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仮換地・保留地の物件を購入する際の売買契約および重要事項説明書等で
仮換地・保留地の物件を購入する際の売買契約および重要事項説明書等で 注意すべき事項を教えてください。 今回 本業以外に宅地建物取引業も兼業の売主から 直接物件を購入するため不安な面と判らない事項が多く アドバイス宜しくお願いします。 １． 売買契約および重要事項の説明と契約には必ず宅地建物取引主任者が 立ち会い押印しないと契約書は無効でしょうか？ 私が売主に宅地建物取引主任者の立会いを口にしますと 先方はこのことに関して一切口にせず 事務の方が処理しますと言うだけで心配です。 宅地建物取引主任者が在籍していない場合はどうなのでしょうか。 また 契約が有効の場合 後々、買主に不利益となるような事項が発生することはないでしょうか？ ２． 本物件は仮換地と保留地にまたがって建っており 保留地は売主が土地区画整理事業組合から取得していますが 仮換地は売主と登記名義人（所有者）が別です。 この様な物件の購入に当たり事前に確認・注意すべき事項等を ご教授のほど宜しくお願いいたします。
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- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
補足２ ＞保留地と仮換地にまたがって建てた新築物件を売主から直接購入しするたに 保留地購入者から売買取得することになりますが 組合の同意が必要です。 Ｐ４ ↓ http://www.city.asago.hyogo.jp/toshikaihatu/hpdata/bunzyoyoukou.pdf 権利譲渡の制限です。
- hktouki
- ベストアンサー率47% (22/46)
回答者に中には、質問者の質問を取り違えて、ちんぷんかんぷんな回答をされている方が いらっしゃいます。ご注意ください。 質問者は、区画整理事業者から今回の物件を購入するのではありませんよね？
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
補足１ ＞登録免許税法上 公共団体と同等に 非課税団体（印紙不要）なのです 登録免許税 × 印紙税 ○ 失礼しました。 印紙税法 別表第２ 非課税法人の表（第５条関係） 中段ぐらいに記載あり。 ↓ http://www.houko.com/00/01/S42/023.HTM#sh
- dr_suguru
- ベストアンサー率36% (1107/3008)
＞保留地は売主が土地区画整理事業組合から取得していますが ＞仮換地は売主と登記名義人（所有者）が別です。 これは、ごく当たり間のこと。 まず、仮換地について 従前地があるから、区画整理中は「仮換地」となり 通常の、区画整理区域外の 土地と同様な売買形態で ○○区画整理事業○街区○番の表示が追加される。 ＞宅地建物取引主任者が在籍していない場合はどうなのでしょうか。 保留地について 売主が公共団体施行、組合施行であっても 土地売買を「業と」しないから 宅建免許は不要。 また、組合は 登録免許税法上 公共団体と同等に 非課税団体（印紙不要）なのです。 保留地じゃなくても 市町村が土地売買する場合も 同等です。 また、仲介手数料も不要のはず。 ＞この様な物件の購入に当たり事前に確認・注意すべき事項等を ・換地処分予定年月日 ・固定資産税（仮換地課税） ・銀行融資を利用するなら「保留地」であることを説明する。 以上。
補足
ご回答有難うございます。 土地建物売買契約においては 仮換地（新築家屋有り）の売主（宅建業を兼業の会社）と登記名義人（個人の所有）が別の場合 売主と登記名義人での売買契約が成立していないと 買主は後々問題を抱える原因になりますね！ 宜しくお願いします。
- hktouki
- ベストアンサー率47% (22/46)
一度、宅建業協会の無料相談でも受けたらどうでしょう。 あなたの方が契約したいと思っているわけですから、 宅地建物取引主任者が立ち会っていないから無効ということにはならないと思いますが、 かなり「あやしい」業者のようですね。 私自身、登記関係の仕事をしており、仮換地上の建物は数十棟登記したことがあります。 区画整理で一番心配なのは、組合方式で資金繰りに行き詰まった場合でしょうね。 通常、区画整理は道路や公園等の公共用地部分の土地確保と工事・事務手続きに要する 費用を捻出するために減歩を行い、保留地を作って組合員外の方に買ってもらうことで その資金を確保します。 ところが、予想以上に造成費がかかったり、 保留地に設定した土地の値段が高すぎたりして売れなかった場合、 景気後退により思うように売却が進まない場合は、 仮換地の指定があっても、いつまで経っても本換地ができないことがあります。 危ない区画整理事業かどうかは、保留地の売れ行きや仮換地後の事業計画の変更、その期間等で 判断できます。 最悪の場合は、建物は建築できたけど土地がいつまで経っても自分の物にならなかった。 土地代金を納めた区画整理組合は空中分解してしまった。なんてことはあり得るのです。 そのようなところですと、購入しても資産価値は著しく落ちるし、 売るに売れないなんてこともあります。 （ひょっとして今購入しようとしている物件がまさにそれかも・・・） 少し脅かしてしまいましたが、よーく冷静に考えて決断してください。 人生において一度あるかないかの大きな買い物です。 くれぐれも慎重に。
お礼
ご回答有難うございます。 売買契約・重要事項説明等での宅地建物取引主任の件は 一度宅建業協会の無料相談を受けてみます。 本件の土地区画整理事業は市で行っていますが 組合方式なのか確認します。 ご指摘の通り現在の土地区画整理事業（Ｈ２６度完了予定）の建物移転進捗率は ３０％と低く諸事情を考えると事業の完了は大幅に延びる可能性もあります。 これらの点も含め、リスクも考慮して慎重に進めたいと思います。
仮換地については、登記を受けてまいりましたが、区画整理事業それ自体を詳しくは知りません。 不動産業者で区画整理状態の売買を仲介出来る人は、かなりのベテランでそうはいないと思われます。 １度経験すれば、おおよそのことが分かりますが、東京では既に区画整理事業が終わり、経験している人は余りいないでしょう。 あなたのお住まいの地域で区画整理事業がかなりあるのでしたら、経験者もいると思います。 私の経験は、３０年くらい前に東京八王子の物件を取り扱ったことがあります。 その後調布か府中で区画整理が行われましたが、登記の依頼はなく、結局区画整理を勉強せず今にいたってます。区画整理の登記の依頼がないため、別段調査して知る必要もなく、そのままになってます。 単純なことですが、区画整理が進行中の地域なら、不動産業者も勉強し、経験もあるでしょう。 区画整理がほとんど終わった地域の不動産業者は、区画整理それ自体を知らないでしょう。 区画整理事業組合の人があなたの質問を読めば、回答出来ると思いますが、素人にはさっぱり分からない問題です。 たまたま区画整理関係の人があなたの質問を読んでも、現場を踏んでいないため回答はむずかしいのなという気もいたします。 区画整理事業をしているところに行って、不動産売買の実務を知ることが優先です。 その知識がありませんと、不動産業者が区画整理を知っているのか知らないのかも判断出来ません。 質問の内容では全く判断出来ませんが、取引主任者うんぬんが出るようですと、区画整理それ自体を知らない業者なのかなという気がいたします。
お礼
早速のご回答有難うございます。 取り合えず区画整理事業組合に行き 仮換地・保留地の売買契約と登記について聞いてみます。
- 0621p
- ベストアンサー率32% (852/2622)
重要事項説明は必ず宅地建物取引主任者が行わなければなりません。契約については、契約書の押印は宅地建物取引主任者が行わなければなりませんが、主任者が契約の締結をしなければならないわけではありません。しかし通常は重要事項説明の後に契約という事が多いので、主任者がそのまま立ち会うことも多いです。 宅地建物取引業者の中には、主任者は名前を借りているだけ、というところがたまにあります。兼業で主任者の件について口を濁すという事は、そんな業者なのかもしれません。主任者からの重要事項説明がないようであれば明らかにおかしいです。 本当にそんな業者だとしたら、そんな業者との取引はやめるべきですが、売主という事ならやめれば物件は買えなくなるんでしょうね。 売主と登記名義人が別である事は時々ある話です。売主が登記名義人から買う契約をしているのかどうか、必ず書面での確認が必要です。
お礼
早速のご回答有難うございます。 ご指摘の通り問題の多い業者と思います。 立地条件が気にいっていますので出来れば購入したい気持ちです。 契約書は必ず宅地建物主任者の押印でなければ契約が無効と言うことでしょうか？ 売主と登記名義人が別の件はご指摘の通り売買契約を契約書に入れます。 宜しくお願いいたします。
補足
ご指摘の通り物件は 区画整理事業者から購入するのではありません。 保留地と仮換地にまたがって建てた新築物件を 売主から直接購入しするたに当たって適切なアドバイスを求めています。