タワーマンションの売却について

質問

駅徒歩2分のタワーマンションのMRを見て行って、
夫が買う気マンマンなのですがとても不安に思っています。

まずそのタワーマンションは一番上の階が29階建てとなっており、
私達が狙っているのは下から２つ目の階の4階（3800万円台）です。
間取りがとても広く、再開発エリアの為今も買い物は便利ですが、
更にショッピングモール（中規模）誘致の予定です。
また駅から2分と近い為通勤を考えるととても良さそうでした。

ただし物件価格は安いですが、タワーマンションならではの管理費・修繕積立金が高く、
修繕積立の方は将来８．８倍になると聞きました。
25年後は両方足すと月7万近い出費となります。
丁度その頃夫の定年の年あたりになるのですが、年金支給が70歳になってしまうと、
約10年間は貯蓄を切り崩して生活…という事になると思うのですが、
そのあたりが修繕積立金のピークにあたります。

そこで10年前後の修繕積立金が高くなる前に売ってしまおうか等の話も出ているのですが、
タワーマンションの低層階（しかも4階なので低層の低層です…）
って売却出来るものでしょうか…
一応川に面しており、360度低層階でも何もさえぎるものがありません。
この先もさえぎるものができないようです。

しかし低層…。
中はホテル並みの作りで行くと即決して買いたくなるくらい素敵だったのですが、
一旦自宅で冷静に考えてみると、
今後の資金面などで色々考えてしまっております。
タワーマンションは歴史が浅いとの事で、
MRの営業の方も修繕積立金は高めの設定にしてあるので、これ以上あがる事はありません。
と言っているのですが、よく普通のマンションでも突然の修繕に一世帯70万かかったり、
徴収される事もあるとの事…。
タワーの場合はそういった徴収の額も高そうで…。
低層なら買える！と思っても手を出さない方がいいのか…。
判断できずにいます。

回答No.1

中京区 桑原町（@l4330） · ベストアンサー

売るときに「管理費・修繕積立金が7万円」を買う人も知ってますよね。
4階か20階かは関係なく、7万円の負担をどう感じるか.....
売りにくい物件だと思います

お礼

そ…そうなんですよね…。
一度冷静になるとすごい金額だなと思ってしまうので、
きっと中古で買う方もそう思われると思います。
ありがとうございました！

回答No.8

risunotorasan

要は　タワーマンションであるがゆえに、維持管理費用が高額になっているだけです。
通常のマンションでは1m2当たり竣工当初から200円の設定であれば50年後も十分事足りる筈でしょうが
タワーの場合には将来の修理メンテナンスにかかる人件費が読めない訳ですから厄介なことになる訳です。

買う人は何も考えないで購入します。
心配は付きものです、住まいは縁のものです。
ここまで慎重になられるのだったら・・・今回は控えるべきではないかと思います。

一つ気になるのですが・・・
将来の修繕積立金の金額さえ耳に入っていることから失礼ですが恐らく、売れ残り物件と云うことも考えられます。（想像ですが・・・・）

より慎重にならざるを得ないと思います。

余程、値切るか・・・。

回答No.7

risunotorasan

売るために設定した修繕積立金が将来8.8倍になる。
ふつうは鍵渡しの際に、重要事項説明で聞かされることがすでに公になっているのは、親切と言えば親切かも・・・。

ただ、駅から2分と言えども・・・例えば10分かかる距離と価格的に大差ないのならば、その高層マンションは避けるべきでしょう。

高層マンションの大規模修繕を見られたことがありますか？
ふつうは地上から足場を組んで上がりますが、高層マンションの場合は屋上から吊り下げた籠での作業になります。その費用を購入者が平等に負担するわけです。
将来的に見ても「人の目とその設備」によってしか成し得ない作業となります。
その費用が今までのマンションとかけ離れたものであるし、その作業をする一握りの人たちの命がけの仕事のために積み立てる区分所有者さんは哀れと言うほかに言葉はありません。

売れる条件の物件ならいざ知らず、需要がなくなった時のことをも考える必要があるとも思います。
年間100万円近くのお金がマンションにつぎ込まれて、そこにある本来のマンションライフなどとは縁遠い生活が待ち受けていることも、脳裏においておく必要があると思います。

地上4階であるから足場を組んでくれ・・・EVはあまり使わないから・・・眺望は良くないから・・・
いくら条件をつけても、居住区画1m2当たりの積み立て金額は29階の人とも同じですよ。

10分離れた主要駅に近くに、住処を探すのが私は懸命だと思います。
人は歩くことをしなくなると老けますよ。
健康のためにも利便さを無視すべきです。

今の価格の3800万円は　施工業者の儲けを含んで算出した金額ですし、
買いやすいように価格表示をしていますが、果たしてそれだけの価値がそこに存在しているかどうかは　購入者の資産力、価値観でしか判断できないのですから困ったものでは有ります。

お礼

>10分離れた主要駅に近くに、住処を探すのが私は懸命だと思います。

私もそうしたいのですが主要駅から20分離れた場所でも、
3800円台では販売されていません…。
またそういうところは最初相当安く購入しないと、
売却の際になかなか売れず結果自分の首をしめる結果に
ならないかなど不安だらけで…。

心配しすぎなんでしょうか…。

回答No.6

-yo-shi-

将来（２０年後）に売ることを考えるなら買うべきではないと思います。

今の日本は人口減少時代に入りました。

結婚や子供が小学校に入る頃を機に、マンションに限らず新居を購入するのではないかと思います。
だとすれば、購入者の大半は３０から４０歳中心とした世代であると思います。

現代を見れば、団塊ジュニア世代が４０歳前後ですから今後は買手の中心となる世代がどんどん減少していきます。
20年後を考えれば、３０から４０歳の人口は今の半分です。

また、現在でも空家率が20%近くはあるのではないかと言われています。
事実として5年程前の時点でも空家率は13％程度でした。
20年後は空家率も拡大する事は容易に想像できます。

ここまでである程度の想像をして頂けたのではないかと思います。

しかし、すべての物件がダメ！と言うわけではないと思います。

事実、中古マンションの価格が上昇している物件もあります。
その要因はやはり立地条件だと思います。

単に駅徒歩2分と言っても、主要路線の主要駅なのか？そうでなくても、再開発地区として今後20年の発展が見込めるか？によって大きく変わってくると思います。

お礼

ありがとうございます！
その場所は再開発地区ですが、ターミナル駅の一つとなりの
いわば各駅の駅です。
今買うのは危険かなとも思いますし、
もう不動産買うのって怖いですね！！！

回答No.5

merciusako

タワーマンションであるがゆえに高額な管理費・修繕積立金。
しかも４階。

立地条件は申し分ないと思いますが、２０年後、２５年後に売りやすいか、というと疑問です。
管理費・修繕積立金が高すぎます。

タワーマンションと一般のマンションの大規模修繕工事の比較では、タワーマンションの方が割高になります。
タワーマンションの大規模修繕工事が施工できる業者が限られてしまうためです。

新築当初の管理費や修繕積立金負担を軽く見せるために、当初の設定を低額にして販売している場合があります。
タワーマンションの大規模修繕工事にどの程度の資金が必要かは、購入者は普通は分からないでしょうから、結局工事直前に不足することが判明し、一時金という場合もあります。

また、定期的に管理費や修繕積立金が値上げされるのでしょうが、滞納者がどの位出てくるのかも問題です。
月々の管理費や修繕積立金が高額ですから、滞納金額もすぐに膨らんでしまいます。
で、滞納問題が片付かないまま大規模修繕工事の時期になって、結局資金が足りなくて一時金の徴収、ということになるのですね。

修繕積立金と大規模修繕工事との関係の問題や滞納の問題は、管理組合がキチンとした対応ができていれば良いのですが、購入者の管理意識が低いと、あとで面倒なことになります。

今後中古のタワーマンションの売買がどうなるのかは分かりませんが、一般の中古マンションに比べて高額な維持費はネックでしょうね。
「高い維持費負担でもその立地環境は捨てがたい」というのであれば購入もありなのかな、と思いますが。
「どうしてもその場所でなければならない」という理由があるかどうかを十分検討してください。
一生を左右する買い物になるのですから。

お礼

ありがとうございます。
とても考えさせられる内容でした。
感謝いたします！

回答No.4

titelist1

地方都市（政令指定都市）に住んでいますが、JR駅近のタワーマンションは売れません。あまりに空いているので管理会社が夕方に空き部屋の電気を付けて回っていると聞いています。高いビルが建っていないので、タワーであることに価値がないのです。また資産価値を土地面積で計算すると価値が低いのです。いずれ無くなってしまう建物にコストを掛け過ぎです。

私は上層階の住人のために下層階の住人が犠牲になっているように感じて嫌な気分です。わがままな性格なので集合住宅であるマンションがもともと嫌いなせいかも知れません。不当に高い管理費や修繕積立費も騙されて貢いでいるようで気に入らない。マンションは狭い空間で息が詰まるようです。私は木々の茂った広い庭のある広い戸建住宅に住むことを選択しました。

お礼

ありがとうございました。
戸建が良い場合マンションが良い場合色々ですね！

回答No.3

Mokuzo100nenn

＞タワーマンションの低層階（しかも4階なので低層の低層です…）って売却出来るものでしょうか…

駅から徒歩2分なら、20年後に築２０年で2000万円ぐらいで売れるでしょう。

３８００－２０００＝１８００万円、
１８００／２０年＝年間９０万円

年間９０万円、月８万円以下の減価償却で駅から２分の通勤便利な場所に住むのですから、良い選択と思います。
タワーマンションの耐震性などは低層階でも同じですから、資金的な余裕のない方は低層階はお勧めですよ。

定年退職したら、駅から２分とか、通勤の便は無用になるので、売却した２０００万円で郊外の一戸建て（築１０年以内）を買えば、年金から高額な修繕費を出す必要もない。

とにかく、目先の損得ではなくて、毎朝通勤されるご主人が、楽して、定年まで全うできることを最優先するのが良いでしょう。

補足

私も最初上記のように考えていました…。
しかし築20年たった都内ではない物件で更に、
管理費・修繕積立金がその段階ですでに7万円近く。
という条件で果たして買う人が現れてくれるだろうかという不安と、
このタワーマンションは同じつくりのタワーが横に3棟並びます。
つまり20年後は高層階の方でも年金生活の方が増えてくるので、
同じような考えの方が続出して、売却の嵐…になるような気がして…。
そうすると隣の棟や高層階よりもはるかに値段を下げなければ、
売れないんじゃないか…という不安があります…。

あまり気にする要素ではないでしょうか？

また駅徒歩2分なのですが、
主要ターミナル駅は隣の駅になりますので、
支線の駅から2分となります…。

回答No.2

poyopoyo111

東京都でしょうか？場所にもよると思いますが、東京都の中古不動産のチラシの常連である中古タワーマンションは、なかなか売却が決まりづらく、価格もだいぶ下落するようですので、ご質問者様が心配されているとおりのことと思います。

マンションは質問者さんが理解されているとおり、修繕積み立てを竣工当初から堅実に積み立て、途中での増額や大規模修繕時に一時金の徴収がないように計画されている物件を探すことが肝要です。

中古物件において修繕積み立て不足の場合には、その分以上に価格が下落することを注意しておくべきです。

お礼

実は神奈川県なんです…。
電車で20分で東京にはつけますが…。

ありがとうございます。
不安はぬぐえないですね。