売買契約後に設計変更を告げられた場合（買主の対応方法）

質問

売買契約後に設計変更を告げられた場合（買主の対応方法）

７月４日に不動産売買契約を締結しましたが、７月１０日に設計変更を告げられました。
（新築、完成引渡し１２月、最上階）

<設計変更内容>
洋室６畳～ＬＤＫ～キッチンに渡る梁（６畳・ＬＤＫのいずれも部屋の中央にあります）につき、契約時は高さ１９７５mmであったが、
ＬＤＫ部分を１９００mm、洋室とキッチン部分を１９６０mmに変更したいとのこと。
理由は、屋上にある避雷針基礎の下に断熱材を敷く必要があるので、梁を下げざるを得ないとのこと。
現在、不動産会社を通じて設計会社に設計変更の再考を依頼しており回答待ちです。

契約書上は、１．法令の変更、行政指導、天災地変その他やむを得ない事情により買主の専有部分に設計等の
変更がおこなわれた場合は、(1)売主、買主協議のうえ売買代金その他につき変更することができる。
２．前項の協議が整わない場合は、本契約は当然に失効し、売主は受領済の手付金、内金および残代金を
買主に無利息で返還する。

この内容から、このまま設計変更がなされるとしたら当方（買主）は契約解除を主張することができると思いますが、
仮に設計変更を受け入れた場合、契約書にある(1)の部分をどのように協議したらよろしいのでしょうか。
売買代金の変更は実際可能でしょうか。可能だとしたらどの程度が目安になりますか。
値引きの基準のようなものはありますか。

回答No.2

takapiii

すみません、ちょっとネガティブな事を書きます。お気を悪くされないように。

避雷針用屋上基礎の下に断熱材を敷くために梁が下がる？というのはすぐには理解できないですね。この理由本当なのでしょうかね。契約後すぐに出てくる設計変更では無いですよ本来は。ずっと前から分かっていたはず。

なんとなくですが、設計ミスを最も費用にかからない方法で対処しようとしているようにも思うのですが、屋上断熱のために断熱パネルを貼ると言う事と、屋上基礎を施工すると言う部分での施工合わせが不足していて、通常避雷針等の基礎はコンクリートスラブに基礎のコンクリートを流して施工しますけど、屋上断熱パネルがありそれが出来ないために、梁を下げて出来た隙間に断熱材を押し込もうとしてませんかね？
もう一度きちんと施工図を確認された方がいいですよ。明らかにミスのようですから。
その施工会社のミスのために、リビング中央の梁が1900mmになると、天井高が不明ですが仮に2250程度だと基準法の2100を下回る可能性もありますね(違法建築で売却不可物件となる)。

良いマンションは居室の天井が高いというのは常識で、逆は真では無いのですが(天井が高いマンションが良いマンションとは限らない)、1900は圧迫感があるので、少し不安ですね。
他の情報が無いので断言できませんが、デベロッパーは減少した空間の割合から値引き額を算出しますので、注意です。重要なのは資産価値としての値引き。仮に売ろうとした時にその梁のせいで売りにくければ価値は半減しますね。なので資産価値としての値引きで戦うべきです。

私なら最低500万円から始めます。1000万円でもいいかな。デベロッパーが、それだけ値引くなら正しい対処方法で対処しようと思う位の金額ですね。

お礼

ご回答ありがとうございます。
おっしゃるとおり、不動産会社の設計変更理由は建前かもしれませんね。
値引き額は、空間の割合から算出されるのですね。
強気の姿勢で交渉して、金額の話までいきましたら根拠確認してみます。

回答No.1

節税 大王（@setsuzei）

資産系税理士です。

１．リビング中央の梁が1900mmは少々低いですね。特に背が180cmを越える方にとっては、非常な圧迫感があると思います。

２．この事例のような設計変更は、基本的にかなり雑な設計かと思われます。
また、本当に避雷針の断熱材？だけなら、高さ制限ギリギリで、わずかの余裕もないということですね。

これらを考慮すれば、もしその物件が地理、金額、景観等からどうしても欲しい、というのでなければ、契約解除もアリ、と思います。
もし購入であれば、もともとの売買価格や広さも解りませんが、リビングの圧迫感などから100万単位の値引きは、充分請求可能と考えます。

お礼

ご回答ありがとうございます。
とても参考になりました。
値引きが可能ということでしたら交渉してみます。
双方の希望で差が大きいければ、契約解除します。