レーサムリサーチに対して敷金返還請求をしようと思いますが、、

質問

いわゆる敷金返還についての質問です。
敷金返還についていろいろなサイトを見たのですが、現状相手が強
気な感じがするので、どこまで私は請求するべきなのか、こじれな
いでうまく解決するのはどうしたらいいか、教えてもらいたいと思
い、質問しました。
まとめると、
　■大家：レーサムリサーチ社（不動産投資会社）
　■居住期間：2005年12月～2006年12月（約1年）
　■相手に預けている敷金：216,000円
　■見積もりで出てきた費用：
　　・畳表替え（全畳6枚×6000円）＝36,000円
　　・室内クリーニング＝40,000円
　　・消費税＝3800円
　　　計：79800円
　　（私には差し引き136,200円返ってくる）
　■特約事項：「クリーニング代、畳の張替えを退去時に借主
　負担で行う」と記載あります。
　■退去時の状況：かなりきれいに掃除しました。
　　タバコもすいません。
　■レ社に納得いかない、という手紙を送ったところ、反応なし。
　　その後レ社に電話したところ、敷金担当者、という人間から
　　「あなたからの手紙は見たが、特約にあるので見積もりどお
　　り払ってもらう、ガイドラインとかも関係ない、という回答。
　　手紙を送った後も連絡なし、こちらから電話してもまったく
　　譲歩の余地なし、という態度に怖くなり、余計なことを喋ら
　　ないように電話を早めに切ってしまいました
　　（甘いですが、その電話で譲歩案を出してくれると思ってい
　　たためその対応のクールさにこっちが震え上がってしまい、
　　自分の主張をするまえに、また連絡します、と電話を終わらせて
　　しまいました。）

　■私の（しようと思っている）主張：
　ベッドの脚で多少へこんだ畳３枚の張替えを認めるとして、
　18,000円はレ社にお渡しするが、クリーニング代、残りの
　たたみ張替えは、特約に書いてあるとしても
　消費者契約法第10条により無効と考えるため、返還をお願いします。

　■返還要求金額：60000円

　・・・60,000円なんてたいした金額ではないと思われるかもしれ
　ませんが、私にとってはけっして少ないお金ではありません。
　相手は（おそらく）不動産投資でしのぎを削っている会社なので
　タフネゴシエーターなのではないか、という不安があります。
　このまま内容証明⇒小額訴訟（通常訴訟）を行って勝ち目があるの
　かどうか不安です。
　このような場合は返還は可能なのでしょうか？また、
　どなたかレーサム等の投資会社とこのような交渉をした経験の
　ある方いらっしゃいますか？
　（勝ち目がないようならこのような会社は高コスト賃貸物件を
　　提供する会社なのだ、と割り切り、避けて契約するように
　するしかありませんが、、、）

回答No.4

noname#26821

こんにちは。私も以前敷金トラブルに巻き込まれ、
結局少額訴訟を起こしました。
ちなみに、相手は一部上場企業の関連会社です。
私の場合も、「クリーニング代、襖、畳の交換費用は」
借り主が負担との特約がありました。
結果は当初請求額１６万円（預入敷金は１３万円）に対して、
私が過失で破損した、襖の交換費用約２万円を支払う
というものでした。

クリーニングに関して、私が主張したのは以下の通りです。
契約書第１５条に「基本的クリーニングの費用を支払い・・・」とありますが、「どういう条件のもとで，費用がどのくらいかかるかも不明な内容の契約であるから，明確性に欠け，賃借人に著しく不合理なもので合理性がないと言わざるを得ない。したがって，この条項は，合理的解釈のもとではじめて認められるもの，即ち，賃借人が明渡しに当たって通常求められる掃除やクリーニングをしていない場合にこれを認めるものとし，そのクリーニングの方法，箇所，その費用が相当であるかどうかを総合して決められるものと解される」(平成16年10月29日東京簡裁参照）ものであります。
また、契約書第１５条が、仮に貴殿が主張するように「プロの清掃業者による清掃費用を全額借り主負担とする」と解されるとしても、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害する消費者契約法第10条に違反する行為に当り（大阪高等裁判所平成16年12月17日判決参照）、無効であります。

次は、畳、襖に関して
家屋転貸契約書第１５条が、仮に貴殿が主張するように「畳・襖の張替え費用は、経年劣化や通常損耗は全く考慮せず、全額借り主負担とする」と解されるとしても、信義則に反して賃借人の利益を一方的に害する消費者契約法第10条に違反する行為に当り（大阪高等裁判所平成16年12月17日判決参照）、無効であります。

私が上記の様に主張したところ、先方は特約を考慮せず
通常の査定ということで、新たに１１万円の請求書を
送ってきました。
請求の理由は「特約があるから」ではなく、
「清掃が不十分だから、畳襖は通常損耗を超える破損汚損があったから」
と主張を変えてきたのですね。
この時点で、先方がこれ以上の話し合いには応じない
といってきたので、少額訴訟をおこしました。
先方が主張を変えた事から推測すると、
特約を裁判で争えば無効になるケースが多い
という事を、先方は大手なので知っていたと思われます。

ただ、特約自体は、契約自由の原則から、有効なものです。
無効であるとするには、裁判所に認めてもらう必要があります。
また、判例（伏見簡判H7.7.18等)により、特約が成立する
要件が提示されている。
(1)特約の必要性があり、かつ、暴利的でないなどの客観的、合理的理由が存在するこ
(2)賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことについて認識していること
(3)賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていること

裁判になった時には、(2)については、決して認めないよう注意を
して下さい。
私は、裁判の時は、「通常損耗を超える破損、汚損があった場合は
借り主が全額負担する」、という意味であると解釈しており
「通常損耗を超える破損、汚損がなくても、全額を借り主
が負担する」、という意味ではないと解釈しておりました」
と主張しました。

いずれにしろ、特約がある以上、先方は返すとは絶対に
言ってこないでしょう。
大手法人には敷金獲得ノルマがある事も多く、
担当の一存で返すとは絶対に言えません。
自分の会社での評価が下がるので、「敷金返して良いか？」
などと上司に相談する事もないでしょう。
したがって、返して欲しければ裁判をおこす以外には
無いと思われます。
裁判すると言えば、一般人の大家なら、「面倒だから」
と返してくれることもあるかも知れませんが
法人ですと難しいと思います。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。
やはり裁判は避けられそうにないですね。
訴訟された方の話を読んで勇気付けられました。

回答No.3

chiko515

こんにちは。
敷金返還は、質問者様のように短期間しか住んでいないと、
ずいぶん取るなあ、と思われることでしょう。
ですが、今回の不動産屋さんの見積もりは、業界のルールを逸脱していないように思えます。
内訳もしっかり明示してますし、クリーニング代も相場です。
あなたが「部屋はキレイだ」と思っていても、クリーニングは次に入居される方のためのもの。
もったいなくても、畳を変える規則になっていて、
費用負担についても契約書に明記されているのですから、
従うしかないのではないのでしょうか？
実は私も１０年前に敷金返還をめぐって調停を起こしましたが、
言った、言わないのレベルになってしまい結局不調停に。
１７万のうち１３万を引かれました（今、思い出しても悔しい！）
もっともこのときの大家さんは後でわかったところでは、
一部でも返すほうが珍しく、不動産屋さんもお手上げの家主だとか。
証拠になるようなものがなければ訴えても難しいのです。
（有能な弁護士さんをつければ別ですが）
特約事項が納得できなければ、そもそもどうして契約したの？て裁判で聞かれると思います。
まれに借主が「訴える」と言って先方が折れる、ということもあるようですが、
これはあくまでも先方の言い分に問題がある場合だと思います。

お礼

ありがとうございます。
>あなたが「部屋はキレイだ」と思っていても、
>クリーニングは次に入居される方のためのもの。
これは貸主が次回顧客獲得のための投資であり、普通に
掃除をして出て行く借主には関係のないことだ、と考えて
おりました。大変申し訳ございません。考えを改めます。

回答No.2

noname#26116

その特約内容からしますと、直ちに
「消費者の利益を一方的に害する」
とまで断言は出来ないでしょう。

裁判官ではありませんので、法的に争った場合の結論をお答えすることは出来ません。もしかしたら一部取り戻せるという結果になる可能性も否定はしません。

しかし、内容的には明らかに相手側が悪徳という問題ではありません。一般論を書けば、その程度の特約は有効として考えられております。
最初から明らかに無効な特約であれば別ですが、契約上特約を認めて借りていたのに、退去してしまうと特約は認められないとするスタンスは客観的には理解しがたいものがあります。

お礼

ありがとうございます。
なるほど、私のケースでは裁判をしてもあまりいい結果に
ならなそうですね、、。
参考になりましたありがとうございます。

回答No.1

bouhan_kun

異常に借主の負担になる、明らかな錯誤を持って契約したとでもない限り、特約が有効です。

あなたが契約した特約内容も、請求額も、著しく相場を逸してるとは言えません。

よって、勝ち目がないというより、異議申し立てるほうがおかしいと思います。

お礼

ありがとうございます。
なるほど、大変参考になりました。