家賃滞納

質問

親戚が家賃を滞納している状態です。

一軒家で、数十年同じ場所に住んでおりますが、大家は修繕にも応じてこなかったという状態です。
ここ数年で台風や地震による老朽がが進み、修繕に応じて欲しいということでしたが、
全く応対がなく、屋根が飛び、修理も風呂場の地面も割れているのですが、
全て自分で負担してきました。

大家は現在、口頭もしくは書面（内容証明ではないもの）で申し出てきていますが、
とにかく部屋を触らずに出ていってくれの一点張りみたいです。

この場合、立ち退かずに、こちらが修繕費用について並行で話しあうことも可能でしょうか？

１，民法606条に基づく大家の修繕義務は適用されるのでしょうか？
２，原状回復されるまで家賃は支払わないということもできるそうなのですが、これを主張することは可能なのでしょうか？
３，家賃と修繕費用の過失相殺は可能ですか？
４，今は話し合いの時点ですが、裁判になった場合はどのくらいの期間で強制執行されるのでしょうか？

アドバイス、よろしくお願いします。

回答No.4

panis

家賃滞納と修繕は別ですね。
裁判しても、アレコレ詰め合わせて判断してよ、はできないです。

修繕に対して、貴方が被った被害を損害賠償するでしょう。
屋根壊れて、修繕しないからテレビ壊れた、洗濯機壊れたから補償してよと。
古い家で契約切れて更新せずの状態ですと、そもそもダレのための現状回復になるのか怪しくなります。

一方、家賃の滞納について
場合によっては強制退去執行される可能性あります。

まずは、家賃を納めて
貴方の優位な立場で訴えるべきかと。

残念ながら、儲けるのは代書屋なので
損得勘定して行動されるように

回答No.3

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

> 立ち退かずに、こちらが修繕費用について並行で
> 話しあうことも可能でしょうか？

　「話し合おうぜ」と申し入れるのは一般論としては可能ですが、相手はすでに話し合いを拒否しているように思えます。となると、意味がありませんね。

　私は過失ゼロの交通事故被害者（加害者も相手の弁護士もそれを認めている）なのですが、加害者代理人として拙宅に来たJA共済担当者が、「我々は判決で動いているので、示談書にハンコを押すか、押さないなら裁判をおこしてもらうしかない」と宣言して、話し合いの余地がありませんでした。「民事だから、話し合いでどうにでもなるでしょ」といったのですがダメでした。今、裁判になっています。

１，民法606条に基づく大家の修繕義務は適用されるのでしょうか？

　一般論としては適用されます。が、具体的には契約書や家賃などとの兼ね合いで、まるで違う結論が出てくるようです。

　たとえば、契約書に「許可なく修理するな」と書かれてたのか、書かれていないのか。家賃が１００万円なのか、３万円なのか。

　うちにも家賃３万円のボロ屋（今住んでいる人が出たら取り壊し予定。修理はしないが、原状回復も不要と契約してあります）が数棟あるのですが、雨漏りしたからと言って、勝手にブランド瓦に載せ替えられたって困ります。裁判所も認めないと思いますよ。

２，原状回復されるまで家賃は支払わない

　原状回復ではなくて、修理費を出してくれるまで、ということですね。

　これも、支出した費用が「必要費」と認められれば、「その範囲で」一般論としては認められます。

　つまり、たとえば１００万円必要費を出しました、家賃支払いを止めました、滞納額が１００万円を超えました、というのはダメです。１００万円を超えてはだめです。

　また、質問者さんは１００万円出したつもりでも、裁判所は「６０万円」が必要費と判定するかもしれません。すると、４０万円は、「ただの滞納」ということになりますので、契約解除理由になります。

　さらに、これは任意規定のはずなので、たいがい契約書で「請求してはならない」ということになっているんじゃないかと思います。

　また、その建物は朽廃に近い状態のように受け取れます。ほとんどの場合、朽廃・滅失は契約解除条件であり、それに近い状態のとき勝手に修理されても大家としては困ります。

　壊れたところだけ修理してもらっても、すぐほかの部分が傷むことも予想されるからです。安い家賃では割に合わないのです。

　そんなこんなの事情を、裁判では考慮されるので、裁判で「家賃不払いは正当」と認められるケースは少ないのでは、と思います。　

３，家賃と修繕費用の過失相殺は可能ですか？

　過失相殺ではなくて、ふつうの相殺ですが、これも正当な範囲では可能です。

　が、なにに対する支出が相殺可能なのか、いくらの相殺なら可能なのか、などなどは、裁判をやってみないとわかりません。（２で述べたとおり）

　他方、家賃を払ってもらっていないというのは、一番確かな契約解除理由です。判決を見なくてもわかります。

　滞納額　＞　相殺可能額　と判定された瞬間に契約解除、即退去になりますので、質問者さんにとって非常にリスクが大きいです。

　それを防ぐために、明日にでも供託所へ行って、とりあえず「滞納家賃全額」を供託しましょう。

４。　どのくらいの期間で強制執行されるのでしょうか？

　これは何が争われるか、どの程度真剣に争われるかなどなどによって違います。全然予想がつきません。

回答No.2

noname#203300

借主は立ち退かない、貸主は『家賃滞納』（おそらくこれが大家側の主張できる唯一？）を理由に立ち退け、では裁判所での決着しかないでしょうから専門家にご相談された方が良いと思います。

　ただ、（２）はどこの情報か分かりませんが（ネットではよくこの手の無責任な書き込みは見受けますが）、借主様が『家賃は支払わない』ということが大家側にとっては『家賃滞納』として唯一の『明渡し要求』の根拠になっていることは間違いありません。
　つまり、借主様が家賃を払い続けていれば大家側は『明渡し要求』の根拠がなく、修理するしないの問題で大家側が絶対的に不利な形勢だったでしょう。つまり大家側には『明渡し訴訟』を起こす理由もなく、借主様の方には大家に修理を強制する（或いは修理費の立替分の支払いを要求する）訴訟を起こすことも可能だったのです。こんな訴訟が起こされたら大家側は一溜りもありません。『台風や地震による老朽がが進み』が人命を危うくするほどのもので無い限り、大家側が絶対に負けます。ここで「弁護士に相談してみる。」と言った時点で大家側は引くでしょうし、交渉は借主様が絶対有利に進んだでしょう。“喧嘩”には仕方があるのです。無責任なアドバイスなんて大火傷の元で専門家（弁護士）に聞くのが　一番なんです。

　『裁判になった場合はどのくらいの期間で強制執行される』は判決なり和解調書が出来るとそれに『明渡し期限』が明記されますのでその日以降なら『強制執行』が可能ということになります。

回答No.1

troml

家が傷んで、大家が修繕してくれないって時点で、契約を解除して他に移ればよかったことですよね。

大家が修繕費を出すと承諾していないのに、勝手に修繕したから、家賃は払わないなんていう理屈は法律的に通用しないと思いますよ。

何十年住もうと、その家は大家さんの財産で、修理するかどうかも大家の自由です。賃借人には契約を解除する権利があるけれど、家賃を払わずに住み続ける権利などありません。

裁判で争うことなど、どちらの利益にもなりませんから、家賃を払いたくないのなら、立ち退いてあげればいいじゃないですか。