マンション管理：定額管理費の未使用分の返還を請求できるか

質問

マンション管理：定額管理費の未使用分の返還を請求できるか
私のマンションでは、「管理事務所費」という名目で管理員居室の畳替えやクロス交換の費用をマンション管理会社に支払ってきました。これは定額管理費に含まれ、月額3000円（+消費税）です。最近になって、この管理事務所費は過去24年にわたって一度も使用実績がなかったことが判明しました。管理会社に対して、過去に支払った累計約90万円の返還を求めましたが、拒否されました。収支決算が終了していない今期分だけでも返還させたいと考えています。
また、管理員居室の「電話料」も定額管理費の一部として月額6000円（+消費税）を支払ってきました。この金額は実際の支払額より明らかに大きいことが判明しました。そこで、実費との差額の返還をマンション管理会社に求めたいと考えています。
このような、マンション管理会社に支払った定額管理費のうち、使途が特定されており未使用または払いすぎであることが明らかな費用については、返還を請求できるのでしょうか。できるだけ法的な立場からのアドバイスをお願いいたします。

回答No.5

kanrishi · ベストアンサー

２４年前に締結され、その後変更されずに今に至っている管理委託契約のようです。その時代の景色が思い浮かびそうです。当時は思い思いの契約書が横行しておりました（それにしてもちょっとお粗末ですが）。
平成１２年に「マンション管理適正化法」（略称）が施行され、標準的な管理委託契約書も制定されました。それに沿って作成された契約書であれば基本的にこのような問題は生じるはずはありません（奇抜な特約でもあれば別ですが）。
この法律によって管理会社が登録制になり、行政から適宜指導を受けられるようになりましたので、まともな管理会社であればこの制度変更に応じた契約内容の見直しを実施しているはずです。
この状態（古い契約書のまま）で返還請求をするということは法律成立以前の管理委託契約書に基づいて交渉を進めざるを得ませんから、水掛け論になりそうな気がします。契約不履行や不完全履行のお互いの主張の根拠があいまいだったりするとなおさらです。
そこでこれを機会に管理会社に新しい法制度での管理委託契約の見直しを要求したらいかがでしょうか（そこでの委託料の中に返還請求相当分を盛り込むこともできそうに思います）。
こんなこともスムーズに対応できないような管理会社だったら見切って新しい管理会社を探しましょう。

お礼

回答ありがとうございます。
ご推察のとおり、マンション建設時に締結した管理委託契約を２４年間、まったく見直さずにきた結果がこれです。本年４月からの契約更新では、「管理事務所費」は廃止しましたし、「電話料」は実費を管理組合が支払うように改めました。
ここで質問しているのは、今期（2009/6～2010/5）のうち旧委託契約が生きている期間（2009/6～2010/3）に支払った管理事務所費と電話料の過払い分の返還を、管理会社に請求できるのか、という点です。最初に書いたとおり、過去（前期まで）の管理事務所費の返還については、管理会社に拒否されました。

補足

質問者です。
先日の理事会で、管理会社から以下のような回答がありました。
　・　管理事務所費は、10カ月分を全額返還する。
　・　電話料の過払い分は、返還しない（毎月の電話料は3500円前後）。
なぜ管理事務所費は返還するのに電話料は返還しないのかについて説明を求めましたが、はっきりとした回答は得られませんでした。どうやら、「管理事務所費は返還するから、電話料は勘弁してほしい」と考えているようです。理屈が通っていませんが、論理的でない人間を相手に論理的な議論は成立しません。無意味な押し問答を繰り返すだけなので、この内容で了承しました。

回答No.4

kamaryu

分譲マンションですね？

ご質問の内容が納得できないので是非ご確認頂きたいのですが、

１．管理事務所費という項目なら理解できるのですが、使途が内装費となっているのですか？
通常管理事務室の内装は管理組合が修繕積立金で行う事が多いですよ。

２．電話は管理組合の物ではないのですか？
通常電話料は管理組合の通帳から引き落としされるものではないでしょうか？
管理会社所有の電話ならリース料が加算されていると考えられます。

マンションの管理の主体は管理会社ではなく管理組合に有ります。
管理会社は委託契約に基づいて管理事務を行い、年に一度は決算と予算の承認を得ているはずです。

本当に管理事務所の内装費を払っていて、それに使われていなかったのなら返還の請求はできるかもしれませんが、畳やクロスの交換費用の支払いということ自体が信じられません。

今一度総会の資料を熟読して、不明な点は管理会社に説明を求めて下さい。

お礼

回答ありがとうございました。
なにぶん24年前の契約なので、おかしな点が多いです。別の方のお礼にも書きましたが、4月の契約更新の際に契約内容を見直しました。

> 本当に管理事務所の内装費を払っていて、それに使われていなかったのなら
> 返還の請求はできるかもしれませんが

というわけで、管理事務所費を実際に払いましたし、管理会社はそれを使わなかったので、
返還を請求できると考えてよろしいですね。

回答No.3

inon

勿論、分譲マンションの話でしょうね。
＜「管理事務所費」畳替えやクロス交換「＞＜電話料」も定額管理費＞
おかしな契約ですね。管理事務所のメンテナンスは管理組合の判断事項ですし、電話代などは定額で管理会社に支払うのはおかしいでしょう。
どうも腑に落ちません。信頼できない管理会社です。たたけばほこりが出そうですね。
修繕積立金の管理などは適切に行われているでしょうか？心配です。
早急に管理会社を変更することを提案します。理事会で話し合ってください。

お礼

回答ありがとうございました。
別の方のお礼にも書きましたが、24年前の契約なので、おかしな点が多いです。
4月の契約更新の際に契約内容を見直しました。

回答No.2

poolisher

実績払いであれば費用実績と異なる請求は問題がありますが、見積もりベースでの契約であれば差異があってもその契約は有効でしょう。そして、支払い額と費用実績をチェックして、差額が大きいようであれば契約金額を見直す等は契約当事者に留保された権利ですから、それを行使せず過去の契約を見直せというのは（たぶん）通らないと思います。

なんとしても返金させたければ裁判ということになりますが、９０万という金額では裁判費用だおれになる可能性がありますし、おそらく勝っても全額は認められないと思います。それは、先に書いたように管理組合にも見直しの交渉をしなかった過失があるからです。そうした結果になった場合、管理組合は回収不足分を過去の役員に損害賠償請求しろという声があがるかもしれません。そんなことになったら収拾がつかなくなります。

と、いうことで先の回答にもありますが、契約金額の見直しを行うとか、管理契約を入札で決めるとかするのが取るべき手段です。
それと、その前には管理組合として委託管理会社に求める機能をきちんと話合いすべきだと思います。
安く請け負う会社はいくらでもいるでしょうけど、一番大事な機能は共有資産の資産価値維持向上の観点から適切に助言してくれることではないかと思うからです。

お礼

回答ありがとうございました。
別の方のお礼にも書きましたが、4月の契約更新の際に契約内容を見直しました。
その上で、今期支払った分の返還を請求したいと考えています。

回答No.1

peanus15

虚偽請求をしていたという状況から信頼関係が失われたことを理由に契約解除を申し出たらいかがですか？
仕事がなくなるのは困るので返却してくる可能性が出てくると思います。

強く対応するなら虚偽請求という状況で訴えることを通知したらいかがですか？

お礼

回答ありがとうございました。
別の方のお礼にも書きましたが、4月の契約更新の際に契約内容を見直しました。