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住宅の登記＆抵当権の再設定について
昨年の９月、一戸建ての家を購入しました。この時、１００％夫名義で登記しました。 が、後から、融資が夫婦の収入合算での借入であること、当時（若干ですが）私（妻）の方が年収が多かったこと、現在私も働いていて、これからも働くつもりである等を考えて、共有名義にしよう！ということになりました。 登記を変更する際に、銀行が抵当権を持っているので、その再設定をしなければいけないと司法書士さんに言われました。 それで、昨年の内に書類の作成を銀行の担当の方にお願いしたのですが、今現在まだできていません。 ２週間おきぐらいに催促しているのですが、「今作っています」「もう少しでできます」「本店との関係で…」などと言っては、待たされ続けています。 その書類は、そんなに時間のかかるものなんでしょうか？？？ それから銀行の抵当権再設定にはお金がかかると聞きましたが、どれくらいかかるものなんでしょう？検討がつかないので、それも困っています。 ちなみに昨年、源泉徴収されている税金は、まだ確定申告していないので住宅控除を受けていません。書類作成する前に一回、確定申告して夫の分だけでも税金の還付を受けてしまった方が良いのでしょうか？ もう少しで家の購入から１年が経過してしまうので、何か書類作成の上で不利にならないか心配です。 ・融資は地方銀行 ・借入２０００万円ほど ・３５年返済 ・夫婦共に税金は源泉徴収されています。 ・家の購入に頭金はなし ・夫婦の現在の収入は大差ないので、２分の１ずつの名義にしようと思っています。 ・妻は連帯債務者 ・夫の父が連帯保証人
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>これは連帯債務者になっていないってことでしょうか？ 税務署の認める連帯債務になっていない可能性があります。 たとえば住宅金融公庫の連帯債務では残高証明書は債務者全員の分が発行されます。 そして税務署では全員の分を求めるようです。 借金自体は連帯債務者のところに記入したということですから連帯債務なんでしょうが、税務署が認める連帯債務であるかどうかは？です。 一度銀行に確認してください。あと、税務署にも確認したほうがよいでしょう。 現実に参考ＵＲＬのような事例があります。 http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/sandan/yarikuri001207.htm http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/sandan/yarikuri001218.htm 上記事例では連帯債務者という記述ではなかったということですから、ご質問者のケースとは少し異なりますが、税務署が２通の残高証明を求め、銀行が一通しか発行できないとなると、問題となります。
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はい。ぜひ税務署にご確認ください。 無意味になるどころか、税務署で認めてくれないということは共有持分に変更すると、今度は贈与の可能性まで出てきます。 （ローンの債務が夫しか認めないわけで、なのに妻の持分があるとそれは贈与になりかねないということです） こんな問題がおきるのは、ローンの契約上では債務者が誰かというのは契約で決めればよいだけなのに対して、税金の場合は基本的に個人に対する課税ですから、住宅ローンといえども個人に対して減税するわけで、基本は２つの書類（家などの書類はひとつでかまいませんが）が必要になるということですね。 ただ、今回のように契約書で連帯債務とうたっている場合に、残高証明がひとつでよいのか二つ必要なのかは税務署に確認しないとわかりません。 単に私の杞憂であれば、お騒がせして申し訳ないですが、気をつけなければいけないケースだと思いますので、アドバイスさせていただきました。
ひとつ疑問点がありますのでご確認ください。 その銀行からの融資は本当に妻は連帯債務者になっていますでしょうか。 よくあるケースで、収入合算したのだから連帯債務者だと勘違いする場合があります。 連帯債務の場合は二人それぞれの残高証明が発行されますが、それは大丈夫ですね？ （一人の名義のものしかなければそれは連帯債務になっていません） ご質問を見るときちんと連帯保証人と使い分けているようなので大丈夫だとは思いますが、銀行で連帯債務を認めているところは割と少ないものですから。 あと、本来今年の３月までに済ませる必要のある確定申告が遅れているとのことで、税務署に一度相談したほうがよいかと思います。 通常ですと確定申告は遡れるのですが、住宅ローン減税が絡む場合は、、、よくわかりません。
補足
書類の連帯債務者というところに、私の名前を記入したのですが、これって連帯債務者ってことですよね？ 夫の年収が少なかったので、収入合算はしたのですが、収入合算しただけだと、連帯債務者にならないんですか？ ちなみに残高証明は夫名義のものしか出してもらっていません。これは連帯債務者になっていないってことでしょうか？
- tk-kubota
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＞充分元が取れる（？）計算になる ＞銀行さんには、司法書士さんから登記の再設定の書類について話をしてもらっているので、内容は解っていると思います。 そうですか、それなら再度催促し、どこがどのようなので遅れているか確認し、進めてはどうでしようか。
お礼
やはり何度も催促するしかないんでしょうね。 もちろん催促はしているんですけど…こちらの言い方も悪いのかも知れませんね。納得行くよう頑張ってみます。
- tk-kubota
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その司法書士さんの云うことは、「実体と合致した登記」と云う前提からそのように云っているのだと思います。 その「実体と合致」とは、誰がどれだれの持分か、誰がどれだけの借り入りか、誰がどのように担保を提供するか、誰が誰にどのように保証するか、等々わからなければ登記できません。 ただ単に、銀行に「抵当権の再設定して下さい。」だけでは、銀行としても何が何だかわかりません。事細かくお話し、そして登記の設定方法も、銀行員だけではわかりません。haru1540さん、銀行、司法書士の３者で協議しながら進めないと進みません。 そのような訳で、そのままになっていると思われますが、今回の場合haru1540さんの持分がなかったと云うことですが、haru1540さんの収入も加味されて融資されたようなので、ここで、わざわざ「抵当権の再設定」は必要ないと思います。それをしてもしなくても銀行としては変わりないことですから。 むしろ、実体に合致した方法とは、現在の１００％夫名義の内、２分の１の所有権を夫からharu1540さんに移転するだけでいいと思います。それならば、２人の合意だけでいいですし銀行にさまざま依頼することもないです。司法書士に「真正なる登記名義の回復」を理由として所有権移転登記手続きを依頼して下さい。費用も数万円程度と思われます。 なお、夫婦両方が住宅控除を受けたいなら、根本からやり直さなければなりません。それには、正に「再設定」となりますが、一旦、現在の抵当権を抹消して、再び、設定のし直しとなりますから、設定費用だけでも数十万円かかります。それがいいか、夫だけの住宅控除でいいか、両方、比べてください。その場合、上記の３人の他税理士も交えて。
補足
夫婦共に住宅控除を受けるには、やはり抵当権の再設定を行わなければならないのですよね。１０年間毎年約２０万円ほどの控除を受けられると仮定すると、充分元が取れる（？）計算になるので、そうしたいと考えているのですが…。 元はと言えば、最初から私達は共有名義にしたいと思っていたのですが、前の土地の持ち主と司法書士さんが、勝手に（と言うと聞こえは悪いですが）登記してしまったのです。もちろん私達も実際に印鑑は押したので、それを了承したことになっていると思うのですが…。私達が登記について良く理解していなかったのと、話がお互いに伝わっていなかったのが原因と思われます。 そういう場合も、やはり「再設定」の必要があるのですよね？ 一応、銀行さんには、司法書士さんから登記の再設定の書類について話をしてもらっているので、内容は解っていると思います。
お礼
うちもこのＵＲＬの件と似ていると思います。 以前、確定申告をしようとした時に、税務署に２通の残高証明書が欲しいと言われましたが、銀行の話では、夫名義の残高証明書が１通あれば大丈夫という話でした。実際はまだ確定申告を行っていないので、そうすると、２通ない今の現状だと二人ともは控除が受けられないということですよね。 共有名義にしても、減税が受けられないとすると、今、あえて十数万（？くらいかかるそうです。）かけて名義を分けるのは無意味ですよね？ 税務署に確認した方がいいですね。