不動産登記について教えてください。
数年前周辺市町との合併があり、私が住む市の名称が変わりました。不動産登記の土地の表記は新市の名称に変更されていますが、所有者である私の住所の登記上の表記については旧市の名称のままです。これを新市に変更登記する必要があるでしょうか。
というのは、旧不動産登記法には、「第五十九条 行政区画又ハ其名称ノ変更アリタルトキハ登記簿ニ記載シタル行政区画又ハ其名称ハ当然之ヲ変更シタルモノト看做ス字又ハ其名称ノ変更アリタルトキ亦同シ」という「みなし規定」がありましたので、市町合併による市の名称変更の場合は、町名（自治体としての町ではなく市町村内の町名）や地番が変わらなければ、住所の変更登記を申請する必要はなかったのです。
ところが、平成17年の不動産登記法の改正により、この「みなし規定」がなくなりました。そして、改正法には以下のような条文があります。
第四節 補則 第二款登録免許税・・中略・・（登録免許税を納付する場合における申請情報等）第百八十九条 ・・中略・・ ２ 登録免許税法 又は租税特別措置法 （昭和三十二年法律第二十六号）その他の法令の規定により登録免許税を免除されている場合には、前項の規定により申請情報の内容とする事項（以下「登録免許税額等」という。）に代えて、免除の根拠となる法令の条項を申請情報の内容としなければならない。
次に、登録免許税法から引用します。
登録免許税法（非課税登記等）第５条 次に掲げる登記等（第四号又は第五号に掲げる登記又は登録にあつては、当該登記等がこれらの号に掲げる登記又は登録に該当するものであることを証する財務省令で定める書類を添付して受けるものに限る。）については、登録免許税を課さない。・・中略・・四 住居表示に関する法律第三条第一項及び第二項又は第四条(住居表示の実施手続等)の規定による住居表示の実施又は変更に伴う登記事項又は登録事項の変更の登記又は登録。 五 行政区画、郡、区、市町村内の町若しくは字又はこれらの名称の変更（その変更に伴う地番の変更及び次号に規定する事業の施行に伴う地番の変更を含む。）に伴う登記事項又は登録事項の変更の登記又は登録。
四号に規定されている「住居表示の実施」については旧法でも変更登記の申請が必要でしたので変わりありません。しかし、五号に規定されている「行政区画、郡、区、市町村内の町若しくは字又はこれらの名称の変更」のうち「行政区画の変更若しくははこれらの名称の変更」については旧法第五十九条で「みなし規定」が明記されていたため変更登記の申請は不要でしたが、法改正によって登録免許税法に定める非課税の登記の場合の不動産登記法上の扱いを五号も含めて明記することで、５号の「行政区画の変更若しくははこれらの名称の変更」についても四号の「住居表示の実施」と同様の扱いをするという規定に変わったのです。
要約すると、旧法とは異なり「行政区画の変更」の場合も現行法では変更登記の必要があり、その場合、非課税であることを証明するための公文書を添付した場合に限り、登録免許税を免除するという扱いに変わったということです。私の解釈が正しいなら「行政区画の変更」による住所変更登記をせずに所有権移転登記や抵当権設定登記の申請をすれば、却下されるということになります。
これについて、ある専門家のサイトでは次のように解説しています。
現行法 第二節 表示に関する登記 第一款 通則 ・・中略・・（行政区画の変更等) 第九十二条 行政区画又はその名称の変更があった場合には、登記記録に記録した行政区画又はその名称について変更の登記があったものとみなす。字又はその名称に変更があったときも、同様とする。 ２ 登記官は、前項の場合には、速やかに、表題部に記録した行政区画若しくは字又はこれらの名称を変更しなければならない。
故に「みなし規定」は現在もあるから変更登記の申請は必要ないと。
しかし、よく読んでみると、この条文は「表示の登記」の場合に規定されています。不動産登記の制度は、大きくわけて「表示の登記」と「権利の登記」があります。「表示の登記」は土地や建物の実体に関する登記です。一方「権利の関する登記」はその土地や建物の所有権や抵当権など、法律上の権利とその権利の内容を公示するするための登記です。旧法の「みなし規定」とは違い、現行法の「みなし規定」は「表示の登記」に限られているのではないでしょうか。
私は新市の名称に住所変更登記をする必要があるしょうか。あるとすれば「行政区画の変更」が登記原因ですか。これを証明する公文書は何ですか。実際の登記実務では「みなし規定」が権利の登記でも通用しているのでしょうか。もしそうなら、その根拠を教えてください。
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お礼
granville2005様 ご回答ならびに参考URLありがとうございます。 新しい要網においては当該指針は含まれていないようですね。。。 担当部署に訊いてみます。 ありがとうございました！