不動産の持ち分について

質問

マンションの持分について

マンション購入の際、以下の条件では、一般的に夫婦での持ち分はどのように決まる(決める？)ものでしょうか？

・名義は妻、夫は共有者
・借入金額2500万(妻が借入)
・35年ローン
・妻は正職員で、家計の収入は妻が稼いでおり、住宅ローン控除も妻の方で受ける
・両家の親からそれぞれ1000万円ずつ援助あり
・夫は現在フリーター(月収10万程度)。求職中(正職員で)だが、状況は不透明(少し厳しめ？)
・もし、妻が妊娠出産しても、職場復帰の予定(産後は半年くらい育休を取るつもり)

始めは、生計を同じくしているのだから、名義や借り入れが妻で、ローン返済が妻でも、物件の持ち分は半々にすべきかも、と思っていました。
しかし、ネットを見ていると、「夫婦の財産は半分ずつというのは、別の場面での話であり、税制では、そのようには考えない」と書いてありました。
また、持ち分割合によっては、住宅ローンの控除額も変わると書いてあったり…。

夫は、「妻名義で返済するが、生計は同一だ」という考えです。
妻の方は、ローンの返済責任は自分にある以上、それなりの持ち分を持っていいのでは…？と考えています。
ただ、妻があまり前に前に出る感じを、男性はやはり面白くないだろうな、とも思います。

知識が不十分な状態で質問しているため、間違っているかもしれませんが、申し訳ありません。
お叱り、アドバイス何でもよろしくお願いします。

回答No.2

86tarou · ベストアンサー

基本的に（旦那さんの頭金額額＋旦那さんの借入金額）：（奥さんの頭金＋奥さんの借入金額）で登記しないと、夫婦間の贈与ということになり贈与税の対象となります。贈与税額については↓を参考に。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

これにそれぞれの両親からの援助も計算に入れるわけですが、この分を親の名義とするならこの段階で贈与税は気にしなくても良いことになります（親から子への贈与はありませんので）。これを子供に贈与すれば通常は贈与税が掛かりますが、今年いっぱいまでであれば1000万円までの非課税の特例があるので利用出来ます。ただし、それぞれ自分の親から贈与に限りますし、その分は自己資金として持分割合の計算に算入してください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

具体的には、頭金がないとしてそれぞれの親から1000万円ずつ贈与を受けた時、（旦那さんの頭金1000万円）：（奥さんの頭金1000万円＋奥さんの借入金2500万円）の割合、つまり２：７の割合で登記すれば贈与税は掛からないことになります。
なお、奥さんのローンの返済を旦那さんがすればこれも贈与に当たり、１年間（１／１～12／31）の合計金額で贈与税の対象となります。ただ、生活費の遣り取りもあるので実際には贈与税の対象となる金額とはならないでしょう。しかし、旦那さんのお金で繰り上げ返済をすれば金額的には贈与税の対象となるのでしょうから、その分の持分登記を変更することになります（登記費用か贈与税の安い方を選択すれば良い）。

住宅借入金等特別控除については、借りている人しか受けることが出来ないので奥さんの所得税からの控除だけになります。家の購入資金にしか適用出来ない控除なので、後から旦那さんがローンを組んで代わりに繰り上げなんかをしても旦那さんが受けることも出来ません。連帯債務であれば旦那さんも控除することが可能ですが、最初に債務の割合を決めないといけませんし、その割合を途中で変えることも出来ません（これによってそれぞれの借入金額が出るので、それに従って持分登記します）。また連帯保証人では控除の対象とはならないので注意してください。

お礼

詳しい回答をありがとうございます。
大変わかりやすく、参考になりました。
追加で質問したく、「補足する」というところに書いたのですが、書き込む場所が違うのでしょうか。あまり慣れてないもので…。
もし、見つけたら教えていただけると幸いです。

詳しく教えていただき、ありがとうございました。

補足

詳しい解答ありがとうございます。
すみません、追加質問させてください。

夫の支出、妻の支出、とは、どのように決めるのでしょうか？

例えば…、
まず、先に頭金を支払っていますが、拠出元は、結婚後からの夫婦で貯めた貯金です。口座名義や頭金の振込み名は「妻」ですが…。
この場合は、妻の支出と考えるのでしょうか？
夫の支出となるには、振込み口座名が、夫の名前であるべき、という事でしょうか？

次に、この先、妻のローンを夫が支払う事になった場合、(毎月、夫の収入を妻の口座に移すなどして)妻名義で支払いすれば、夫から妻への贈与ではなくなるのでしょうか？

どうかよろしくお願いいたします。

回答No.3

bunbun8

購入に際しての「総額」はわかるでしょうか？
物件価格のほか諸費用（登記費用や仲介手数料など）も含めて、例えば４５００万円だとして、親からの援助の分も贈与税の心配がないとして考えた場合、総額の内の借入額２５００万円と親からの援助１０００万円の計３５００万円分が、妻の４５００万円に対する共有持分とするのが一般的です。
３５００万円は４５００万円の７７．７７％ですから妻の持分が１００分の７８、夫が１００分の２２でしょう。ざっくりと妻が４分の３、夫が４分の１でも問題はないと思います。

お礼

回答有難うございます。
やはり、妻の方が多く持つべきなのですね。

後は、夫の気持ちの整理でしょうね・・・。
ありがとうございます。

回答No.1

wencyan

資金を拠出した人の名義にしないと、贈与とみなされ、高額な贈与税が課せられる可能性があります。

お礼

ありがとうございます。
参考にさせていただきます