仮換地について教えてください

質問

大手ハウスメーカーの建築条件付き土地を購入しようと思っているのですが、土地契約時に仮換地である事を説明されました。非常に難しく理解できませんでした。
そこで、金額に絡む件があり契約に戸惑っています。
この土地は、県の都市開発事業地で平成１７年に完了するそうです。
質問１ 仮換地の為、換地時40万円別途費用がかかる（司法書士料金含む）といわれてます。通常の土地と比べると、損なのでしょうか？
質問２ 都市開発終了時（換地時）都市開発がうまく進まなかった場合県より追徴金が取られる可能性がある。との事です。これは、どのようなことなのでしょうか？
なにぶん知識が無い為、よろしくお願いいたします。

回答No.4

nyarupon · ベストアンサー

補足させてください。
仮換地の場合、原則的に換地時に土地の登記を行うのですが、
仮換地に対応する従前地の土地の売買、所有権移転は、
ごく普通に行われています。（施行者に届出が必要）
つまり、従前地を買うことによって、事業が終わるときには
それに対応する仮換地が本当に「換地」されることになる訳です。
現在の土地の状況がどうなっているのかわかりませんが、
工事が終わって建築できる状態なのですよね。

対応する従前地が無い「保留地」の場合は、
事業終了後に登記となると思います。

お礼

早速の補足ありがとうございます。
現状土地は、宅地になっていて（上下水道、宅地周辺道路等完成しています）いつでも着工ができる状態です。
この区画は、全部で２６棟の建築条件付き宅地で、大手ハウスメーカー４社にて売り出されたものです。土地の流れは、県が所有していたものをハウスメーカー４社が去年の１２月に買い取っています。
また、換地後の差額は、（徴収される場合）平均（これって平均ないですよね）ご存知の範囲でどれくらい徴収されるのでしょうか？

回答No.3

nyarupon

仮換地ということですが、どの事業でしょうか。
土地区画整理のことしかわからないので、
その場合は、ということで読んでください。
お役に立たないかもしれませんが。

土地区画整理は、現在の敷地や道路などを少しずつ減らして（減歩）、
新しく幅の広い道路や公園、敷地などを生み出す事業です。
仮換地ということは、それに対応する従前地（現在の土地）がある訳ですが、
通常は、現在の場所とほぼ同位置に換地されることが多いです。
（たまに、離れたところに換地を受ける「飛び換地」もあり）
また、従前と従後の土地の価額がほぼ等しくなるように設計されることが
多いです。（従前・従後の土地の広さ、形状、道路づけなどを点数化して
比較します）普通は、土地の面積が土地区画整理によって狭くなることが
多いのですが、道路が広くなった、敷地の形が良くなったなどから土地の
評価があがるため、面積×単価としてはあまりかわらないということに
なります。

ご質問の、換地時に40万円かかるということですが、
仮換地のため、事業が終わって「本」換地となってから所有権移転、登記を
行う、その費用のことではないでしょうか？
これだったら、普通の土地を買うのと比較して、今払うか、後で払うか
という違いだと思いますが・・・
土地が現在の地番・面積から、区画整理によって新しい地番、面積に
なる際の登記は、地方公共団体が一括して行います。
県のということは、公共団体施行だと思いますので、施行者である県の
担当者に聞いてみるのが一番いいと思います。

また、追徴金という話ですが、土地区画整理の場合、従前と従後の土地の点数差
を金額に換算して、事業終了時（換地時）に支払います。
今の土地よりも換地の方の価値が高ければその差額を払い、（一括または分割）
安ければ交付されます。（清算金）
事業がうまくいかなかったら、というのは、公共団体施行の場合、
保留地（みんなの土地を減らした分を集めて宅地として分譲します）が
うまく分譲できなかったとか、事業に重大が問題があって
補助金を受けられなくなったとか、土地の価額が事業前後で天と地のように
変わってしまったとか、そういうことかなと思います。
そういうリスクについては、ご自身で判断されるのが
いいかと思いますが、県内でそういうケースがあったか、
などを、県の担当者にお聞きになるのがいいかと思います。

また、通常土地区画整理は、換地・清算をもって事業が終了しますので、
その後土地区画整理にかかった費用を負担し続けるようなことは
ないのではないかと思います。（水道、下水道等の負担金はのぞく）

お礼

大変わかりやすく説明いただきありがとうございます。
ハウスメーカーよりも、本換地時所有権移転、登記を行うとの事でしたが、仮換地を購入（従前地）するときにも所有権移転、登記が当然必要になってくるのでしょうか？

回答No.2

noname#21649

土地区画整理法（漢字は疑問）の適応を受けた区画整理中の土地の購入についてとします。

まず．該当土地の登記簿の置いてある法務局に出かけてください。
法務局で区画整理を行っている団体の名称を知らせてくれるでしょう。
該当団体に出かけて．話しを聞けば大体わかるかと思います。

私の場合には．土地改良法に基づく換地ですが．
土地売買は．改良区の承諾を得ない限り無効
換地の場合に．旧土地（従前地）の面積と換地の面積の割合に応じて．清算金を支払う（１の支払う金額です）。土地改良にかかった経費については．換地終了後３０年間．換地面積に応じて支払いつづける（約２０－５０万円／１町・年）。

全面積に対する換地の面積で負担金額が決定しますので．参加者が少ない場合には．面積当たりの負担額が増えますのでそれなりに負担することになります。

なお．仮換地で土地を購入したとすると該当土地の権利者に対しては当然改良区の組合員になるわけですので．組合費の支払いが換地が決定するまで必要です。なお．改良区は土地の関係者に対して関係情報の提示義務がありますから．必要な情報は入手できると思います。総会の資料と該当土地に関して過去に支払った金額については教えてもらえるでしょう（新規組合員として加入後にどのくらいの組合費が必要家など十分な見当が必要です）。

お礼

ありがとうございます。
土地改良にかかった経費を30年間支払続ける件は、初めて知りました。早速売り主であるハウスメーカーに確認とってみます。

回答No.1

legalmindcorp

都市再開発や区画整理というのは、簡単にいえば旧来的な街並みから斬新な街並みにするために公費を投入したり所有者が少しずつ自分の土地などを負担しあったりして、整然とした街路や広い道路を造るなどによってその区域内を改良するものと考えればいいと思います。
　この際、土地の場所が変わったり(増は?)減移動したりすることとなり、これまでの土地を従前地といいますが、この従前地に対して仮換地というものが指定されます(仮という言葉にかかわらず事実上は仮換地が換地になる場合が多いようです)。ただし、換地終了までの間については、登記簿上などでは仮換地については表れないことから、仮換地を取引する場合には便宜上従前地を目的物として取引等が行われ、今回取得された土地はまさにこの途中のものであると思います。
　換地時に40万円というのは、多分その区域において決められたその土地の分担金のようなものだと思いますが、土地の改良に伴い道路や上下水道なども整備されることが考えられ、費用に対する効果は通常高いもので有利と考えるられると(これまでは)されてきて、今後もそうであることを期待したいものです。追徴金については、その計画の途中で何かの理由で計算が狂ったりした場合等事情により、何らかの計算根拠があると思いますが、それに従い分担金のようなものが徴収されることだと思います。
　委細については、事業主体が県であれば県の担当部署に新規取得者だといって対象地の権利移転を知らせるとともに、地権者として必要な説明を受けたり資料をもらってください。以上の概要に加え、それによりよく見えてくると思います。

お礼

大変丁寧に説明いただきありがとうございます。

補足

40万と言うのは、換地時に登記移転、地目変更、抵当権変更等（書士代金）の金額と言われています。ので登記等の手続きが2回行われると言う意味なのでしょうか？