仮換地の売買契約について

質問

仮換地の売買契約について

40年ほど前に、仮換地（雑種地）を購入しました。
最近、換地処分が決定し徴収の通知がきました。
当時の売買契約には仮換地の表記はなく、雑種地の購入契約を結びました。
売主には、仮換地の売買を明記する義務はないのですか？
換地処分決定で４０万の支払いに納得がいかないのですが、
売主に対し、責任を追及することは出来ないのでしょうか？

回答No.2

indigo4649 · ベストアンサー

＞40年ほど前に、仮換地（雑種地）を購入しました。
まず、40年前の話ですが、仮換地指定済みの土地を買われたのでしょうか？話の様子から区画整理事業にようなものかと想像しますが、40年前に土地を購入した時のことを思い出してください。
(1)将来ここは区画整理があるから買っておこうと言う気持ちで買った
(2)区画整理事業が決定し、すでに仮換地が指定された土地を買った
どちらでしょうか？つまり、買った時点で区画整理は行われていたのでしょうか？
通常、土地の売買と言うのは、AさんからBさんにその登記を移転することによって成り立っています。ところが、仮換地には登記がありません。そこで仮換地を売買するには従前地の登記を移転することによって売買を成立させています。もちろん現在の売買では区画整理組合発行の仮換地証明などを添付して従前地A＝仮換地Bと言ったことを明確にして売買します。
この売買が区画整理施行前の話であれば、買っておいた土地が区画整理にかかったと言うだけの話ですから売主に対して云々という問題ではありません。

＞最近、換地処分が決定し徴収の通知がきました。
徴収とは何の徴収ですか？
通常本換地処分時に徴収されるものとしては換地精算金、換地保証金、差積精算金があります。
土地区画整理事業により、交付又は徴収される換地精算金及び保証金（土地区画整理事業より交付される擁壁費用を含む）は売主の取得又は負担とするのが一般的です。本換地処分時でのm2当りの誤差による精算金（差積精算金）については、買主の取得又は負担とするのが一般的です。

＞当時の売買契約には仮換地の表記はなく、雑種地の購入契約を結びました。
従前地の表記しかなかったということでしょうか？40年も前の時代は売買契約書自体がいい加減なものが多いです（今でも業者によってはいい加減…）。契約当時仮換地の指定が既にあったとしたら、仮換地を契約書上で表示するのが普通ではないでしょうか。

＞売主には、仮換地の売買を明記する義務はないのですか？
売買契約書とは売主・買主双方が協力して作成するものです。売主に明記する義務があるとかそういった問題ではありません。双方の責任です。

この件について売主に責任追及できるか否かは全容がわからないとお答えできませんし、契約内容等も不明ですので、この説明だけで回答を求めるのは無理があると思います。

お礼

言葉足らずの質問にも御丁寧に回答頂き、ありがとうございました。

回答No.3

akak71

＃１の回答ついて
所有権移転には、組合の同意は必要としません。

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損害賠償できるとしても、
40年前の契約なので、損害賠償請求権も時効です。

回答No.1

usokoku

「当時の売買契約には仮換地の表記はなく」
より、契約自体を確認してください。
というのは、土地改良区又は土地区画整理組合の同意がない限り、売買契約が成立しません。
土地改良中又は区画整理中での土地売買は、換地前の土地(従前地)の売買契約を取り、従前地に対して換地を割り当てることになります。
したがって、換地処分が決定すれば、従前地に対して、賦課金などの請求が来ます。

責任の追及に付いては、契約書にどのように書かれているか、です。
何も書かれていなければ(登記手続が停止しているから地区内であることを購入者が知ることが出きる)、
土地改良法、土地区画整理法の規定で、第三者対抗要件を改良区(改良法10-20条あたり)又は組合(条文忘却)が持っているので、
雑種地を改良区から借りている状態が、換地処分の決定前の状態です。
当然、従前地に対しての支払い義務が発生します。

過去に類似の案件の質問がありましたので、探してください。
記憶が怪しげなので、間違っているときがあります。