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不動産売買について
収益不動産売買において、取引形態が仲介とある、仲介業者の受け取る報酬、あるいは手数料についての質問です。 物件の販売価格が￥４００万を超えると、例えば￥４０００万の物件なら・・・ （ ￥４０００万 × ３％ ＋ ￥６万 ）消費税５％＝ ￥１，００８，０００ ということですよね？ 仲介業者は、売主、買主から￥１，００８，０００をそれぞれ受け取り、合計、￥２，０１６，０００の手数料を受け取るのですか？
- Madwolf8888
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- 不動産売買・投資
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売主業者、買主素人の不動産取引では、必ず瑕疵担保責任を設定しなければなりません。 瑕疵担保責任は民法の規定 １．引渡しから２年以上とする事（さらに長く設定する事は可、短くするのは不可） もしくは ２．買主が瑕疵を発見してから１年以内（さらに長く設定する事は可、短くするのは不可） と言う瑕疵担保責任の特約を定める事になります。（買主に不利な特約は無効） 取引上要求される通常の注意をしても気付かぬものである場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。 例えば、白アリ、雨漏り、建物主要部分の瑕疵（壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい等）があります。 瑕疵担保責任の特約は、契約書に必ず書かれていますのできちんと読まれてください。
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- o-mori
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＃１です。 瑕疵担保責任については、売主が業者の場合は必ず設定してもらわなければなりません。 売主が不動産業者の場合、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります。 買主が初めから知っていた瑕疵については損害の追及は出来ませんが。 売主が素人の場合は、瑕疵担保責任を負わない契約も有効なので、この限りではありません。 大きな買い物ですから、しっかりご納得される事が大事かと思います。 報酬に関しては、１２６万円に消費税（課税業者５％、非課税業者２．５％）の計算で良いかと思います。
＃７です。 売買に係る代金の価額）のうち200万円以下の部分について…5.25％ 200万円を超え400万円以下の部分について…4.2％ 400万円を超える部分について…3.15％ ですから、200万までの報酬が１０５０００円、201万から400万までの 報酬が168000円、400万を超える（この場合4000万）部分の報酬 １２０００００＋６３０００＋５０００＝１２６８０００円×１．０２５＝１２９９７００円 でした。計算間違えしてごめんなさいね。憲法改正でちょっとだけ 報酬が増えたんです。非課税業者ですとこの金額で、課税業者 ですと１３３１４００円になります。 ４０００万円に３％で１２０万円でプラス６万円ですから以前の報酬は１２６万 になりますよ。それに消費税で１３２３０００円ですよ！ １００．８万円にはなりません。消費税の課税業者は１．０５、非課税業者は １．０２５がかかってきます。（土地に対しては非課税なので注意して下さい） どうもお騒がせいたしました。
お礼
chappychanceさん、どうもありがとうございます。 手数料の件、バッチリ納得できました。 回答文書の中でこういう物件は手をつけない、売りにくくなるとおっしゃてた事も最もだと思います。今の所、物件自体の不具合、修繕しないといけない所等の問題点だけが非常に気にはなる事なんです。なので、瑕疵担保責任の様な事が気になってる事でしょうか・・・何かチェックポイントとして気に留めて見なければならない、知っておかないと、という事があればご教授ください。 よろしくお願いします。
売買に係る代金の価額）のうち200万円以下の部分について…5.25％ 200万円を超え400万円以下の部分について…4.2％ 400万円を超える部分について…3.15％ と報酬額規定は変わってます。媒介契約なら￥１８９０００＋￥１２６0000 ＝￥1449000が一方から貰える上限です。 そして、この場合双方代理にはならないので違法性はないですが、 宅建試験上は来年からこの計算方式になるのかな。改正されたばかり だからね。双方代理としても無権代理になるんで売主貸主双方が追認 すれば大丈夫ですよ。ただし、民法上は違法になりますんで。 この問題だとキーワードになる言葉がいくらか欠落しているんで、 違反かどうかまでは難しい選択ですね。宅建業法がかなり改正されて いますんでよく勉強して下さい。また、現場での回答と試験上の回答は かけ離れている場合が多いんで、不動産会社の社員が合格率が低い のはその為かもしれませんね。
お礼
chappychanceさん、ありがとうございます。 という事は、￥４００万を超える物件だからと言って、物件価格に３％を掛け、￥６万を足した金額の、私が￥４，０００万と言いましたが、この場合、￥１２６万が仲介業者に支払う手数料でないんですか？ ￥１，４４９，０００の手数料とはまた随分と大きくなってきすが・・・ この計算の内訳、もう少しご教授お願いします。
- o-mori
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報酬制限を越えて請求すると、１００万円以下の罰金に処せられます。 処分を訴えるには一度、方法など役所に相談されてみてはどうでしょうか？ どちらにせよ、そちらの仲介業者はまともじゃない様ですので契約は辞めた方がいいのでは？？ 不動産は買う時だけではなく、その後の瑕疵担保責任等もとても大切です。 安い買い物ではないので良く考えてみて下さい。
お礼
o-moriさん、ありがとうございます。 先程回答していただいた中で１つ疑問が湧きました。 中古の不動産について、瑕疵担保責任等とは例えばどういうケースがありますか？ もう少しお付き合いください。よろしくお願いします。
- o-mori
- ベストアンサー率9% (13/134)
売主から報酬を貰わないとしても（この不景気でそんな事はあまり考えられませんが）、その分を貴方に求めるのは宅建業法違反となります。 業者は、先程の手数料を上限として、それ以上を受け取るもしくは実際には受け取らなかったが請求するだけでも宅建業法違反となり、罰金の刑に処せられます。
お礼
ありがとうございます。 今の所、手数料の上限以上に請求されてる訳ですが、この場合、宅建業法違反で罰金の刑にあたるのですね。 ちなみに罰金とはいくらなんですか？ネットで見ると、宅建の試験問題ばかりでてきてわかりませんでした。 あと、初めに回答してくださった時に、課税業者なら消費税５％、非課税業者なら２．５％とありましたが、これはどうすればわかりますか？
- o-mori
- ベストアンサー率9% (13/134)
計算、１２６万円ですね。
お礼
度々、ありがとうございます。 それとミス指摘していただきありがとうございました。 私は買いたい側の者なので、手数料￥１２６万払うとして、仲介業者は売り手側からの手数料を拒む・・・なんて気前のいい仲介屋さんなんてあるものなんですか？ そして、さらに買い手側の私にその負担、あるいは気持ちといいますか、謝礼が欲しい・・・なんて事ありますでしょうか？
- o-mori
- ベストアンサー率9% (13/134)
お礼を読む前に補足を追加してしましました。 取引態様が「仲介」とあれば、仲介業者は売主、買主双方の媒介であると言う事です。 ですので、仲介業者は 買主である貴方から１０８万円、売主から１０８万円それぞれ報酬を受け取る事となります。 今回の場合、代理である事は無いので、考える必要はなさそうです。
- o-mori
- ベストアンサー率9% (13/134)
再度失礼します。 補足します。 仲介業者が、売主、買主 双方の媒介をするのであれば、一方から受け取れる報酬の上限は（質問の例によると）１０８万円となりますので、合計216万円となります。 代理の場合は、双方代理が禁止となっていますが、仲介をする手間は同じなので、報酬限度の２倍を貰ってよいと言う事になっています。
- o-mori
- ベストアンサー率9% (13/134)
4000万円の物件の場合 売買、交換の【媒介】の場合の報酬は、取引金額×３％＋６万円 になります。 売買、交換の【代理】の場合の報酬は、（取引金額×３％＋６万円）×２ となります。 これに業者が課税業者の場合消費税５％、非課税業者の場合消費税２．５％となります。 媒介か代理で違ってきます。
お礼
o-moriさん、早速の回答ありがとうございます。 o-moriさんの言う、媒介、代理っていうのは取引形態が仲介とあるのは どちらで考えればいいのですか？ それとも、業者に媒介か代理かを尋ねないとわからないのですか？ あと、媒介の場合、今回私が￥４，０００万の物件の時としてますが、￥１２６万を売主、買主で半分づつ手数料として支払うのですか？ 恐らく、代理の場合、￥１２６万×２とは、売主と買主とが￥１２６万づつ支払う手数料ですよね？
お礼
o-moriさん、どうもありがとうございます。まるで顔(#^.^#)を合わせてお話を聞いてるようで、勉強になります。 今回の私の場合ですと、仲介業者がいますが、売主の方はいわゆる賃貸・売買などしてる業者のようです。ちなみに私は業者ではありません。 瑕疵担保責任についてはどのように考えるべきですか？やはり、上記に書かれた事、売主が不動産業者の場合、瑕疵担保を免責にするとか、期間を短くするなど買主に不利な特約は無効とされ、目的物の引渡日から２年以上とする契約をする以外は瑕疵を発見してから１年は責任を負うという民法の原則に従うことになります、という事なんでしょうか？ また、瑕疵担保責任を追求する時、こんな事になってるから責任を追求します、みたいな少し具体例等あれば教えてください。よろしくお願いします。