金でしょうか？
それですと、初め家賃－経費が利益となります。リセールバリューは新築時から急速に落ちますが、成功する例ではその後の落ち方が緩慢になり、やがてトータルでは利益の総額＋リセールバリューは元金を上回ります。
この時点から売却を考えます。あとはこの最収益が最大となるポイントで手放します。

ローンを組んで借りる場合は非常に厳しくなります。初めから金利の分が余計に経費側に計上されますので利益が出にくくなります。それを上回るのは大変です。確実に儲かる話であれば、個人に投資の話が来るわけはありませんので、その投資マンションがお買い得なのかどうなのかというと、まず大抵はお買い得ではありません。
ただ可能性を秘めている場合もあり、それで成功する人も数％程度はいるでしょう。

私の周りで独身で投資した人は数人いますが、成功した人は０人です。

税金の話をしていますが、すこし勘違いをしていませんか？
基本的には不動産により収入を得ることになりますので、利益が出て課税額は増えるのか普通です。
利益が出ないということは、損しているということです。ただたとえば投資資金の金額が２０００万円でそれを他の金融商品で運用すると利息に２０％が課税されます。ここで利息は利益に相当しますね。
ただ、不動産で得た収入は他の収入とあわせて課税されますが、上記の利息額と同額の収入を得たとすると、所得税の課税額は最低課税が１０％（更に定率減税で実質８％）ですから、２０％よりもずっと少ない課税になります。（実際には住民税とあわせて１６％程度で得する分は４％ほどです）
その意味では金融商品による運用よりも節税になります。
なお、ご質問者の年収が非常に高い場合は課税が２０％（定率減税により現在１６％）にあがりますので、節税にはなりません。逆に金融商品に預けて２０％課税された方がよい話になります。
総合課税云々はそういう話ではないかと推察します。（内容を読んでいませんので間違っているかもしれませんが）

以上のことを踏まえてご検討ください。

お礼

さっそくに有難うございます。
とくに、何事も新しいうちはいいがその後に
控えるリスクがあるんだなということがよく
分かりました。。
取得に関しては9割がたローンで考えてまして、
それが必要経費としてその他の経費と加算され、
賃料収入でそれをカバーできないときに、
赤字部分を損金参入できるから、賃貸経営が
黒字にならなくとも、損金部分が所得から控除
される、というのを聞いたことがありまして、
書いた次第でした。
いずれにしても、ご指摘の点もよく業者や
周りを確認しながら進めて行きたいと思います。

回答No.4

tomohi

1.不入居に伴うリスク
都内、横浜、川崎で駅から10分以内でしたら問題ないといっていいでしょう。これは近隣家賃相場を調べれば確認できます。
2.不動産所得のプラス分を超えてしまう
現金で買えば当然黒字になり、他の所得と合算されます、そこで借入れをしその利息等を経費とし黒字が出ないようにした方がいいでしょう。
3.その後の転売は可能
もちろん可能ですが、その資産価値が下がらない、いや上がる物件を買うことが重要です、そうゆう点では比較的新しい中古物件なども検討した方がいいと思います。

回答No.3

noname#11476

>必要経費としてその他の経費と加算され、
ローンの返済額そのものが経費として計算されるわけではないです。

ローンの返済額のうち利子分のみが経費として計算できます。
なぜならばローンの元金相当額は現に不動産という形で対価を得ていますので、お金が物に変化しただけだからです。ただ不動産は価値がどんどん減っていきますので、それを減価償却という形で経費計上します。
ですから、それがマイナスということは、ローン返済金額の元金返済分は赤字になっているということで、他の収入の給料などからの持ち出しがあることになります。

ご質問にあるほかの所得と差し引くという話は損益通算のことですね。これは出来ます。（ただし土地融資のローンの利息については損益通算できません。建物についてはＯＫです。）

回答No.2

greensnake

ローンの金利は、不動産賃貸を業務として営んでいない限り、税務上の経費にはなりませんよ。
業として不動産賃貸業を営んでいるとみなされるのは、10戸程度以上保有している場合だと聞いたことがあります。
売りたくてしょうがない不動産業者ではなく、税理士などに良く確認して判断した方が良いですね。