住宅購入は、夫婦共同名義が得でしょうか。

質問

住宅購入は、夫婦共同名義が得でしょうか。

共稼ぎですので、夫婦それぞれがローンを組んで払ったほうが、確定申告等、いろんな面でも得なのでしょか。

今住んでいるマンションのローンは夫のみが払っていますが、もうすぐ完済するため引越ししてあたらに住宅を取得することを考えています。
（今すんでいるところは、結婚前に夫が購入したため、途中から夫婦名義にすると贈与税がかかるといわれました）

よろしくお願いします。

回答No.1

86tarou · ベストアンサー

先ず、不動産名義とローン名義（借りる人）とは別のものと思ってください。混同されているようにお見受けします。

住宅購入は、夫婦共同名義が得でしょうか。＞
不動産名義はお互い資金を出し合った割合で登記しないと、贈与税が掛かります。具体的には、旦那さんの頭金＋借入金：奥さんの頭金＋借入金の比率になります。ここから110万円までは外れても、基本的に問題ありません。

共稼ぎですので、夫婦それぞれがローンを組んで払ったほうが、確定申告等、いろんな面でも得なのでしょか。＞
住宅借入金等特別控除は、ローンを組んだ人が年末のローン残高に対して所得税の税額控除を受けることが出来ます。これは所得税の範囲内なので、これを超えるようでしたら２人で別々にローンを組むことによって両方の所得税から控除することが出来ます。

今すんでいるところは、結婚前に夫が購入したため、途中から夫婦名義にすると贈与税がかかるといわれました＞
名義だけを変えるということは、贈与に当たることは分かりますよね？あなたがお金を出すのであれば売買となりますので贈与には当たらないでしょう。ただ、本来の目的が住宅借入金等特別控除なのであれば、ローンを組まないと意味がありません。また、旦那さんのローンを片代わりしても（奥さんがローンを組んで旦那さんの借金を払う）、住居の購入のためのローンでないため適用されません（旦那さんのローンを払っただけ）。

お礼

大変わかりやすいです、どうもありがとうございました。
名義は、ここまで資金に厳密に順ずるとはしりませんでした。
と言うことは、今の住宅を売ったお金を、新たな住宅購入資金にするとすれば、当然夫の資金としての扱いになるんですよね。

もしお分かりになればでよろしいのですが、
１３年ほど前に購入したマンションで、販売価格３５００万とすれば、
今からこの住宅を共同名義にする際、私は夫に対していくらくらいの贈与税を支払うものなのでしょうか。
ちなみに、このマンションの中古の部屋が売り出されているチラシが入ってきますが、大体販売価格は購入時の価格の半額まで落ちてしまっています。

回答No.3

86tarou

と言うことは、今の住宅を売ったお金を、新たな住宅購入資金にするとすれば、当然夫の資金としての扱いになるんですよね。＞
旦那さん名義の家を売ったお金ですから、当然旦那さんのお金ということになります。

１３年ほど前に購入したマンションで、販売価格３５００万とすれば、今からこの住宅を共同名義にする際、私は夫に対していくらくらいの贈与税を支払うものなのでしょうか。ちなみに、このマンションの中古の部屋が売り出されているチラシが入ってきますが、大体販売価格は購入時の価格の半額まで落ちてしまっています。＞
共同名義の持分割合によります。価値が1750万円と仮定し、半々の持分割合なら875万円の贈与になります。この時の贈与税額は181万円です。ちなみに、奥さんの持分が25％なら437.5万円の贈与で40.5万円の税金、75％なら1312.5万円の贈与で376.25万円の税金となります。
詳しい計算式は↓をご覧ください。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

当然ながら、団信の保険料も、年齢が上がるにつれて高くなるのですよね？
団信は一般的に金利に上乗せの場合が多く、実質0.3％程度金利が上がると思ってください。

お礼

再び詳しい解答大変ありがとうございました。
今後の事を考える上での手がかりになりました。

それにしても、夫婦間の贈与税がこんなに高いとは・・・
じゃないと悪用する人がいるのかもしれませんが、
まっとうに生きている市民には高すぎますね・・・

団信の件もありがとうございました。
０．３パーセントとは、高額のローンを組む際には無視できない数字ですね。
no.2のかたもおっしゃっていましたが、２人ローンを組むよりは、一人のほうがやはりいいのかなあというきもしてきました・・・

回答No.2

myakey

先の方がおっしゃるとおり、一度免除額をしっかり計算されることはお勧めします。

で、私の意見ですが、
住宅ローンはどちらか一方に集中したほうが良いかと思いますよ。銀行ならば団体信用生命保険に入りますから、仮に旦那さんだけで組み、旦那さんにもしものことがあった場合はチャラになります。２人でローン組むと片方生きてますから払わないといけません。もちろん自分の分だけですがね。

お礼

なるほど、団信のことは忘れていました。
２人分の団信の保険料と、２人分の税金の控除などを照らし合わせた場合は、
それでも一人ローンのほうがいいのでしょうか。
当然ながら、団信の保険料も、年齢が上がるにつれて高くなるのですよね？