都市計画法

質問

私の父親の所有する住宅（店舗）が、新しい道路のＲ部分にかかるため、商売を続けていくのが難しいのではないか？と嘆いているので、どなたか詳しい方がおられたら、教えてください。

(1)土地は、他人の所有である。
(2)建物は、父の所有である。
(3)建物は、自営業を営むとともに、居酒屋に賃貸している。

以上３点は、ポイントになるのではないかと思い、列記しました。
自営業による収入は、たいしたものではないのですが、家賃収入により、生計をたてているので、立ち退きになるのを非常に不安に思っているようです。

どなたか、教えてください。

回答No.2

a-cappella · ベストアンサー

残存土地（残地）はお父様のものではないので関係なしです。
家屋補償の算定方法ですが、家屋に付いては買取補償なのか、移転補償なのかによります。
移転補償とは、保証金を出しますから、ご自分で適当な場所に同じような建物を（年数が古いとその分をマイナスされます）建てて下さい、という意味の補償です。
営業補償ですが、自営されている部分についてと、賃貸の家賃収入に対し、営業補償とか収入補償が算定されます。
営業補償とか収入補償の算定は、所得税の（事業税や賃貸収入としての申告等）税金を支払っている申告資料を元に算出されます。
居酒屋さんとの関係ですが、お父さんが家主ですから、家主さんの責任で立ち退いてもらい、空家にするわけです。しかし、市役所がその手続きや、交渉をやってくれるのであれば、ラッキーです。
最後に残ったのが、土地所有者と賃貸されているお父様との間の関係ですが（土地を買収されると、その何割かが家屋所有者に賃貸の権利を放棄するための保証金）これは、その近隣の例にならうことが多いです（7：3とか4：6とか）
このこと（地主と借主）のことが、お父様（大家）と居酒屋（借主）さんとの間にも、立ち退くための金銭問題が発生してきます。
居酒屋さんには、市役所からは営業補償しか出ません。
ヤヤコシクて分かりづらいでしょう、市役所の方に金額（補償額）のことではなく、そういった権利を放棄するについての流れ手順を詳しく教えてもらうことです。

回答No.4

nyanko1500

NO.3の方、かなりお詳しいですね！その道のプロとお見受けいたしました。公共用地の取得に関する手順、補償の項目等、ほぼNO.3の方の書かれたとおりです。敢えて補足しますと、まず、営業補償ですが、あまり大きな期待はなさらないほうがよいかと思います。営業形態、収益額にも拠りますが、一般的には休業期間の収益補填が中心となりますので、休業期間（概ね１～２ヶ月程度）の収益減（売上減ではありません）となります。あと、得意先喪失、固定的経費、開店祝費、移転広告費等の補償がありますが、あくまで必要最低限の補償です。それから、貸店舗に関する補償として家賃減収の補償がありますが、これもせいぜい家賃２か月分程度の補償となるのが一般的です。しかし建物移転料（再築補償の場合）はある程度期待できるかと思います。古い建物は別として、通常は同程度の建物の建築費用に比較的近い額の補償がなされる場合が多い様です。また、地価水準にも拠りますが借地権の補償も期待できるかもしれません。ただしこれは、買収される土地の土地代を地主と借地権割合に応じて分けることになりますので、地域の相場をよく勘案し、長年お世話になった地主への感謝の意も込めて借地権割合は少し譲歩なされた方が交渉の進捗及びお父上の名誉のためにもよい結果になるのではと思います。以上、長々と書きましたが、立ち退きもある意味、今までの生活をリセットして新しい生活をはじめるのにはいいきっかけでもあります。いずれにしても、役所の方とよく相談し、納得のいく補償を受けられるといいですね。

回答No.3

noname#34694

補償の手順（参考資料：あるどこかの都市計画道路の場合）
１．事業計画説明会（事業の目的／計画の概要／工期／施工方法等）
２．設計・用地説明（設計図／土地の測量及び物件調査の方法）
３．用地幅杭の打設
・詳細設計をもとに事業用地等に必要な範囲について現地に用地幅杭を打設
４．用地測量及び物件調査
１）事前調査（公図の転写／登記簿調査（土地・建物等）／住民票等の調査
２）現地調査
Ａ・土地に関する調査（境界立ち会い／確認／実測図の作成）
Ｂ・物件等に関する調査
所有者ごとに、建物、工作物、立竹物等の種類、構造、数量等詳しく調査
居住者の調査
借家・借間人（契約内容／期間／面積／家賃／権利金等）
営業調査（過去３年分の申告書（控え）・帳簿類等）
５．土地調書・物権調査による面積・数量等の確認（署名・押印）
６．補償金額の算定
１）土地取得価格（近傍／公示価格／基準価格／鑑定評価）
２）借地権者等に対する補償（参考：財産評価基準の適用 http://www.rosenka.nta.go.jp/）
「借地権等が設定されている場合、その権利が設定された事情、権利金、地代等の貸し借りの内容がそれぞれ異なっているので、土地所有者と借地人等相互で話し合い権利の割合等を決める。その割合等に応じて個別の契約となる。」
３）建物移転補償（再築工法／曳家工法／改造工法）
４）工作物移転補償（移設・新設費相当額）
５）立竹木補償
６）動産移転補償
７）借家・借間人に対する補償
８）移転雑費
７．用地補償説明会（土地価格及び用地補償の考え方）
８．用地交渉（土地所有者及び関係人に個別説明）
９．契約（署名／押印）
１０．補償金の前金払い（７０％）
１１．土地登記・建物等の移転
１２．補償金の後金払い（３０％）

＊税法上の優遇措置（租税特別措置法）　補償金の課税の特例：所轄税務署に問い合わせ
イ）土地について買取りの申し出をしたのち、６ヶ月以内に「土地売買等の契約」が成立すると「５，０００万円の特別控除」の適応が受けられる。
ロ）代替資産を取得した場合は「代替資産を取得した場合の課税の特例」の適応が受けられる。
・これらの二つの特例はどちらか一方の選択となる。

以上参考にして下さい。H17の事業化予定ということなのでゆっくり父親の相談相手になってあげてください。

回答No.1

noname#34694

それは、国道・県道・市道ですか？。当然、補償、（建物・営業）の対象になるはずです。都市計画事業（法）は大変強制力が強く最終的には強制執行（収用該当事業）が待っています。しかし、今までそこが生活の基盤だったとすると大変残念に思います。公共事業は、総論賛成、核論反対、うまく利用すべきかな？。代替地の斡旋が可能かどうか解りませんが役所の担当に相談（遠慮しないで）してみる必要があると思います。

お礼

shinotyanさん、ありがとうございます。
あつかましいお願いですが、もう少し詳しく書き込みますので、もしお読みになったら、アドバイスをいただけたら幸いです。

まず、道路は市道です。
平成17年度の実施に向けて、来年　対象者への説明会があると聞いています。

先日、道路のＲ部分に建物がかかると書きましたが、建物のほとんどの部分が道路になる予定で、残存部分には、建物を建てるスペースがありません。

当該建物では、自営業をしていますが、住居は別にあり、通勤しています。

また、お答えをいただいた後、父と話す機会があったので、彼にとってのハッピーエンドは何かと聞いたところ
1番　何もなく今までどおりで、道路が通らない！
2番　自営業を廃業し、対価を沢山せしめて(！)隠居生活を優雅に過ごす！

ちょっとオーバーに書きましたが、本音を極端に書くと、こんな感じだと思われます。
現実的には、2番のほうだと思われますが、補償の算定基準になるものは何なのでしょう？

長々とすいません。
ご存知であれば、お教え頂けませんでしょうか？

よろしくお願いいたします。