住宅ローンと家の名義はどのようにどのようにすれば得策ですか？

質問

中古住宅３５００万円を取得希望しております。
夫年収　６００万　妻　５００万　
ローン金額３０００万円　頭金５００万は折半
とした場合、住宅の名義、ローンの名義はどのように
したら税金や諸費用（ローンの手数料・登記簿費用等）を含めてどれが一番得策でしょうか？
たとえば　
(1)住宅を夫婦共同名義にする５：５
　ローンもそれぞれの名義で１５００万ずつする場合
(2)住宅を夫婦共同名義にする５：５
　ローンは夫名義で妻は連帯債務とする場合
(3)住宅の名義は夫のみ
　ローンは夫名義で妻は連帯債務とする場合

回答No.1

mahopie

この問題は夫婦の間で色々な可能性と情報を元にして結論を出される問題ですが、不動産の取得時の税金や維持経費については持分を二分化しても効果は同じ、住宅ローン減税についてはローン借入額と持分に比例するのでこれも効果は同じ、ローンは二分すれば事務手数料は倍になる、持分割合を調整しても大きな変化は無いと考えます。

税金面からは損得判断ではなく、資金負担をした割合に応じて持分を負担するのが原則です。この原則が伴わないと夫妻間での贈与となります。又、妻が持分を一部でも確保すると、住宅ローン借入時には銀行より連帯保証を要求されます。妻の持分がない場合でも収入合算でローン条件クリアのケースでは妻が連帯保証することもあります。

（以下は蛇足ですが、）別回答では連帯保証があることで将来の離婚の局面で動きが取れなくなってくる相談への回答例が何件かありますので、質問者には失礼ながら参考まで。
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2025080
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=2003518
http://oshiete1.goo.ne.jp/kotaeru.php3?q=1992258

以上を前提にすると、(2)のケースは検討外、(3)のケースは妻負担の頭金部分が妻→夫へ贈与された、ということになります。又、(1)のケースが一番スッキリしますが、妻側の出産休暇など働けなくなる期間の対応はどうするか、という問題も予想されます。
計算の上では、購入時点で夫・妻の持分が１／１４毎（２５０／３５００）残りの１２／１４をローンの負担の割合に応じて取得するというように考えるのですが、建物に比べて土地の価値は目減りしないので土地に対する妻の持分割合を増やす等の考え方もあります。

但し、夫婦間での平等というのは持分を５：５にすることでだけ表現できるものでもないとも考えられるので、住宅名義・ローン負担共に夫のみとして、ローン決着後の将来のある時点で婚姻２０年経過した夫婦間での２０００万円までの贈与に対する非課税の特例を使って持分を５：５にするといった考え方もあります。（最初の頭金２５０万円をどうするかは別問題ですが）
http://www.taxanser.nta.go.jp/4452.htm