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土地の賃借は生前贈与対象か
- 私の家内は二人姉妹の妹です。親は田舎に住み、跡継ぎとして迎えた姉の養子は仕事の関係もあり、家族全員が父母がかって住んでいた関西の高級住宅に新しく家を建てました。最近の義兄夫婦の振る舞いを見ていると跡継ぎとして家を守るという意識はなく、特に後添いをもらった後はただ財産さえもらえればというような雰囲気です。家内も財産分与については法律にのっとって主張したいといっています。
- 義兄は義父の土地に建てた家について、土地の借地料は一切払っていません。関西の80坪の高級住宅地であることから、借地代は相当なものだと考えます。生前贈与に該当するのか、義父には借地代を払うように主張できるのかについて教えてください。
- もし生前贈与になる場合、80坪の土地で坪単価が100万円という場合の借地代はどれほどになるのでしょうか。また、現在の状況のままで義父に借地代を払うように主張することは可能でしょうか。
- kobentarou
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- その他（法律）
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質問者が選んだベストアンサー
＞＞地代を貰うというのは使用貸借と借地権の関係で、必ずしも ＞＞有利とはいえないと思います。 ＞具体的に教えていただければと思います。 話をやや単純化して説明します。 義父の相続人はあなたの妻（以下A）と養子の義兄（以下B）の二人です。 遺言等がない場合、義父の遺産はAとBで１/２ずつの相続になります。 現在、問題の土地はBが義父から無償で借りている状態（使用貸借）です。 １．使用貸借の場合の相続 法定相続分はそれぞれ１/２で、４０坪相当（４０００万相当）になりま すが、さらにAはBに対して義父がタダで土地を使わせていたのは特別受益 に当たるからその分を持ち戻せと主張することができます。 特別受益とは、生前被相続人から特定の相続人に対して行われた支援の ことで、持ち戻しとはその分を相続財産に組み入れて遺産分割の計算をす ということです。 使用貸借の特別受益の主張はそう簡単ではありませんが、Aは１/２より多い 分割を主張することができます。 また、遺産分割に際しては持分（４０００万相当）の買取を請求できます し、Bが拒否した場合裁判所で競売してもらいます。 ２．借地権の場合の相続 もし、今後義父がBから借地料を受取った場合Bは当該土地に借地権を有する ことになります。借地権割合（土地評価額に対する借地権評価額の割合）は 地域によって異なりますが仮に５０％とした場合Bは４０００万相当の借地 権を有することになります。 その後の遺産分割はそれぞれ４０坪相当ですが、その権利は底地権２０００万 相当ということになります。 この場合も借地権贈与を特別受益と主張できるかも知れませんが、そう簡単 ではありません。 また、この場合はAはBに借地料を請求できますが、１．に比べるとAの権利や 土地処分可能性は格段に低くなります。 また、借地料はお互いの取りきめですが、固定資産税額の３倍程度というのが ひとつの基準です。 大雑把に云うと以上のようになると思いますのでAに有利に事を運びたいので あればこのままのほうがいいという考えになるわけです。 ただし、義父が死んだ後でBが「義父に借地料を払っていて借地権がある」と 主張してくる可能性もありますから、結局は義父の意思を確認して必要なら 遺言書を作成しておくというのが良法だと思います。
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- poolisher
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義父がどう考えているのかが最大のポイントです。 長女の夫を疎んでいるのであれば養子解消を考えるべきですし、 遺言で二女に全財産を相続させるということもできます。 （遺留分や代襲相続等細かい話はありますが） いずれにしても義父が正常な判断ができる間が勝負ですから あなたがたの思う方向にしたいのであれば早く義父の本心を 確認して、専門家に段取りしてもらうことでしょう。 地代を貰うというのは使用貸借と借地権の関係で、必ずしも 有利とはいえないと思います。 （この辺は気になっているようですが、↑のように大事な事 からはややずれていると思います。）
お礼
御礼が遅くなりました。アドバイスありがとうございます。 義父の言い分は、「義兄は後を継ぐ能力はない、能力がなければ、家を守るために能力の有る妹夫婦が支えるべきだ」といって、義兄のサボタージュを認め、私たちの苦労を当然といってるぐらいですから、養子解消は考えていないと思います。 ただ、私も九州の旧家出身ですので家を守っていくことの大事さや大変さは承知しており、そのための長兄やその嫁の苦労には財産放棄という形で兄たちを支援してきたこともあり、家内ともどもい家内の家にも同様に臨むつもりでした。 しかし、義兄が継ごうとする家の面倒について、全ての苦労を家内にかぶせることで問題を解決しようとする義父や義兄、及びその子供たちにたいして、さすがの家内も思うことができたのだと思います。よって、これまでの義父から義兄への便宜供与を明確にしたいというのが今回の話の発端です。 ＞地代を貰うというのは使用貸借と借地権の関係で、必ずしも 有利とはいえないと思います。 具体的に教えていただければと思います。
- watch-lot
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＞私たち夫婦は土地代も含め必死に支払ってきたことを考えると、義兄の25年間の借地代は相当なものと思います。 ●義父さんと義兄は生計を一にしており、借地契約は存在しませんし、まずもって借地契約を結んでいたとは考えられません。 したがって、過去にさかのぼって借地代を主張することはできないと考えます。 ただし、義父さんが今やそこを離れて別居の状態ですので、今後は土地の賃貸借契約締結を求めることは可能です。 今現在は中途半端な、おそらく使用貸借（ほぼ無料の貸借）の状態だと思います。 使用貸借の状態であれば、借地借家法の保護は適用されませんので、建物の取り扱いが問題とはなりますが、借地人に対して退去を迫ることは容易です。
お礼
アドバイスありがとうございます。 説明不足ですので補足します。 ＞●義父さんと義兄は生計を一にしており、借地契約は存在しませんし、まずもって借地契約を結んでいたとは考えられません。 したがって、過去にさかのぼって借地代を主張することはできないと考えます。 義父は会社勤めをしていて、関西の住宅地に住んでいました。田舎に引っ越したあと義兄がその土地の上に新しく家を建てたわけですが、義父はかって同僚などとの付き合い（ゴルフ、飲み会など）で週に2，3日を田舎から出てきて義兄の家で過ごすという生活パターンでした。 その、週2，3日も義父は義兄に宿泊した分だけ(具体的には朝、昼、夜の食事ごとに千円）お金を払っていました。 田舎での義父の生活もあり、義父と義兄は生計はひとつにしていません。 もちろん、義兄との間に借地契約は結んでいないはずです。
- mukaiyama
- ベストアンサー率47% (10402/21783)
＞親は田舎に住み、跡継ぎとして迎えた姉の養子… 姉婿は親と養子縁組をしてあるということですね。 それなら法律上は実の親子と同等です。 ( 姉の姓を名乗っているだけで養子縁組まではしていないというのなら、話が違ってきます。) ＞養子である義兄は、義父の土地に建てた家について、義父に土地の借地料は一切払っていません… 親の土地に子が家を建てても地代など払わないのは良くあることですね。 ＞これは生前贈与にあたるのではないかと思いますが… 税法上の贈与には当たりません。 国税庁も認めています。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm ＞今のような状態の場合、義父はあらためて借地代を払うようにというのは主張できる… それは家族間で話し合ってもらえば良いだけで、税法にああしなさいこうしなさいとは書いてありません。 税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm
お礼
お礼が遅れて申し訳ありません。 生前贈与には当たらないということですね。 下の方のお礼にもコメントしましたが、なんとなく不公平に感じますが法律でそのようになってたら仕方ありませんね。
- hata79
- ベストアンサー率51% (2555/4940)
ご質問者の義理兄が、実父の土地の上に建物を建てて住んでいる。 状況からは、使用貸借ですから、地代は発生しないと考えます。 生前贈与説は難しいでしょう。 私は、実父が存命のうちに養子縁組を解除されたらどうかと思いました。 縁組解除→相続権がなくなる→実父の土地の相続人は奥様のみ、となります。 他人となれば、実父は地代を請求できるでしょう。 縁組を解除しなくても「今後は地代をくれ」といえば済む話ですが。 なお、地代については、現状（環境など）から不動産屋に尋ねるのが一番良いと思います。
お礼
早速のアドバイスありがとうございます。 養子縁組の解除はしたの方のお礼にも書いていますが、そこまでの考えはないようです。 使用賃借だから、地代は発生しないということなら、同じような環境の姉妹が、一方は親の土地に建てたことで土地代を払う必要がなく、一方は土地代を一生懸命払ってきたということは、財産分与の際になんにも考慮されることはないということはなのでしょうね。
- panis
- ベストアンサー率21% (77/361)
使用貸借 養子縁組を解消すれば
お礼
早速のアドバイスありがとうございます。 義父は名前を継いでもらっただけでも感謝しているぐらいですし、また、義兄(養子）なくなった先妻(長女）の間に二人の子供(孫）が出来、その子供(孫）たちにもおのおのひ孫もいて、家が断絶というような深刻な問題ではありません。 義兄が跡継ぎとして動いてくれなくとも、いずれその子供たちが家を守ってくれるという期待が強く、その点から、養子縁組の解消は考えていないと思います。 直系の孫(35歳）も義父から「いずれはお前が継ぐんだぞ」といわれてきており、本人もその気になっていますが、家や義父の面倒を見ようとしない父(義兄：養子）にかわって、少しはその代わりをするのかなと思うと、義兄(養子）と同じく「できるもんがやったらいい」と、全てを私の家内に押し付けている状態です。
お礼
丁寧な説明ありがとうございました。 よくわかりました。