土地・住宅の共同名義について

質問

立ち退きのため転居しなくてはならなくなり、土地付きの中古住宅を購入しようとしています。ただし、この中古住宅は壊して新築を建てる予定です。
　これを機会に、共働きの夫婦ですので、土地・住宅を夫との共同名義にしたほうがいいのではないかと考えています。理由は、自分名義の財産を持っておいたほうが、もし離婚ということになった場合に安心できるのではないかと考えるからです。ただ、その際に気になることがありまして質問させていただきます。
　１．共同名義にする場合には、出資額で決めるようなことが他の回答でも見受けられました。我が家の場合、結婚して１５年ほどは私の収入はすべて夫の銀行口座に入れていました。（現在はそれぞれが口座をもっています。）ですから、現在の私名義の貯蓄額は少ないです。私の過去の収入が夫名義になってしまっている以上、私の出資額を証明する手だてがないように思うのです。形式上、夫と私が半分ずつの出資にする何かよい方法がありますか？
　２．住宅を共同名義にするのであれば、どのタイミングで手続きをするのですか？中古住宅で買うとき？それとも新築にしたときに共同名義にするのですか？
　３．そもそも、共同名義になどしないほうがいいのでしょうか？土地・住宅とも夫名義にして離婚となったときに、私が財産を失う心配はないのでしょうか？

回答No.2

hkinntoki7

No.1です。
＞土地より建物を持っていた方が有利

　基本的にローンを完済しない限り抵当権をはずすことができないので売却できません。ご主人が土地を、質問者様が建物を１００％所有しているとしましょう。ローン完済後に離婚することになりました（例え話なので気を悪くしないでくださいね）。
　もし、ご主人が土地を第三者に売ったとしても質問者様名義の建物が建っていますから買い主は自分の建物を建てられません。他人のものを勝手に解体できませんし、民法では実力行使を禁じています。そんな土地が時価価格で売れると思いますか？借地代は入ってきますけど、微々たるものです。
　一方、質問者様は第三者に建物を売却できます。ただし、買い主は借地代をご主人に支払うことになります。ご主人に売買を差し止める権利はありません。
　もちろん、建物が老朽化していたら話は違ってきますけど確か借地借家法では借地を借りている方にかなり有利にできているはずです。
　専門家ではありませんので詳細は司法書士や弁護士に確認下さい。以上、参考まで。

お礼

なるほど。他人の名義の家を勝手には壊せないですよね。とてもよくわかりました。
最善の方法をよく考えることにします。ありがとうございました。

回答No.1

hkinntoki7

まず、名義に関して言えば、不動産価格＝頭金分＋ローン申し込みの合計であり、頭金分＋ローンの割合で登記するのが普通のやり方です。また、土地と建物は登記が別々です。例えば、土地４千万、建物２千万の物件、ご主人の出資額（頭金＋ローン）が３千６百万、質問者様の出資額が２千４百万としましょう。ご主人と質問者様の出資割合は３：２ですよね。その割合で登記する分には当事者同士の話し合いで勝手にすればよいのです。ご主人が出資金全額を土地持ち分に当てても良いし、土地建物それぞれ３：２にするのもありです。ちなみに土地より建物を持っていた方が有利かな。以上の基礎知識をもとに回答すると、

１．基本的に夫婦どちらの名義であっても家計を共にしている夫婦の財産は基本的に共有です。質問者様が１５年間所得税、住民税を支払っていれば税務署もそれ相応の持ち分を認めるでしょう。ですが、ご主人の年収が３千万円、質問者様の年収が１２０万円と大差があって購入物件が２億とかなら半分は無理でしょうね。

２．最初の説明通りです。古屋付き土地を購入時の土地名義、建物を建てたときの建物名義と登記を２つすることになります。

３．離婚すれば夫婦間の財産は基本的に折半です。ですから、ローン残債と物件価値次第です。例えばローン残債が４千万円、物件売却価格が３千万円なら離婚時に１千万円の現金を用意しないと物件を売却できません。逆にローン残債が１千万円、物件売却価格が３千万円なら２千万円を持ち分に応じて、若しくは慰謝料などとの支払を考慮して分配することになります。基本的に離婚は破壊的行為なので財産を失うことはあっても得るものは少ないわけで、二人が平等に財産を失うことになると考えておいた方がよいでしょう。離婚時にもめないためにも頭金・ローン金額通りの権利関係をはっきりさせておいた方が良いと思います。逆に離婚時に借金を負いたくないと考えるのならあえて持ち分を持たないのも選択肢の一つでしょうね。

お礼

さっそく回答ありがとうございます。私の過去の所得が夫の名義になっていても、所得税、住民税を支払っていれば税務署もそれ相応の持ち分を認めるだろうということで、安心しました。
　回答の中でひとつわからないことがあります。土地と建物の登記のときに、「土地より建物を持っていた方が有利」と書かれていましたが、それはなぜですか？建物は減価償却分があるから価値が下がってゆき不利なのではないのですか？