投資用マンションを持つ彼との結婚

質問

結婚を考えている彼がいます。
一緒にいて幸せな気持ちになれる大事な人です。

彼と結婚するに当たり不安なことがあります。
それは彼が投資用マンションを所有していること。

そしてそのマンションを購入した時期が
私と付き合う前に彼が結婚を考えていた
元カノと付き合っていた時期と重なっていることです。

投資用マンションを購入した目的は
「生命保険代わり」と「老後の為」
だそうです。

今のところは順調に運用しているようですが
空き室が出た時のリスクなどを考えると
怖いです。

それに加えてつい最近まで彼の元カノが
彼にちょっかいを出していて苦しめられたこともあり
元カノの為に購入したと思うととても嫌な気持ちになります。

今のところ彼と別れる気はありませんが
不安で不安で、、、涙

投資用マンションで成功されている方いらっしゃいますか？

元カノとの負の遺産問題を解決した経験のある方も
含めてアドバイスをいただけないでしょうか。

回答No.9

kaoru0103

ご丁寧なお礼をありがとうございます。再度お邪魔します。

>物件にもよると思いますが、投資用新築マンションを購入した場合、どのくらいの年月で収支が見込めるものなのでしょうか？
うーん、難しいですね。
僕も投資家じゃないのでなんともなんですが（それこそFPさんに計算してもらったほうがいいです）何をもって収支プラスかということでしょうね。
今だって一応損をしてないならそれもプラスでしょうし。
ただ本来ならローンが終わって、今まで入ってきた家賃収入からかかった経費や税金やらを引いたものが純粋なプラスですよね。
でもそれは遠い未来（たぶん30-35年ローン？）なので難しいでしょうね。

僕が読んだ感想でいうと頭金なしの全額ローンということでこれが怪しいです。
全額ローンと聞くと物件+諸経費ローンを組んでないかがポイントでしょう。
物件とは別にかかるお金ですらローンを組んでいると物件という大きな金額に対して諸経費の金利を組み込んでいるわけですから利息で大損です。
物件3000万に200万の諸経費ローンを組む場合、3200万のローン金利か200万のみの金利かを考えればわかりますよね。
別途個別に諸経費ローンを組むこともできますがそうすると金利高めです。
それと金利が変動金利か固定金利かによっても違います。

今、彼氏さんが売れないというのならどうやって損を小さくするかでしょう。
今後、東京五輪まで不動産価格は高くなると言われていますが（不動産から聞いた話ですので確実性はないが）今売れないのでは今後4年内も厳しいのかなと。
値上がりしてる今、売れないなら払うしかない。
するとローンの早期返済や借り換えで金利を下げるぐらいしか思いつきません。

・返済額を上げて繰り上げ返済をする。（手数料がかかるのでそれも確認）
・金利を下げる為、借りてる銀行か余所の銀行で金利を調べる。

僕なんかも最初の家の購入時は銀行で金利4%で借りてましたが、その後ローン借り換えが流行って2.5%弱で借り換えていて金利がこれだけ違うと大きいですよ。
ちなみに、同じ銀行で他行で借り換えますと言ったらこの金利になりました。（同じ銀行で安い金利になるなら早くに教えて欲しいですよね(^^;;;

最初の収支プラスの話に戻りますが、僕の経験では最初は金利代ばかりで残金は全く減らず年に1度、銀行からローン残金いくらですよと毎年来るんですががっくりしてました。
金利も元利均等返済/元金均等返済にもよりますがいずれにせよ、最初は金利分を払うのが精一杯でローンそのものが減りません。
10年経ってようやく減ってきたと感じて12年でその時のマンション売却査定金額とローン残高が同じくらいでした。（それでも売却手数料や諸経費を考えると損でした）
とにかく気の長い話です。
新築物件の場合、より下がり幅が大きいこと。
それと新築物件は管理費（管理費と修繕費）が安いのですが10年経つと修繕費が上がってくるのが普通です。
世帯数の大きいとこならともかく世帯数の小さいと修繕費が大きくなります。
というわけで、彼氏さんを連れて一度FPさんに収支を計算してもらいいつが売却時なのか相談することはいいと思います。
ただ、ちょっとの損でも売却と言ってもちょっとの損で済むという感覚がどのくらいなのか双方の感覚の違いによりますし、入居者がいる新築の投資用物件を買うような玄人さんは馬鹿じゃありません。
入居者が居るから買おうよりも、新しい（修繕費が安い時に）のに売るって資金繰りが悪いんだと思って足元を見て値下げを言ってくる人もいるでしょう。
僕が今まで売りにだしたことのある時でも出してる金額から100-150万くらいは割り引いてと言ってきます。
そう考えるとすでに中古ですから周囲の同じような物件の新築より200-300万安くないと買う方はお得感はないし諸経費を考えるとざっと300-400万位損をするのが見えるお話です。
更に無形のものに300-400万の借金というと踏み切れない彼氏さんのお気持ちは手に取るようにわかります。
自身がローンを組んでいると払う本人としては嫌なものですから。
やっぱりお二人でよく話し合うことだと思いますよ。
元カノにいい顔をしてしまうようないい人なんですから、質問者さんに言ってる事が全てだとは限りません。
きちんと話を聞いて納得されないと結婚は踏み切れないのは当然でしょうからやはり話し合いです。
嫌な話をするのは粘りと忍耐がいりますからね。
是非とも頑張ってください。

回答No.8

E-1077

は？
どっちが問題なの？
私は投資用じゃないけれど、いくつかの不動産があるから、リスクがあるっていえばあるけれど、それが何らかの障害になっているってことは今のところないよ。
それは自宅であっても同じだよ。
元カノとの話はこの際忘れたらどうかしら？結局はあなたが選ばれたのだし。心配しない方が良いと思うよ。下手に刺激してもっと複雑になったら大変だと思う。
あなたの中で、混乱しているし、何にしても、この問題はあなた一人じゃ片付かないでしょ。
投資用のマンションを持てる彼の経済力を重要視するべきではないかしら？
今は彼の物なのだし、いずれはあなたの物になるんだし。
この話をし出したら、株もＦＸも何にも出来ないよ。銀行に預金を預けることすら、銀行がつぶれたらどうするの？って話になってしまうよ？
経済について勉強してみたらどうかな。

回答No.7

kaoru0103

>投資用マンションで成功されている方いらっしゃいますか？
投資用ってわけじゃないですが僕も結果的に貸してるマンション一室を持ってます。
>空き室が出た時のリスクなどを考えると怖いです。
はい、ご心配の通りですよ。

物事はメリットとデメリットはあわせもってるので僕が思うことを書きますね。
住宅ローンを組んでると、それが完済しない限りもう一軒欲しいからと再度ローンを組むのが難しいので質問者さんと結婚して家を購入となると難しいです。
特に投資用だと自分がそこに住んでないので銀行も厳しいです。

完済済みなら家賃収入は税金が高いことがネックです。
ローンということで今は心配しなくていい問題ですが完済後も大変ということです。

だけど収支がぎりぎりなら空き室になれば大変です。
部屋の入居者に再度の募集をかけますしクリーニングやリフォームにお金がかかること。特に短期で出ていかれると出費が痛い。
短期でもクロスの張り替えなど必要なことがあります。
今は入居者も勉強してますから、はい、これだけかかりますと言ってもゴネてくる人もいますので簡単にはいきません。
普段の窓口から2年ごとの更新や退去時の査定など不動産管理費用もかかります。
これは不動産屋にどこまでお願いするか（家賃回収とか）にもよって値段がかわります。クーラーが壊れても家主の負担で直さなければなりませんし、水場関係（階下への水漏れ、台所関係、トイレ風呂関係）は大きなお金がでます。
それでも大家ですからすぐに直さなくてはなりませんので・・・。
その他、地震/火災などの保険料もかかります。
固定資産税は一軒屋よりも高いです。
もっと嫌なのがそこで自殺された場合・・・です。
実際、僕のマンションであったんですが・・・遺族に損害賠償しても取れなかったと聞いてます。
入居者が居ない場合はローンもまた自分負担になりますから大変ですよ。
いつもいつもお金をプールしておかないと上手に回りません。

築年数が古くなるとマンションの場合、大規模修繕費や管理費が高くなり売却出来なくなる可能性があることが心配です。
資金繰りがまわらないと売買となるが定期借用契約にしないと現在の契約者が出ていかないため売れにくいこともある。 （投資用物件でオーナーチェンジとしても売買はあるが買いたい人が住みたい場合は売れにくくなる）

良い面は老後に住むとこがない場合もありえるので家は持ってたら安心。
ですが代わりに家をもってると生活保護などは原則出ないので一長一短。
物件は値下がりするのが普通ですからね。

なので不安なら売却です、基本的に今は景気がいいので売るなら今と僕も売却を考えています。
ただ、新築もどんどん出来ているのでよほどいい物件でないと損をすることもあるので物件次第です。
しかし不動産売買は簡単ではないし購入、売却共にお金も多くかかりますのでその負担を考えるとと老後にひとつもっておこうかと物事を動かすのが嫌になるんだろうとも思います。
上手に、今は景気がいいみたいだから査定に出してみたら？とか言うのはどうでしょう？
僕としては投資用マンションなんてものは相当に厳しいなと思ってます。
まして、そのマンションの借り手が居なくなればじゃあ自分たちで住もうとなると質問者さんが辛いと思いますので、良く話し合って良い解決が見つけてほしいと思います。
ご参考まで。

お礼

回答ありがとうございます！
非常に参考になります。
知り合いのファイナンシャルプランナーにも一般論としてですが、投資用マンションについて相談したところ
「リスクが多過ぎて全くおすすめ出来ない。」
と言われました。

彼にはマンション売却を検討して欲しいと話しました。
私がそんなに言うなら、と考えてくれることにはなりましたが、今売っても損にしかならないということで、今すぐどうこう出来ないと言われました。
私的には多少損になっても売り払って欲しい。
というのが本音ですが、詳しいことが分からないため何も言えない状態です。
物件にもよると思いますが、投資用新築マンションを購入した場合、どのくらいの年月で収支が見込めるものなのでしょうか？

今のままでは、結婚に踏み切れません。泣

回答No.6

noname#230156

元カノのに対して引っ掛かっているのか
投資自体に
引っ掛かっているのか？

私宅の場合
投資マンション等はありませんが

マンション一室を
貸していた時期がありました。
ローン含むので
プラスはありませんでした(自分達が住む場所も必要で)

修繕費用もいりますし。
投資って
女性からすれば
迷惑な話ですよね(笑)
お金でギクシャクしたくない…しますよー(笑)

良い時なんてどうでもいいです

悪いときが 困ります。
私宅も 投資的なもので
夫と喧嘩になりました。
お金が入ると
群がるんですよ…
良い物がありますよって。

私は 儲け前提は
いらないと 夫にいったら
夫は 自分のお金を
有意義に使いたいと。
男性と女性は違いますよね。

私は 儲けに味をしめる事が 怖かったんです。

結婚なさるなら
やはり キチンとした話をするのが
ベストでは？

投資家とか
簡単に言いますが

誰にでもうまくいくものとは
思いません。

お金にも余裕があれば
別ですが。

お礼

回答ありがとうございます。
＞お金でギクシャク！？
しますよねー！！
今は私の助言を素直に聞いて節約に励んでいますが。。。
元カノに弄ばれたにも関わらず、未だにそれに気づいていないのが痛いです。
イライラします。

とりあえず、私に嫌な思いをさせたくない
という理由から最終的には元カノと縁を切ってくれましたが、、、
私に指摘されなければ友人関係を続けていたようです。

投資用マンションについても元カノの話を聞く前は
「いつ家族を持つか分からないから生命保険替わりに購入した」
と言っていたのに、その当時結婚前提の元カノがいたことが判明すると
「老後目的で買ったから、元カノのためではない」
と言っていることが変わってきました。

＞結婚なさるならやはり キチンとした話をするのが ベストでは？

やはりそうですよね。
彼としっかり向き合って話をしてみます。

補足

元カノのに対して引っ掛かっているのか
投資自体に引っ掛かっているのか？

→両方です。
　彼は今現金預金がない状態で投資をしています。
　現金預金がないのは元カノにかっこいいところを見せたくて“散々貢いだ”からです。さらに生命保険かわりという名目で結婚前提だった彼女のことを考えて（多分）投資用マンションを購入したようです。

回答No.5

aneq

ものすごーくネガティブですよね・・・。

実際、不動産投資でもなんでも、成功できている人は何か問題が起きた時にちゃんとやるべきことをやる人で、ネガティブな人は結局、何で不動産投資なんかしちゃったんだって恨み言を言うだけで、損だけして終わるんでしょうから、嫌なことばかりの人生を愚痴って生きていくしかないんだと思いますよ。

性格は簡単に変えられないでしょうが、発想は自己啓発本１冊読んだだけでも簡単にば変えられます。

これから好きな人と結婚して、家庭を持ちたいと思っているんだから、そんなものの考え方は根本的に変えて、どんなことでも前向きにとらえて、自分の意志と行動で幸せな人生を築いていこうと決意した方がいいですよ。

お礼

回答ありがとうございます。
彼には空室になった時に補完出来るだけの現金がないので不安に感じています。
彼のことは大切に思っていますが、お金が原因でギクシャクするようにならないか心配です。

回答No.4

tknkk7

マンション購入含めて、FX他皆々様、今は”終身雇用・永年勤続・生涯サラリーマン等考えていられる方々等は、マイナーでしょう。大いに結構な事です”負の遺産・マイナススパイラル・投資は、財産作り等、前向き思考で無ければタフな精神無ければ生きてはいけない
サバイバル＋アグレッシブなのでしょうから大和撫子乙女のお気持ちは、素晴らしけれども
夢無ければ、いつまでも”恋しい男性頼り・・結構ですが、是非とも暖かい眼と高い志望の将来に、お付き合いされたら、如何でしょう。

お礼

回答ありがとうございます！
前向き思考、楽観的に捉えられると良いのですが、、、涙
彼と一緒になるからには受け入れないといけませんね。

回答No.3

KoalaGold

年金代わりなので自分のためです。元カノと住むためではありません。二人で分ける貯蓄でもありません。

結婚しても妻のものにはなりませんし、あくまで個人資産です。ただローンの支払いが続くようなら家庭の生活資金から出すわけでいずれは家族の財産として吸い込まれます。

投資はしないよりはしておいたほうがいいですから心配の種にはなりません。それどころか将来の安心がある分気持ちにゆとりが出るでしょう。

日本国内ではないので状況が違いますが外国では過去20年間に投資ブームがありアメリカもイギリスも倍以上に資産が膨らみました。住む家だけでは増えた気はしませんが投資物件が倍額になると大きいです。投資家は１軒だけでなく何軒も保有する人もいるのでウハウハです。

しかし中国の地方都市やドバイではバブルがはじけて大損をした投資家もいます。

お礼

回答ありがとうございます。
頭金なしの全額ローンなので、今後に影響します。
彼は元カノとは関係ない。元カノと出会う前に購入した。
と言っていましたが、マンション購入時は彼が元カノとの結婚を親に報告していた時期と丸被っています。
おそらく物件も一緒に見に行ったりしていたのではないかと。。。
元カノとの結婚は彼の親の猛反対により破談になったと聞いています。

投資について勉強してみます。

回答No.2

okhenta

マンションの借金は有るのか？
有るなら月々いくらなのか？
固定資産税やや修繕管理費は？
収支決算はプラスマイナスいくら？
全部聞けば不安無くなるでしょう
土地は親の物なのか
頭金をどれだけ入れたか
フルローンか

そもそも空室が心配の言うからにはマンション一棟丸ごと所有なんですよね

お礼

回答ありがとうございます！
投資物件はワンルームマンションです。
フルローンで収支はギリギリプラスだと聞いています。

詳細な金額について確認してみます。

回答No.1

Viartril-S

考え過ぎではないかな。
元カノのために買って、所有者が元カノになっているなら問題だけど、そうじゃないのでしょう？

あと、運用面では家賃収入だけ気にするのではなくて、
それ以外の箱モノとしての価値の推移も把握したほうがいいですよ？ あとはローンなのか完済なのかも重要ですね。いまはローン利率がすごく低いから、前のローンの利率と今のローンでの借り換えを比較してもいいでしょう。
こういう話ができない間柄なら、まだ気にするだけ時期尚早というものです。

お礼

回答ありがとうございます。
彼が元カノと結婚話をしていた時期にマンションを購入していたにも関わらず、元カノと付き合う前に既に買っていた。
と嘘をついているので、邪推してしまいます。
詳細について彼とよく話し合ってみます。