不動産売買に伴う重要事項説明について

質問

約3年前に中古で自宅を購入しましたが、
入居後、過去に何度が前面道路が冠水している事実を知りました。
（近所の方からの情報により）
なお、私が住み始めてから既に2・3回は道路冠水していると思います。
土地自体は前面道路より高くなっているため、
建築基準法違反にはなっていないと思われます。
ただ、前面道路が周囲より若干低くなっているため、
集中豪雨の際に周囲から水を呼んできてしまうようです。

私が本物件を購入した際には売りの仲介・買いの仲介と2社の仲介業者が居ましたが、
私自身重要事項説明を受けたのは買いの仲介業者からです。
今回のような前面道路の冠水記録については、
不動産売買に伴う重要事項説明に説明項目にはならないのでしょうか？
市役所に確認した際には、○年○月とまで詳細には載っていないものの、
冠水記録は残しているとの言葉がありました。
まだ、私自身はその内容を確認できていない中で、
質問することは恐縮ではありますが・・・
私が購入する際に重要事項説明時にこのような説明があれば、
購入を見合わせていたかもしれません。
また、床下浸水・床上浸水等になった場合には財産価値を著しく損傷させることとなり、
対応を検討したいと考えております。
不動産業に明るい方、法律に明るい方、
ぜひともご教授のほどお願い致します<m(__)m>

回答No.3

evice

文面を見る限りでは売主の告知義務違反と考えられます。しかも、その売主の告知を鵜呑みにした業者も責任を免れることは出来ないと思います。（この辺りは裁判でも異なる見解がなされているので、売主のみに対して責任を追求でき、業者には出来ない場合もあります。先に回答したとおり「業者が通常の注意を尽くせば物件の外観から認識することが出来る範囲」の瑕疵といえるかどうかがポイントです）

いずれにせよ、契約時の書類も残っているようですし、市役所での冠水記録もあります。証拠は十分のような気がしますので、それらの資料を持って一度宅建協会や弁護士等に相談すべきではないでしょうか。

不動産業者としては騙す積もりはなく、ただ取引をスムーズに進めるために売主の言う事を鵜呑みにしたわけです。つまり全く自分達に非があるとは思っていませんし、例え思っていても認めないでしょう。

ですから、直接業者と交渉しても良い結果になるとは思えません。

不動産という高額なものなのですから、手間や費用はかかるかもしれませんが、宅建協会に相談して業者を背後から追い詰めたり、弁護士に相談して裁判を視野に入れてプレッシャーをかけたりする必要があると思います。

消費者契約法により、不実告知も契約の取消原因となっています。取消できる可能性もありますので、大変でしょうが頑張って下さい。

お礼

evice様
ご連絡が遅くなり大変失礼致しました。アドバイス頂き、ありがとうございます。
アドバイスいただきました通り、市役所の弁護士相談に申し込みをし、
併せて宅建協会の弁護士にも相談の申し込みをしました。
11月中に2件の見解を聞けると思いますので、今後の対応を検討したいと考えております。
売主には同価格及び仲介手数料抜きでの買い取り請求、
仲介業者には仲介手数料の返還請求ができればと考えております。
ただ、つたないながらも仲介業務をしたことは事実なので、どうなるのか分かりませんが。
ただ、仲介業者にも行政指導等の罰則を課して欲しいと思うのが心境です。
そのあたりは宅建協会の弁護士に相談してみたいと思います。

このたびは色々と的確なご回答をありがとうございました。
今後何か本件について再度質問させていただいた場合には、ご回答いただければ幸いです。

回答No.2

evice

重要事項説明書本体ではなく、その添付書類として「物件状況告知書」というようなものがなかったでしょうか？

その中に「浸水等の被害」という欄があります。

これは、売主が過去に浸水等の被害があったことを「知っている」か「知らない」かを告知する為のものです。

当然、仲介業者も専門家といえど、何でもかんでも調査しなければならないわけではなく、売主じゃないと分からないような事項もあるわけで、その為に売主の告知書があります。

したがって、売主が浸水の被害を「知らない」と言えば、仲介業者は一応その事項に関しての調査義務は果たしているわけです。

しかし。

先の回答でも書きましたが、仲介業者は専門家として、「売主の提供する情報のみに頼ることなく～」とあるように、ちょっと現場を見れば浸水の危険性があると思えば、やはり追加調査して買主に情報を与える義務を負うわけです。

したがって、パッと見て「浸水等の被害が起こるとは思えない」というレベルであれば、業者としてはわざわざ市役所等で追加調査をすべき義務はありません。

ということで、現場を見ないとこれ以上の事はハッキリとは言えません。

ちなみに、このような重要事項説明に関する責任は仲介業者の連帯責任です。

不動産業に携わるものが一見して「浸水被害の可能性が高いと判断できるか？」がポイントになるかと思います。

お礼

evice様
的確なご回答を頂き、ありがとうございます。
ご連絡を頂き、「物件状況告知書」を確認してみましたが、「浸水等の被害」という項目自体がありませんでした。
また、買主に連絡すべき特筆すべき事項にもその浸水等に関する記載はされておりません（CATVに関する記載はあり）。
これは仲介業者が調査義務を果たしていないことになるのでしょうか？
また、本書面自体、説明を受けた記憶がなく、私の署名・押印もされてませんでした。
おそらく何かの書類と一緒に渡されたくらいなのでしょう。
これは必ず説明すべき書類には含まれていないと思いますが、業者として責任を追及することはできないものなのでしょうか？

本日、市役所で周辺の浸水記録を確認してきましたが、うちの行政区では地図に浸水記録が記載されてました。
「H03～H11」、「H12～H15」、「H16」といずれの地図にも自宅周辺が浸水被害を被ったようであり、
売主が知らなかったとは絶対に言えない状況と考えております。
また、市役所の地図には「道路冠水・床下浸水・床上浸水」と色分けされて記載されておらず、
悪いように考えれば、床下浸水している可能性もあるかと考えております。
今回の件は私でも簡単に調べることができる内容であり、仲介業者の責任がどうなのか？と考えてしまいます。
私の家の場合、前面道路とカーポートが同じ高さのため、「道路冠水」＝「宅内冠水」となります。
宅内冠水等は売主の告知義務には該当するのではないかと考えておりますが、いかがでしょうか？
また、本内容を告知した場合には3,500万円でしか取り引きされない物件でも、
告知しなかったため4,000万円で取り引きされた場合には、悪意で告知しなかった場合には、
相手を騙して利益を得た⇒詐欺？？
と売主を疑いたくなっています。果たしてこれは成り立つものなのでしょうか？
最終的には私として、約2年半住んだものの契約を白紙撤回できるのであれば、
白紙撤回をしたいと考えております。
（売買金額+仲介手数料と物件の引渡し）
果たしてこれはどのようなものなのでしょうか？
やはりこれは難しいものでしょうか？

質問ばかりで申し訳ございませんが、ぜひともお知恵をいただければと思います。
宜しくお願いいたします<m(__)m>

回答No.1

evice

今回のような事は特に重要事項説明書の説明項目にはなっていませんが、過去の浸水被害は不動産の購入意思決定に関わってくる重要な点です。
したがって、「冠水被害があることを知っていればこんな不動産は買わなかった」と主張して損害賠償請求をすることが出来る可能性があります。
また、ここで主張すべきは仲介業者の責任なのですが、仲介業者は不動産の専門家として「売主の提供する情報のみに頼ることなく、自ら通常の注意を尽くせば仲介物件の外観から認識することが出来る範囲で、物件の瑕疵の有無を調査して、その情報を買主に提供すべき契約上の義務がある」とされています。
結局、論点は「仲介業者が通常の注意を尽くせばその不動産が冠水しやすい場所にあることを知ることができたか？」ということなのですが、この辺はハッキリとした基準があるわけではないので、相手がトコトン「自らの調査に落度は無かった」と主張するなら裁判所に訴えでるしかありません。
まあ、その前に業者と話し合ってみて、非を認めないなら宅建協会に相談してみてはいかがでしょうか。

お礼

evice様
早速のお返事ありがとうございます。
私が購入した時の仲介業者は、今考えればかなり頼りなかった気がします。

ご回答いただいた中で、
>結局、論点は「仲介業者が通常の注意を尽くせばその不動産が冠水しやすい場所にあることを知ることができたか？」
>ということなのですが、この辺はハッキリとした基準があるわけではないので、
>相手がトコトン「自らの調査に落度は無かった」と主張するなら裁判所に訴えでるしかありません。
上記についてはこちらが市役所で確認しようと思えばできるレベルでもあり、
不動産仲介のプロが気付けなかったとは言わせたくないのが本音です。
結局何も調べず、仲介手数料だけ支払った気がしております。
こちらでもできるだけのことをして、宅建協会に相談してみたいと思います。
ちなみにこれが重要事項説明の説明事項ではない場合には、
他に注意事項として記載すべき項目等は無いのでしょうか？
重要事項説明の排水等の欄の備考に過去の事故歴等記載する、
近隣の注意事項として記載すべきお約束とかは無いものなのでしょうか？
床下・床上浸水であれば、重要事項説明事項になるかと思いますが、
それ以外の場合では、口頭での説明であれば「言った・言わない」のレベルとなり、
かなり立証が難しい気がします。
また、これは落ち度としてはどちらの仲介業者になるのでしょうか？
売りの仲介？それとも買いの仲介？
それとも連帯して責任を持つことになるのでしょうか？
併せて再度ご教授いただければ幸いです。

宜しくお願い致します<m(__)m>