新宿にマンションを買おうかと思っているのですが。

質問

新宿（歌舞伎町の裏ぐらい）にマンションを買って又貸しして、家賃収入を得ようと思っています。
税金対策も兼ねてやってみようと思っているのですが、今このタイミングで不動産投資ってどうなのでしょうか？今日、都心の土地の値段の上昇率が鈍化っていうニュースが出ていたので、リスクの点含め心配になりました。どなたか詳しいかた教えてください。

回答No.3

tutan-desu · ベストアンサー

他の方と同様、収益用マンションやアパート経営は難しいと思います。儲かるなら、不動産会社や建設会社が自分で買って貸しているはずでしょう。それを土地の有効活用などと言って、アパートを建てさせて、全戸常に埋まらないと結局借金だけが残る計算ですから。
よく考えれば、マンションを２年契約で貸したとして、出て行ったら、ある程度のリフォームが必要です。家賃とローン返済とリフォーム代をすべて計算してみれば大体わかるはずです。買っても借り手がつかなかったら、どうしますか？

補足

ご回答ありがとうございます。
仲介業者を挟んでいるのですが、その仲介業者が家賃の90%を、入居者がいるいないに関わらず保証してくれます。そのかわり家賃の10%を毎月マージンとしてとる、という収益構造のようです。
なので、入居者がいてもいなくても、「オーナーに家賃の90%が入ってくる」というのは変わらない、という契約なのです。
また、もしその仲介業者が倒産しても、他の業者が引き継ぐ、という契約にもなっています。
リスクとしては、買ってすぐ地震で倒壊するか、地価が暴落するか、保険による補償枠を超える大幅なリフォームか、と考えています。

回答No.6

todoroki

家賃保証システムというわけですね。
そういうシステムなら、入居者がいない時期が続くと仲介業者とやらが大損するわけですから
フィルターにかけてなんていられなくなるんじゃないですか？
大体どこの大家さんだってたちのわるい賃貸人なんて入れたくないので審査をするわけですが
その審査をくぐってとんでもない人間が入居してしまうのですから
その「フィルター」とやらをどこまで信じていいのか疑問には思わないんですか？

　それに、その保証期間についてはどうなっていますか？
まさか10年も20年も家賃保証ができるわけじゃないでしょうから
2年間は保証しますとかになってると、その後はまったくフォローなしになるんですよ。
それに、そこまでやるのなら、たった10％のマージンでは割に合わないでしょう。
管理も委託することにして、管理料としてもう10％くらいは取り上げられそうです。
大体、その業者が倒産したら別の業者が引き継ぐなんて話、信じられません。
引き継ぐ業者の欄に具体的な業者名が書かれていますか？
全体的にものすごくうさんくさいお話としか思えません。
そんな条件のいいお話があるのなら、その業者が自分でやっているはずだとは思いませんか？

　マンションの価値は土地のお値段とはあまり関係がありません。
もちろん一つの目安にはなりますけどね。
今後マンションの価格はまだ下がるといわれていますけど
待っている間にそのマンションは中古になってしまいますよね。
そうするとどんどん価値が下がってしまいます。
古いマンションで売ろうにも売れないから、おいしい餌つきで押し付けてきているんじゃないでしょうか。
築30年を過ぎたころから大規模修繕の話が持ち上がり、積立金やらで負担が大きくなってきます。
おまけに、マンションは住民全員の総意がなければ工事もままなりませんから厄介です。
そうなると、売ろうにも売れなくなりますよ。
どちらにしろ、今のマンション情勢だと買い替えで利益を出すのは無理に近いです。
賃貸に出したときの収支計算については、検索すれば詳しい回答が見つかるはずです。
お部屋一室だけのオーナーで利益が上がるのは難しいという見解でした。
詳しい回答者の皆さんに、家賃保証システムの契約の見方などお聞きしてみてはいかがですか。
あまりにも話がうますぎて心配になります。
売るに売れないマンションは粗大ごみも同然です。
借り手もつかないのに修繕費用だけ積み立てさせられたり。
とにかくきちんと契約書をお読みになることをおすすめします。

お礼

ご回答ありがとうございます。
たしかに別の業者に引き継ぐというところは一番疑わしいところではありました。
そこのところをきちんと契約書に盛り込んでいるのかを確認して、慎重に判断したいと思います。

回答No.5

bulubulu99

１部屋ならば・・最悪自分が住む気で買うなら有りかなぁとも思いますが。（ゆえに私の場合は住める環境が前提ですが）
だんだん賃貸業というのは、厳しい（特に退去後の修繕に関して）状況になりつつあるのかなぁなんて思ってます。
興味はあるものの、私は見ているだけの側です。

利回りの良い物件にあたり、値段の安い時に買うならば、不動産も良いのかしらとは思いますが。
やはり勉強は必要なようです。

先にいろいろ勉強しておくのか、体験学習するのかなのだと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
やはり事前に勉強しておくことは必須ですね。
自分の周りの詳しい人にも聞いてみます。

回答No.4

bulubulu99

かなり乗り気のようですし、余裕があるならばやってみるのもありではないですかね？
やってみないことにはわからないし。
成功するか、失敗するか、結果は誰にもわかりません。
最悪また売れば（買値で売れるかもわかりませんが）良いわけですしね。
１度やれば、次への勉強になるかもです。

お礼

ご回答ありがとうございます。
乗り気だったのですが、地価が下がり始めているというニュースを見て、揺らいでいるというところです。
プラスが出るはずの現状の家賃収入を得られなかったり、売却する際に価格が下がりすぎていたら、という懸念がありまして…
ですので、このタイミングで買うべきではないのでは、と思い、皆様にご相談したく思いました。

回答No.2

todoroki

地価の上昇率がどうこう以前に、
歌舞伎町の裏あたりのマンションなんてまっとうな賃貸人がつくとは思えない場所ですよね。
相場より安いからこれなら買えると思ったんじゃないんですか？
安い物件には理由があります。
ここのサイトで大家さんのお答えを見ていると、大家なんてそうそう儲かるものじゃないってことのようです。
たちの悪い賃貸人に居座られたり、リスク大きすぎるんじゃないですか。

お礼

ご回答ありがとうございます。
土地柄、入居者のリスクというものはもちろん考えたのですが、この物件を紹介してきた仲介業者が、入居者の質をフィルターにかけて、良くない入居者は入れないようなんです。
それでも危ないですかね？

回答No.1

J_Hiragi

自分でわかってない状態でここで聞いたのをうのみにするなら
リスク負いそうですね。

場所柄治安まだまだ治安なんて悪いでしょうし、住人が中を破壊とか
（まだそれならマシだと思われる・・）、死体が出てきたり、
ヤクザの武器庫とか・・単純に不動産の価格もあるでしょうけど
この辺のリスクはどう考えてますか？

補足

ご回答ありがとうございます。
土地柄、入居者のリスクというものはもちろん考えたのですが、この物件を紹介してきた仲介業者が、入居者の質をフィルターにかけて、良くない入居者は入れないようなんです。
さらにその仲介業者が、部屋を壊されたりしても保険で治せるからオーナーの負担はないと言っています。
もう一つ浅草の物件もありそちらと迷っていたのですが、その折、地価が下がりだしているというニュースを見て、買うべきタイミングではないのではと思い、お伺いしたく思った次第です。