現在貸している持ち家を売りたい

質問

転勤の為、持ち家を貸して８年近くになります。２年更新で、１年半後に次の更新を迎えます。丁度その頃こちらも定年退職する予定ですが、戻る気はなく、任地で新たに家を買いたいと思っています。

相手がどういう意向を持っているのかはまだ不明ですが、できれば今借りている人に売りたいと思っています。結構お金があるようで、ハーレーや外車を乗り回しているそうです。また、庭に高級なウッドデッキを作ったり、いろいろ造作を変えているようです。

この場合、どういう手順を踏めばいいでしょうか。一応以下のように考えています。

(1)　近隣の相場を調べて大体の売値を決める

(2)買う意思を尋ねる手紙を出す。

もし、その人が買ってくれるということになれば、直接売買をしたいと思います。直接売買についても
相手に事前に持ち掛けたいと思います。

なお、売却代金を次の家取得に当てなくても資金的には困りません。

直接売買の場合は司法書士を頼む必要があると思いますが、その費用は折半にすることになるのでしょうか。

それともう一つ、税金はどうなりますか？住まなくなって３年以上ですので居住用不動産の売却にはなりませんよね？買った時の値段から三分の一くらいになっていますので、大損して売却するわけですが、それでも税金を取られますか？

売却してから次の家を買わないと投資用不動産の売却となり、税率が変わるという人もいますが・・・

以上、２点について専門的な知識のある方、教えてください。

回答No.1

0621p · ベストアンサー

司法書士の費用は、買主・売主それぞれに請求されるのでそれぞれに支払う事になります。
買主の費用は、所有権移転の報酬、登録免許税などで１０万単位の金額になりますが（物件の評価額によって登録免許税が決まります）、売主の費用は売渡証作成費用、立会費用（請求される場合とされない場合があります）などで数万円程度です。もし抵当権の設定があればその抹消費用がさらに２～３万程度です。地域の慣習によっては、抵当権抹消がない限りは売主に一切の請求がない場合もあります。
転勤ということで転居されたのでしょうが、その家の登記されたあなたの住所はどうなっていますか？現在の住民票がある住所と違うようならば住所変更の登記が必要です。これも売却の際に同時に司法書士に依頼すれば、２万程度でやってくれますが、これについては事前に自分でする事も可能です。

不動産を売却した際に譲渡所得税がかかりますが、これは買った値段より高く売れて利益が出た場合にその利益に対してかかります。ですから買った値段より安くしか売れなければ税金はかかりません。厳密には建物については減価償却分を買った値段から引かなければなりませんが、３分の１になっているということならおそらく税金の対象にはならないでしょう。

さて余談ですが、近隣の相場で現在の賃借人が買ってくれれば、あなたとしては一番良いはずです。と言うか、現在の賃借人以外に売ろうと思ってもおそらく相場の値段では売れません。
賃借人が入ったままなら収益物件になりますが、収益物件を買う人は安くなければ買いません。
それでは空き家にして売ろうと思っても、現在の賃借人を退去させるのに費用がかかるだろうし、空き家になっても建物が古いようであれば解体しなければならないかもしれず、費用がかかってあなたの手取りは低くなってしまいます。

何とか今の賃借人に買ってもらえるよう、多少の交渉にも応じた方が良いです。

お礼

お礼が遅くなってすみません。とても有益な知識を教えていただきありがとうございました。