アパート経営者様、教えてください。

質問

以前、猫の額ほどの土地で活用できるかを質問しました。アパート経営はできるのかどうか。
賛否両論いろんな意見が出、困惑しております。
そこで再度細かい質問をさせてください。

地方　市民７万人ほど
１人一台の車所有物ってくらい車は必要な土地
　電車は１時間に４本

敷地　６０坪　　最寄の駅まで徒歩５分　かからないくらい
近くにスーパー　中学校　内科医院　あり
外国人が多い

物件希望　１ｋくらいで４部屋もしくは６部屋　駐車場一部屋１台分
　できれば　女性専用アパートにしたい
　家賃相場で５万弱くらい

こんな状態で希望ですが、建築費はどんなもんで儲けはみこめるのか。が一番の要員です。
またどこの不動産へ相談すればいいのか（ミニ○○、アパートニュー○、大東建○、くらいしかおもいつきません。）
　まったく不透明で何から手をつければいいか分かりません。

　とりあえずこの地域でここにアパートはどうなのかを相談するには、まずどこに相談すればいいんですか？不動産屋でしょうか？
　また、見積りをしてもらったら「やっぱり見込みないからやめる」というのはできますか？

　かなり初歩的な質問で申し訳ないんですが、是非ご相談にのってください。

回答No.6

m_inoue222 · ベストアンサー

＃５訂正

誤．．．建築費＝５×・・・

正．．．投資額＝５×・・・

で、それ以下の投資額（借入額）／家賃ですと建築する意味が無いのが普通です

土地が自分持ちなら投資金額に加算するべき
土地２０００万円＋借入３０００万円＝５０００万円の投資
最低でも満室家賃４０万円／月以上でないと空き地で駐車場の方が良いでしょう

お礼

事業計画書をハウスメーカーに出してもらうんですね。
ハウジングセンターが近くにありますのですぐにでも行動できそうです。

しかし、お話を見ると部屋数が少なければそれだけ儲けは無いと・・・。
しかし、部屋数が多くても空室状態が気になる。

自己資金があればもちろんそれだけ儲けはあるかもしれませんが計算すると、どうやら駐車場の方が採算とれそうな気がします。

詳しくありがとうございました。

回答No.5

m_inoue222

大家してます

＞見積りをしてもらったら「やっぱり見込みないからやめる」というのはできますか？

出来ます、縁がなかっただけ

ただ、物件の見積もりではなく事業計画書を作ってもらいましょう
採算から返済計画まで出してくれます

＞まずどこに相談すればいいんですか？

不動産屋より最初は住宅メーカーの賃貸部門が良いかな？
まれに得意な不動産屋も有ります

積水でもミサワでもパナホームでも自社で子会社（賃貸専門）を持っています

探すのが面倒なら住宅展示場の受付で「アパート物件のメーカー教えて」って聞かれれば教えてくれます

山ほど紹介してくれます．．．（笑）。

蛇足ですが

・女性専用アパートには駐車場一部屋１台分は不要
・家賃５万円なら．．．建築費＝５×１０ヶ月×１０年×戸数．．．まで
・一括借り上げは儲からないのが定説
・年間手取り利回りは借入額の２－５％
　（３５００万円の借金で年間１５０万円の利益）

表面利回１０％－金利３％－税金－維持管理費－定期修繕費－もろもろ．．．。

自分の土地がなんら利益を生まないとして計算してくるメーカーも多いです
その場合は表面上は利回りが良いように錯覚しますがそれなら駐車場にした方がまし．．．（笑）。

土地から買うなら前の公式が

建築費＝５×１２ヶ月×１０年×戸数．．．まで

これなら何とか採算に乗ります

回答No.4

bluefox-13

うちは15年ほど前、セキスイハイムで施工しました。
2LDK×6、1K×12の計2棟で、1億3千万くらいでした。
借入金の返済と管理費で月50万を超えます。
一方、家賃収入は満室としても90万。
減価償却分や空室分などを考慮すると、これを専業として生計を立てられる規模ではありません。

あなたの場合、自己資金はいくら程度でしょうか？
もし借入をするなら、4～6部屋では採算はあまり見込めません。
また、アパートは小規模であればあるほど、管理費の割合が増えますので、その点にも注意が必要でしょう。

5万×6では、収入が月30万。
全額または大部分を自己資金でまかなえる場合、「生計の足し」という程度にはなります。

まずは見積もりを取りましょう。
その上で「やっぱりやめる」というのも可能です。
不動産屋に相談すると、私などでは思いも寄らなかったアイデアが出るかも知れません。

お礼

自己資金はありません！キッパリ！
いざ建てるとなったら銀行に融資可能かも問題になりますが・・・。
やはり土地が狭いのがネックのひとつなんでしょうか。
なにはともあれ、見積りですね。
ありがとうございました。

回答No.3

taka-996

まずは、その最寄り駅の前にある地元の不動産屋さんあたりに、賃貸物件としてこの駅はどの程度の需要があるかを聞くことでしょうかね。
１Ｋとされていますが、アパート需要はあっても、独身需要は少なくファミリー需要が多いということも考えられます。

需要がある程度見込める駅ってことがわかれば、次は複数の建築業者に見積りを出させる。
その相談した不動産屋さんの知り合いの地元の工務店、大手のハウスメーカーも大体賃貸の営業部門があります。
自分はへー○ルハウスを中心にいろいろ見積もり等を作ってもらったことがありますが、ここでは需要等もある程度調査した資料も作成されていました。
ミサ○ホーム、木○工務店などの見積りも取ったことがあります。

これら見積もりは、建築費だけでなく収支見込みもセットで作成されています。当然収益面でプラスになるような工夫がしてあります。収益見込みに無理があると感じたら、断ることももちろん可能です。

レオ○レス、先日呼んでもいないのに突然来ましたよ。
今所有されているアパートを建て替えませんかと、アポ無しで日曜日の夜７時半、家族団らんの時間に。いつかは建て替えるけど、この時間にアポ無しでやってくる失礼な会社とは、取引をするつもりは無いって追い返しましたけど。

お礼

ありがとうございます。
まずは、地元の不動産に需要を聞くことですね。
需要がれば、建築業者に見積り。これは身内に建築会社と電気会社をしていますので安くなる可能性がります。
　見積りをとりまくれ、ですね。
結果、やっぱや～めた、の決断も出来るんですね。（表現は悪いですが、採算とれなければ建てる必要ありませんし、生計がかかりますから正直な気持ちです）ありがとうございます。

回答No.2

kanora

私はアパート経営やってませんが、近い親族が
やっています。

私の感覚では、土地が狭いですね。
おおまかに言うと、
アパートは建築して、１０年位は
借入金を返します。
そして、１０年たつとガクッと借り手が少なくなります。
つまり、築１０年は借りる方にすると古い物件です。

アパート経営者は数件のアパートを
経営しています。
古くなったら、建て替え、新築とする。
そして、場所を見極め、最後はアパートを
建てずに、月極駐車場にします。

私の意見では、アパートはやめた方が良いです。
月極駐車場が適していると思います。

お礼

やはり土地が狭いですか。
月極駐車場は、アパート向きではないと判断したらそっちに転換しようかと考えています。
　ありがとうございます。

回答No.1

sirowan777

レオパレスなら飛んできますよ。
でも入居者の評判はイマイチですが。

お礼

レオパレスは自分が住みたいと思わないので、入居者の評判は分かります。ありがとうございます。