重要事項説明義務違反の仲介業者との示談

質問

以前、いわく付き物件の中古住宅購入について、ご相談させていただいたものです。

昨年の秋、火災による焼死者が出た家のあと地に建った中古住宅を購入したのですが、その旨の説明を受けずに売買契約を結びました。
当時、その事実を知っていれば購入はしていませんでした。

その後、裁判所に協議の訴えを起こすため、こちら（買主側）の仲介業者に事実確認を依頼したところ、売主側の仲介業者が故意にその事実を隠蔽して売ったことを認めて謝罪しているため、とりあえず示談になりそうです。
心情的に自分で住み続けることはできませんが、残債がわずかなので完済して、納得して住んでいただける方に賃貸に出すことも考えています。

この場合の仲介業者との示談の内容としてどのような主張が考えられるでしょうか？
（例：購入価格+諸経費で買い取ってもらう。購入価格の減額等）

事実確認をしたときも、最初は「昔のことなので焼死者が出た場所まで特定できない」と言っていたそうです。「協議の相手方を特定するために売主が事実を知っていたのか確認する」と言うと初めて隠蔽の事実を認めたそうです。

不誠実な売買契約で、不快な思いをしたことに対する慰謝料を請求することは可能でしょうか？
また、売買金額の減額の請求をするとなると相場は売買金額の何割くらいになるのでしょうか？

(ちなみにこの物件は火災による焼死者が出たあと地に建ったことを明確にして2800万円で売りに出たものです。我が家は４年落ちで1960万円で購入しました。売主は仲介に出す前に物件を販売した業者に買取を依頼し、1700万円台から1800万円台で買い取るといわれたそうです。）

今は、こちらの仲介業者を介して、売主側の仲介業者と話をしていますが、示談の内容を履行してもらうために、裁判所や宅建協会等、第三者を介して話をしたほうがよいのでしょうか？

回答No.2

Takamitu

不動産業界の経験者です。

今回は、弁護士協会に相談して、弁護士と訴訟するのがいいのでは。

文面から断定はできませんが、あなたが請求する権利は、
購入価格ー（現在の不動産の売れた価格＋使用した期間の家賃）でしょうかね。あなたが、購入した家の償却もみるのではと思いますよ。

このての話はよくあり、裁判しないとわかりません。
それに、法律では罰金など決まっていません。
主張すべき時は、主張して損害賠償金取って、売却するのがベターでしょう。
宅建協会と裁判所にも相談されたし。

回答No.1

patent123

示談は、下記のサイトにも説明されているように、法律上は、裁判所が関与しない当事者間の和解契約になります。

http://www.cc.matsuyama-u.ac.jp/~tamura/tyoutei%20wakai%20jidan.htm

私は、裁判所が関与しない示談に特段の相場がないと思っています。利害が対立する当事者が、譲りあったり、妥協したりして、決着するものだからです。この点、裁判のように、お互いが主張、立証を尽くして、中立な立場の裁判所が判断するのと異なります。ですから、示談では、妥当な内容で落ち着く場合もあるでしょうし、一方が著しく不利な場合もあるでしょう。

そして、一度、示談書を作成すると、その内容を蒸し返すことはできなくなります。もっとも、交通事故で予期しない後遺症が後にでた場合などの稀な例外はあるようです。

＞不誠実な売買契約で、不快な思いをしたことに対する慰謝料を請求することは可能でしょうか？

一般論としては、慰謝料は不法行為の場合などに認められるのであり、このような取引の場合は難しいようです。詳しくは、下記サイト参照。

http://www.hou-nattoku.com/mame/yougo/yougo25.php

ただし、下記裁判例では、重要事項説明義務違反で、慰謝料の請求が認められています。ですから、主張するだけ、主張してみてもよいのではないでしょうか。

http://www.kokusen.go.jp/hanrei/data/200004.html

宅地建物取引業者が、重要事項の説明義務に違反した場合については、下記のサイトが参考になります。

http://www.shinenet.ne.jp/~kikuchi/q-a/hudousantorihiki/jyuuyoujikou.htm

今回は、違反した宅地建物取引業者は、仲介しているだけであり、売主ではないので、売買契約の解除は難しいのではと思います（自信ありません）。

そうなると、損害賠償責任、即ち、その業者がいくら払うかということになるのでしょう。

下記のサイトによると、その業者を管轄している、都道府県庁の宅地建物取引業者の指導課に行くとよいようです。行政が、その業者を指導することになるのでは？　それとも、業務停止命令がされると大変だよと言って、交渉の立場を有利にするとか。

http://www.interq.or.jp/japan/office-s/sodan4.html

金額が大きいので、弁護士に相談するのが無難かもしれません。多分、買主側の不動産業者には、知り合いの弁護士がいるでしょうから、紹介してもらえると思います。