住宅の名義

質問

夫の弟が住んでいる家が、弟夫婦で借金返却ができない状態になったため、
夫が、その家を銀行から購入し、息子に賃貸住宅で貸すということになり月々息子から
何万円かをもらって、夫もその2倍の額のお金を合わせてローン払いをしています。
夫を信用していないわけではありませんが、
この家のローンが払えなくなったら、また、売却となり、息子たちが無理して払った分も
夫が無理して払った分もちゃらになってしまいます。
ローンが完済できたら、名義は、今のところ夫なので、家は夫のものですが、
息子との共同名義に今から変えることはできるのでしょうか。
息子は少ない給料からかなりな額を、毎月、領収書も
もらわず、お金を夫に渡しています。それも不安です。
夫は、息子に「自分が死んだら、その家はおまえのものだ。」と言っていますが、
信用できません。どうしたら、その家を確実に息子のものにすることができますか。
教えてくだされば助かります。ちなみにその家の連帯保証人が私です。

回答No.2

86tarou · ベストアンサー

その家を銀行から購入し＞
ローンを組んでいても家の所有権は弟さんなので、銀行から買うことはあり得ません。ただし、既に延滞を半年以上してるとかで抵当権を行使されてるなら、その可能性はありますが。

この家のローンが払えなくなったら、また、売却となり、息子たちが無理して払った分も夫が無理して払った分もちゃらになってしまいます。＞
ちゃらになることはなく、不動産の資産価値があるのですから、それと借金とを相殺することになります。ローン残高より売却代金の方が多ければお金が残りますし（弟さんには出て行って貰うことになりますが…）、逆だと差額を現金で用意しないと売ることすら出来ません。なので、現在の状状況を確認し、どちらが多いのかを把握しておきましょう。資産価値の方が遥かに高ければあまり気にする必要はありません。

家は夫のものですが、息子との共同名義に今から変えることはできるのでしょうか。＞
出来ますが、意味がありません。ローンを組んでる以上、家は担保になっており銀行による抵当権が設定されています。払えなくなった時に銀行はこれを行使し、競売に掛けて借金を少しでも回収することになります（これで足りなければ借金だけが残る）。

夫は、息子に「自分が死んだら、その家はおまえのものだ。」と言っていますが、信用できません。＞
住宅ローンを組んでいるなら団信に入ってると思います。これは借りている人が亡くなれば借金をちゃらに出来る生命保険です。入っているかどうかは確認すれば良いことで、この程度のことは聞いてみれば簡単に分かりますし、その程度の会話もない冷えた関係なのでしょうか？あなたは根拠を聞かないし（聞いてても理解してない？）、旦那さんも言わないようなら、分るまでよく話し合ってみてください。

どうしたら、その家を確実に息子のものにすることができますか。＞
銀行の抵当権が付いている限り、ローンを完済するしかありません。旦那さんの名義な以上旦那さんの意思が必要であり、あなたにも相続権がありますのであなたも同じでないといけません。今贈与してしまうことは一応可能ですが、多額の贈与税が掛かることになります。子供には用意出来ないでしょうし、その不動産を売って賄うくらいしか私には思いつきません。この時、当然資産価値の方が高いことが条件であり、逆だと差額を現金で用意しないといけません。

ちなみにその家の連帯保証人が私です。＞
あなたも借金しているのと同じで、“連帯”ともなると抗弁の機会もありません。借金した人と同じであり、貸した方も旦那さんの返済の状況に関わらず、旦那さんとおなたどちらに請求しても構わないことになっています（無条件であなたに請求可能）。連帯保証人とは、それくらい重い契約のです。私なら親兄弟でもならないでしょうか（他の方法で援助する）。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BF%9D%E8%A8%BC%E4%BA%BA#.E4.BF.9D.E8.A8.BC.E4.BA.BA.E3.81.AE.E7.A8.AE.E9.A1.9E

お礼

詳しく教えていただきありがとうございます。全く経済・法律には疎い方なので勉強になりました。

抵当に入っているから名義は意味がない。なるほどと思いました。

連帯保証人になるべきではないと常々思っていましたが、後でものすごく後悔をしておりました。
今、また改めて弟が家のローン返済ができないのであれば本人か実家の親が畑を売るなりして
欲しかったなと悔しく思っています。夫の実家は、以前から私を頼みにして、お金をもらうこ
とがあったので、自分がクールじゃなかったなと反省・後悔ばかりです。
とにかくこうなってからでは、無事に返していくしかないのだと思いました。
そして、遺言書をかいてもらって、夫が亡くなれば遺産相続で、
私の同意で相続させられるということになるのかなと思いました。

後、名義は夫のものになっています。思い出しましたが、贈与という形でそうなりました。
団信にも入っていました。今は、会話もないので、その家のことは聞きたくありません。
もう騙されたくはないという気持ちでいっぱいで・・・。たぶん、聞いても信じない自分でしょうから
聞いても意味がないのです。

そういう意味で、第3者からのご意見を嬉しく思います。ありがとうございました。

回答No.1

sh10

はじめまして。

共有名義に変更することはできますが、お金がかかります。
親と子であれば贈与税と登記を共有持分1/2に変更の登記印紙代、司法書士へ依頼するなら手数料ですね。

抵当権がついていなければ登記はご自分でもできないことではないと思います。それなりの勉強は要しますが。
抵当権がついているのならば銀行に相談してみてください。安い司法書士を紹介しろなどと言ってみるのもいいと思います。

ただ、綱渡りの返済であるのならば不安は大きいですよね。これからどんな経済状況になるのかなんて誰にも分かりませんからね・・。
あまり「所有」という点にこだわらずに生活していってください。行き詰りが見えてきたら法律で何とかする方法を探すべきです。

ただ、理想はどんどん繰り上げ返済して、返済期間を短くするべきなのですよね。
35年返済で借入額の倍額を返済することになるなんてばかばかしいですからね・・。
溜息がでてしまいます。。。

お礼

贈与税と聞いただけで、共有名義にはお金がかなりかかりそうなので
止めようと思いました。
そして、抵当権の問題もあるだなんていうことも。
その家に抵当権があるのかどうかも
わかっていないので調べてみる必要があると知りました。
そして、返済期間を変更することも大事と知り、
私のお金を出して、返済期間を短くすることもできるのですが
夫は、私に返すことを知らないというか、奪う傾向があるので
これは、15年払いの6年半年は払い済みなので
あとの分は着実に夫の給料から払ってもらうことに。
大変ありがとうございました。今後の方向が見えてきました。