３世帯住宅について（主に権利・相続などの事です）

質問

今私達夫婦・義両親・義弟夫婦の３世帯住宅を建てようという計画があります。
まず家族構成をご説明します。
*義両親 持ち家暮らし（２名共年金受給者）
*私達夫婦 主人：個人事業主 私：パート 子供なし 賃貸マンション暮らし
*義弟夫婦 義弟：サラリーマン 義妹：専業主婦 子供現在１人有り 元実家（義父の持ち家：義両親は同じ市内に別の戸建てを購入した為義弟が住んでいる）暮らし

昨年義弟が住んでいる元実家の隣家が古家付きで土地を売りに出しました。
角地で元実家と地続きになるので義両親が購入しました。（名義はうちの主人）
特にその時点では土地を買っただけだったのですが、義弟が「地続きになり広くなったので3世帯住宅を建てて皆で住もう」と言い全員賛成し、3世帯住宅の計画が持ち上がりました。
住宅は3階建てで、全て別の造りにする予定です。（1階につき1戸の3階建てのマンションをそれぞれが買う感じです。名義もそれぞれで持ちます。）
そこで義両親は現在住んでいる家を売却し、その資金＋住宅ローンを組んで建てるという事になったのですが、
うちの主人が個人事業主の為ローンの審査が難しく、義弟が住宅ローンを組んで義弟にうちが半額支払って行くという結論になりました。
でも…よく考えたらかなり難しい条件が多々あるのです。

状況としては
・家を建てる土地（43坪）のうち15坪は義父名義（将来義弟名義にする予定）、28坪が主人名義です。
・建物は１階ずつ別名義
うちは現在子供はいませんが、作る予定ではいます。
今の状況では土地の名義が２名に別れているので家＋土地で売れないんじゃないかと思います。
家を売らなくても土地だけ売るって事も不可能（に近い）かと思うのです。
例えばうちの子供が土地を売りたいとなった時、義弟の子供が土地を売りたいとなった時どちらかが居住したい場合はもめると思うのです。

相続などどうなってしまうのか（均等に公平に分けられるのか）、後々問題が起きないように出来るのか、その点が知りたいのです。
その他私が思いつく以外の事があれば、お教え頂きたく思います。
もし難しいようであればこの計画自体考え直さなければなりません。
不動産や法律に詳しい方、こういった経験をお持ちの方、どういった問題があるかご回答頂ければと思います。

分かりづらい上長文ですがよろしくお願い致します

回答No.2

atelier21

前回答文と重複しない様に書きます
1棟で３世帯(親子）のマンションも設計しました
敷地分割して其々棟に建てた例もあります
建築の設計から見れば1棟の方が経済的(有効利用）には有利です
人は必ず死んで行き、相続は付物、仲良く遣るか争うかは家次第
是が、皆で話し合う良い機会を得たとされたら如何ですか
税法とか建築計画は２の次ぎでしょう

回答No.1

takapiii

宅建業者です。

揉めるか揉めないかは兄弟が不仲かどうか次第ですので、明確な回答は出来ませんが、いずれにしろ、兄と弟は共有名義の土地と共有名義の家を持つ事になります。
この共有関係は、構造上切り離せないので、売りに出した場合には、正直買い手が付きにくい状況になりますね。良く考えれば分かりますが、通常のマンション等であれば複数の赤の他人が共有で保有する敷地(敷地利用権)とマンションの部屋(共有持ち分)の売却ですので、お互いに資産価値を守るために権利に対する不可侵という暗黙のルールが確立しているので、問題は起きません。
しかしこれが少人数になった時点で、問題が表面化します。全く他人である親子が約2/3を保有する敷地と建物を買うという人はいませんね。その関係の中に入ってゆこうという人は現れないという事です。
ですので、恐らく売却は難しく、出来るのは特殊な物件を扱う不動産屋が買い取り、残った方に買い取りを持ちかけるか、最初から兄または弟に買いとってもらうしかありません。

3世代住宅は家族円満で良さそうにも思いますが、一度トラブルが起きると面倒です。弟には15坪の土地に新しい家を建ててもらい、兄は黒字経営を3年以上続け、28坪の土地に家を建て、義両親はそのまま現在の家に住んでいて貰う方が、面倒が無いかもしれませんね。

なお、相続に関しては義両親が亡くなった場合は、兄弟が遺産分割協議で話し合い、義両親の分を二人で分けるか、どちらかが不動産を相続し、どちらかが有価証券を相続する等になるでしょうし、兄弟が亡くなった場合は、それぞれの持ち分がそれぞれの妻と子供の相続されるだけですので、さらに複雑な持ち分になってくるという事です。