土地売買に関する専門知識をお持ち方がいらっしゃいましたらお願いします。

質問

土地売買に関する専門知識をお持ち方がいらっしゃいましたらお願いします。

土地購入において重要事項説明に記載している内容と実際の内容に相違が見つかりました。

具体的内容：下水処理における「公共下水道」と「個別浄化槽」の誤り

購入した土地「第一種住居地域」「建築条件なし」

記載　汚水・生活廃水　「公共下水」

実際　汚水・生活廃水　「個別浄化槽必要」←市役所で確認しました。

建物の建築業者に書類を見せて建物の計画段階で発覚しました。

個別浄化槽の設置には50万から70万程の費用が必要になるそうです。

尚、土地契約において「瑕疵担保責任は無し」となっていました。

土地はイターネットで見つけて、不動産屋にコンタクトして購入したのですが、

購入前に見た情報（インターネット及び不動産屋の資料）には「本下水」と記され、

重要事項説明にも上記の様に記載されていました。

土地自体は気に入っているので、契約解除を申し出る気は無いのですが、

不動産屋（仲介業者）ともめた場合、「契約解除」は可能でしょうか？

もしくは、売主に対して申し出るべきでしょうか？

又、契約解除を行わないまでも、誤記載による「浄化槽設置に伴う費用」

の負担を申し出る事は出来るのでしょうか？

はたまた、購入前に事前調査を怠った私自身の過失になるのでしょうか？

何方かお力をお貸し下さい。

宜しくお願いします。

回答No.1

noname#184449 · ベストアンサー

元業者（仲介）営業です

ご質問文を拝見する限り明らかな「業者の調査不足」です。
ただし、この内容で「契約解除」まで持って行くのは難しいでしょう。

過去の判例でも、土地の売買で業者の「調査ミスによる賠償」はあくまで「金額」で解決というのが多く、「契約解除」まで認められたのは「業者の悪質な隠ぺい」であったり、どうやっても購入目的（自宅の建築等）が成就できない場合くらいなのが現実です。

なので、今回も基本的なスタンスは「浄化槽設置に伴う費用の負担」の要求でしょう。
物件自体は気に入っているとの事ですので。

そこで交渉の「カード」ですが

●今回の過失は１００％業者（仲介）
●知り合いの弁護士に確認する（この際ウソでも構いません）
●都道府県の宅建業者を指導・監督する部署（都道府県庁にあります）に訴える

おそらくこれで相手は「ちょっと待ってください」となるでしょう。
万一、相手が「どうぞご勝手に」と言ってきたら本当に弁護士と、都道府県庁へ行けばいいだけです。
弁護士に関しては各自治体の無料法律相談でも取り敢えずは大丈夫です。

＞購入前に事前調査を怠った私自身の過失になるのでしょうか？

こんなの貴方になんの過失もありませんよ。
事前調査なんて「それを調査し・契約前に説明する」のが業者の仕事です。
そもそも「百戦錬磨」の業者と「素人」じゃ、不動産取引に関する「責任・制限・義務」が違います。
プロが契約に関わった以上、その「責任・制限・義務」は確実に果たさなければならないのです。
そのように定められているのが「宅建業法」です。

そして「プロ」と「素人」の喧嘩で必ず「プロ」が勝つのは殴り合いだけ。
特に、今回のような「明らかな業者のミス」がある場合、結果は自明です。

ただし、実際の交渉は「喧嘩」じゃありませんから、冷静に粛々と交渉しましょう。
感情的になっても「一銭の得」もありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。

土地に関しては、立地条件や環境・購入価格などを含めとても気に入っている（浄化槽が無ければ最良でしたが）ので、建築は進めようと考えています。
但し、本来予定していなかった「浄化槽」の費用に関しては、仲介業者との交渉を行いたいと思います。
当初、「私自身の過失（調査不足）も関係あるのかな？」と思い、浄化槽費用に関しては半ば諦めていたので、回収の見込みがある事が分かりとても嬉しく思います。
先ずは冷静に交渉を行い、教えていただいたカードを順番に使って行きたいと思います。
又、他にアドバイスなどありましたら宜しくお願い致します。
親切なご回答ありがとうございました。

補足

一つ質問させて下さい。

下水に関する記載の誤りは事実であり、浄化槽設置費用に関しても皆様が仲介業者から回収可能なものとしてお教え頂いているのですが、「瑕疵担保責任」とは無関係なのでしょうか？
重要事項説明には「瑕疵担保責任は無し」と記載されています。

回答No.4

oochanchan

瑕疵担保責任の事を気にしているけど、土地の売主は個人ですよね？
だとすれば瑕疵担保責任は負わないと記載するのは当然で、土地の瑕疵担保とは廃棄物が埋まっていたとか地盤沈下があるとか、地滑りがあるとかですよ。
下水とか浄化槽というのは土地とは関係の無い話なので、瑕疵担保責任を負わないとしていても、重要事項説明のミスとは関係ないので、徹底的に賠償して貰いましょう。
むしろ下水が無い事を売主は知ってたはずなんですけどねぇ。仲介業者は売主の申告を信じて動く事があるので、売主はそんなに重要な事だとは知らずに「下水確か来てますよ。」的な発言をして、そのまま鵜呑みにしちゃったんじゃないかな。
だとすると仮にそれが瑕疵担保の範疇だとして、契約書で責任を負わないと書いた所で、十分に瑕疵担保責任を負わなきゃ行けない事例ですよ。

お礼

ご回答ありがとうございます。

瑕疵担保責任について知識が無いので、責任なし＝一切の保証や責任なしと思っていました。

契約（重要事項説明）に関して誤記載があれば、それは請求可能なのですね。

勉強になりました。

仲介業者に対しては、「個別浄化槽設置費用」を補償して貰えるように交渉してみます。

ありがとうございました。

回答No.3

oyazi2008

NO.1さんの通りでしょう。
最終的には、支払済仲介料と浄化槽の設置代金（本下水時の差額）のバランスによりますが、仲介料の方が多ければ浄化槽代金は業者の負担（返してもらう）、浄化槽代金の方が高ければ仲介料は全額還付。
このあたりがスムーズに纏まる線ではないでしょうか？
全額負担させる事も法的には可能ですが、業者が応じない場合裁判になり、時間がかかります。
当初の弁護士への費用等もかかりますから、金額からしてあまり得策ではありません。
しかし、所轄官庁での調査を全くしていない訳で言語道断の案件です。
本下水というのは、本管敷設済みであれば前面道路を見れば一目でわかるでしょう。公共団体のマンホールなどが道路に並んで設置されてます。そんな現況確認もしていない業者だったのですね。
質問者さんに過失はありません。
お金に余裕があるならば、とりあえず自己負担で解決して損害賠償の請求をすれば、業者が拒んでも工事代金全額と裁判費用は取り戻す事が可能だと思います。

お礼

ご回答ありがとうございました。

皆さんが仰るように、浄化槽費用回収に向けて仲介業者と交渉を進めて行きたいと思います。

又、アドバイス頂いたように裁判等は私としても手間や時間・費用を考えて得策では無いので、

最終手段にしたいと思います。

先ずは、

(1)仲介業者との浄化槽設置費用賠償の直接交渉

(2)交渉に応じない場合は弁護士・県庁へ相談の旨を明確にし、態度に変化が無い場合は実行

(3)それでもダメなら裁判

といった流れで行動したいと思います。

皆様に仰っていただいた「仲介業者の過失100％」が非常に心強く大変感謝しております。

親切にご回答いただきありがとうございます。

又、アドバイスなどありましたら、宜しくお願い致します。

回答No.2

takapiii

重要事項説明の趣旨の一つは、「その情報を事前に知っていたら買わなかった」という事が無いように事前に明確にしておくと言うものでもあります。

事実貴方が個別浄化槽の地域なら購入しなかったと思うのであれば、これは明らかに業者の調査不足と重要事項説明不備です。
契約解除に持ってゆくのは難しいですが、余計掛った費用を損害賠償として要求する事が可能であり、これは業者側はかなり不利なので、常識ある業者なら、何らかの提案をしてくるはずです。
常識の無い業者であれば、行政に陳情されてもいいかもしれません。役所に出向き、どの課に相談したら良いかを尋ねてください。

お礼

ご回答ありがとうございます。

No.1の方にも教えていただいた方法をとりながら、仲介業者に浄化槽設置費用を交渉していきたいと思います。

万一、仲介業者が開き直る様な態度に出た場合は、役所などに相談してみようと思います。

親切にご回答いただきありがとうございました。

又、アドバイスなどありましたら是非ともお願い致します。